Как согласовать объединение квартир и избежать штрафов

Редакция портала Всеостройке.рф сделала комплексный обзор.

Объединение двух соседних жилых единиц представляет собой создание сквозного прохода между ними. При этом юридическая форма может оставаться как совместной, так и раздельной собственностью. Данное направление реконструкции продолжает набирать популярность.

Объединение квартир разделяют на два типа:

• Объединение квартир по горизонтали

(соединение смежных квартир на одном этаже)

Основные аспекты реализации:

 1. Использование общих зон дома

Согласно Жилищному кодексу РФ (ст. 36), коридорные пространства являются коллективной собственностью. Для их использования требуется одобрение большинства владельцев квартир в доме. На практике это крайне сложная процедура, поэтому рекомендуется проектировать соединение через внутренние помещения. Таким образом, объединять квартиры лучше через внутреннее пространство.

2. Работа с несущими конструкциями

В панельных домах соседние квартиры часто разделены капитальной стеной. Важно учитывать:

• Необходимость профессионального определения типа стены (визуально трудно определить если выполнена отделка)
• Обязательное усиление проема по проекту;
• Получение технического заключения от автора проекта здания (п. 1.2.3.4 Приложения 3 Постановления Правительства Москвы №508).

3. Демонтаж внутренних перегородок

В монолитных и кирпичных строениях возможно удаление ненесущих стен (гипсобетон, кирпич, пеноблоки). Однако требуются:

• Проектная документация от аккредитованной организации;
• Соответствие требованиям Постановления №508.

4. