Skip to main content

12.02.2024 14:00

Интервью ТОПов

Алексей Горулёв, генеральный директор ООО «ПАЗЛ ПРОПТЕХ»: «ИЖС сейчас — это абсолютно дикий рынок с черным налом, абсолютной неуправляемостью, отсутствием государственного регулирования»

Член Экспертной Комиссии по ИЖС Общественного Совета Минстроя РФ рассказал порталу Всеостройке.рф о самых актуальные вопросах и проблемах сегмента, а также о преимуществах цифрового управления в ИЖС.

В стране продолжается бум ИЖС. Объемы ввода все увеличиваются, а эксперты считают, что пик спроса еще не пройден. Минстрой готовит сегмент к переходу на эскроу-счета, анонсируются все новые меры поддержки.

— Алексей Алексеевич, давайте начнем с азов. Расскажите нашим читателям, что такое цифровое управление в ИЖС?

— Мы взяли всю стройку ИЖС, разделили ее на четкие этапы и наполнили каждый этап определенными контрольными параметрами — «строительными событиями». Все это запрограммировали в цифровую среду, и с помощью этого можем отслеживать весь цифровой путь строительства индивидуального жилого дома. То, что делают большие девелоперы в цифровом управлении строительными площадками больших объектов, мы делаем для маленьких.

— Какие этапы клиент проходит, обращаясь к Вам?

— Всё начинается с выбора дома и подрядчика, с которым человек хочет работать. Дальше составляем цифровую электронную смету, которую мы проверяем с помощью алгоритмов искусственного интеллекта. На каждый сметный расчет у нас проводится больше 1500 проверок. Все это делается внутри программы. После того, как выбраны дом, проект и подрядчик, составлена смета, мы помогаем получить ипотеку. А далее сопровождаем строительство поэтапно. У нас каждая стройка – это 12 стандартных этапов строительства.

В каждом этапе примерно 4-5 шагов — мы их называем пазлами. По результатам выполнения работ, у нас появляется около 50 цифровых электронных актов приема-передачи работ с контрольными чек-листами, фотофиксацией и так далее. Все шаги разложены на 150-160 запрограммированных строительных событий, на основании анализа которых наш искусственный интеллект подсказывает во время стройки: что происходит, что нужно делать, куда стройка движется, есть ли проблемы, что нужно предусмотреть. Это цифровой прораб, который помогает строить дом без ошибок и лишних трат.

— Цифровой помощник — это искусственный интеллект, правильно?

— Да, это ИИ. Внутри Пазла работают 4 модели искусственного интеллекта на разные задачи. Одна отвечает за общение с пользователями, другая модель отвечает за анализ баз данных, поставщиков и поиск правильных позиций материалов в базах данных федеральных поставщиков и сопоставить их с теми данными, которые были забиты в смету, когда у нас проводится проверка оценки стоимости для банка. Третья модель работает над автоматизацией смет — чтобы пользователям не надо было заполнять все самостоятельно, модель умеет составлять сметы автоматически, а дальше надо только проверить. Четвертая модель ИИ внутри Пазла занимается анализом поступающих со строительных площадок фотографий.

— Бывает ли такое, когда что-то идет не так?

— Не было в мире еще ни одной стройки, на которой все шло по плану! Конечно, ошибки и проблемы случаются, но главная задача Пазл — это выявить эту ошибку в самом ее начале и подсветить риск! Все строительные площадки в Пазл попадают в сводную аналитику в виде светофора: зеленые, желтые и красные стройки. Это самый главный дашборд для всех наших сотрудников, строителей, страховщиков и сотрудников банков, с которыми мы работаем с точки зрения контроля за целевым использованием кредитов. Зеленые стройки можно даже не смотреть, там все в порядке, дом строится по плану. Желтые стройки означают, что есть либо ожидаемое, либо уже существующее небольшое отклонение по срокам. Это все анализирует система. И красные — это стройки с высоким индексом риска, с ними мы разбираемся в офлайне и делаем все, чтобы стройка вернулась «на трек», так сказать. Ну а если случилась беда непоправимая, например, ваша стройка сгорела — то тут уже включаются наши страховые инструменты, и пользователю компенсируются все убытки. 

— То есть такая аналитика может быть полезна не только подрядчикам и заказчикам?

— Да. Подрядчику и заказчику такая аналитика интересна в разрезе их строительной площадки. Банкам, страховым организациям и органам власти эта статистика интересна в разрезе города-региона-страны. Ведь посмотрите, что происходит: Правительство поставило задачу держать объем ввода ИЖС в стране на уровне 50 – 55 млн. квадратов в год. При этом параллельно ставится задача довести уровень проникновения ипотеки в ИЖС до 50% к 2026 году. Получается, что к 2026 году в ипотеку ежегодно будет строиться около 260 тысяч индивидуальных домов. А как банкам, которые эти займы дают, регулятору, который за всю ипотеку отвечает, и Правительству контролировать, что происходит на 260 тысячах разбросанных по всей стране стройках? Как проверить, что кредитные деньги тратятся именно туда, куда было согласовано? Что дом строится качественно, что банк на выходе получит ликвидный залог с нормальной оценкой, что там не будет «обманутого дольщика»? Где гарантия того, что этот дом будет достроен?

Есть, конечно, инструменты, которые сейчас развивают Правительство с Минстроем и ЦБ, — эскроу-счета в ИЖС, например. Но это все равно не исключает строительных рисков да и подрядчиков, способных справиться с административными барьерами, в этой программе не так много. В ИЖС нам недостаточно уметь эффективно работать с выделением и распределением кредитных средств и госсубсидий, необходимо уметь работать с каждой строительной площадкой, иначе мы получим толпы обманутых дольщиков, только уже в ИЖС. А качественно работать с 260 000 строек одновременно без цифровых инструментов просто невозможно. 

— А как Вы оцениваете сейчас проникновение «цифры» в ИЖС?

— 0%. Это абсолютно дикий рынок. Черный нал, абсолютная неуправляемость, отсутствие государственного регулирования. И при этом исключительно государственным регулированием вопрос не решится. Потому что если ввести жесткое регулирование, это просто приведет к тому, что 90% подрядчиков уйдут с рынка.

— У Вас на сайте указано, что Вы отбираете подрядчиков по более чем 300 параметрам. Может быть, назовете ключевые?

— Если говорить про ключевые, то это наша внутренняя аккредитация, она чем-то схожа с банковской, но более глубокая и направлена больше на оценку профессионализма. Мы, безусловно, оцениваем компании по срокам существования, по финансово-хозяйственному состоянию, по опыту работы, реализованным объектам, на основании выездов на строительные площадки, осмотра, проведения интервью с руководством организации, с основными сотрудниками. Мы обязательно оцениваем списки сотрудников как официальные, так и неофициальные. В некоторых случаях проверочные мероприятия доходят до проверки наличия инструментальной материальной базы у конкретного подрядчика.

Наша команда пришла с большой стройки, и инструменты и подходы крупных девелоперов мы попытались «привязать» к маленькой. Наша система аккредитации подрядчиков больше похожа на систему аккредитации большого девелопера. Мы очень глубоко смотрим всех своих партнеров, обязательно контактируем с заказчиками. И конечно, мы следим за Партнером внутри системы — у каждого подрядчика есть динамичный рейтинг, который поддерживается на основании анализа его поведения в Пазл: как он выполняет работы в соответствии с тем графиком, который был согласован, насколько он быстро выполняет этапы и так далее. Там очень большой спектр показателей, которые мы мониторим уже в процессе работы для расчета рейтинга, и чем выше рейтинг у подрядчика, тем чаще он будет получать новые заказы.

— Какие еще есть плюсы для подрядчиков и клиентов?

— Мы всех своих подрядчиков просим завести в систему три-четыре самых популярных у них проекта домов. Что это значит — завести в систему? Это значит, что они заполняют, во-первых, всю рабочую проектную документацию по разделам в зависимости от этапов стройки, а также нашу цифровую смету, которую Пазл постоянно автоматически индексирует с рынком, — это работа нашего ИИ. Дополнительно мы проводим предварительное согласование всех этих проектов с банками. 

Соответственно, на витрине любой заказчик видит, во-первых, организацию и ее данные со всеми рейтингами, цифрами, контактными данными. Во-вторых, самые популярные проекты домов с готовой фиксированной сметой, с ценой, которая ежедневно индексируется и проверяется, и возможностью подать заявку на ипотеку во все банки за один клик. В массовом сегменте ИЖС у каждого подрядчика есть один либо два проекта, которые закрывают, как правило, от 60 до 80% сбыта. Оцифровывая эти проекты для своих партнеров, мы помогаем им продавать быстро и много. А еще и деньги для клиентов находим!

— Как отражается система у подрядчика?

— У подрядчика в личном кабинете отражаются несколько ролей — от руководителя до прораба, отвечающего за каждый домик. Там видны все стройки, по ним вся аналитика — что сделано, что сейчас делается, что будет делаться. Вся фотофиксация, отчеты, переписка с заказчиком, переписка с технадзором, регистрации оплат и затрат, текущая стоимость, потраченная, сколько осталось и так далее.

Вся система в виде дашборда — «светофора» — видна руководителю как с компьютера, так и с телефона. Таким образом можно контролировать как 10 строек, так и 50, и больше.

Еще, кстати, немаловажно, что наши подрядчики благодаря нашим каналам интеграции имеют возможность получать специальные предложения на закупку материалов. Напрямую от Леруа, «Петровича», поставщиков окон, производителей деревянных домокомплектов и тд. 

— Как Вы считаете, крупные девелоперы могут вытеснить с рынка мелкие компании?

— Как я уже сказал, на сегодняшний день точечная индивидуальная застройка — это 93% рынка, а комплексная — всего 7%. Сколько будет к 2026-му году? Мой суперпозитивный прогноз — это 14% рынка, не больше. Давайте просто посчитаем: прекрасный проект в Дмитровграде от Группы «Самолет» — это комплексный проект со сроками освоения до 2035 года, в котором будет построено 835 тысяч квадратных метров жилья. То есть, за 11 лет они построят 800 тысяч квадратных метров жилья. В это же время, при сохранении текущих объемов ввода, в перспективе 11 лет в России будет построено 600 миллионов квадратных метров только ИЖС. Для того, чтобы проекты комплексного освоения заняли 14% рынка, надо за 11 лет полностью построить 98 проектов — таких, как «Дмитровград» от «Самолета»! 

И покажите мне, пожалуйста, девелоперов, которые способны это сделать, и подходящие для этого территории. Тюмень, Саранск — отобьется там та же Группа «Самолет»? Уходить в более мелкие проекты с точки зрения комплексного развития территории — страдает экономика. Поэтому я говорю, что не будет у нас комплексного освоения. 

Хотя один вариант есть — это переход функций оператора и инициатора КРТ к государству. Если региональные и местные власти самостоятельно начнут развивать территории, передавая на реализацию небольшим застройщикам относительно небольшие лоты в рамках утвержденного проекта КРТ, — то мы получим комплексное, управляемое развитие жилищного комплекса в сегменте ИЖС. Думаю, сейчас такие инструменты отлично покажут себя на наших старых-новых территориях. 

— А готовы ли клиенты к «цифре» в ИЖС?

— Яркий пример — это рынок такси. 15 лет назад это был абсолютно дикий рынок, с голосованием на улице и звонками по телефону. А сегодня это Яндекс.Такси — цифровой сервис и технология, которая поменяла привычки и способы использования обычного продукта. Ко всему можно привыкнуть, нужно только время.

Люди, может быть, где-то с недоверием еще относятся, любую привычку менять довольно тяжело, но все же уровень недоверия к «живым строителям» гораздо выше, чем уровень недоверия к цифровому инструменту.

Когда заказчиком является непрофессиональный девелопер, у которого отсутствует компетенция в стройке, — все строительство дома воспринимается как история кругового обмана. Заемщик пытается недоплатить строителям, а строители пытаются недостроить, чтобы хоть где-то что-то «заработать». Наша задача — сделать все эти этапы и инструменты абсолютно прозрачными и понятными для каждого.

Застройщик получает одно окно, в котором он может задать любой вопрос про стройку, и помощник ответит через 5-7 секунд. Это большая языковая модель искусственного интеллекта, робот — объективный и беспристрастный. Он ни в чем не заинтересован, ему нет никакого смысла что-то приукрашать или давать ложную информацию. Он ответит так, как запрограммирован, так, как научен на профессиональном контенте данных по строительству.

Ознакомиться подробнее с системой PUZZLE DOM: https://pzzl.ru/ 

Задать вопросы по работе системы Алексею Горулёву через Telegram: https://t.me/gorulyov 


Реклама: ООО «ПАЗЛ ПРОПТЕХ, ИНН: 7804696599, erid: 2SDnjewmket

Новости по теме

Почему будущее бизнес-класса за среднеэтажной застройкой

Об этом порталу рассказали руководители компании FORMA.

Дата публикации 22-02-2024 13:40
Алексей Туркин, генеральный директор холдинга «РСТИ» в Москве: «Инфраструктура комплекса должна обеспечивать определенный образ жизни успешного горожанина»

Узнали о разнице рынков Москвы и Санкт-Петербурга и о предпочтениях покупателей жилья премиального класса.

Дата публикации 21-02-2024 14:55
Елена Кабешева, коммерческий директор девелопера курортной недвижимости FIVE: «То, что наш проект называли самостроем — всего лишь заголовки»

Узнали из первых уст, как развивалась одна из самых громких судебных историй 2023 года.

Дата публикации 19-02-2024 18:22
Президент НОТИМ Михаил Викторов: «Для ускорения цифровизации надо внедрять меры экономического стимулирования застройщиков через проектное финансирование»

Какие сейчас предлагаются решения для того, чтобы девелоперы сами стремились оцифровать все процессы.

Дата публикации 15-02-2024 16:40

Последние новости

В стройотрасли чаще других выявляют картели на торгах и другие нарушения ан...

Всего в прошлом году ФАС выявила почти 3 тысячи госзакупок с предварительными соглашениями.

Дата публикации 27-02-2024 8:00
Группа «Самолет» закрыла сделку по покупке банка «Система»

Банк «Система» работает с 1994 года, на конец 2023 года его активы составляли 2 млрд рублей, капитал – 1,1 млрд рублей.

Дата публикации 27-02-2024 6:18
Взносы на капремонт будут повышаться по необходимости

Определять такую необходимость регионы будут  самостоятельно.

Дата публикации 26-02-2024 14:58
Почему без автоматизации снабжения небольшим строительным компаниям сложно ...

До 60% строительного бюджета приходится на закупку материалов, поэтому отсутствие строгого контроля оборота денежных средств и партнерских отношений с поставщиками приводит большинство компаний к невозможности масштабирования бизнеса.

Дата публикации 26-02-2024 12:00
Всё о стройке

Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ

Мероприятия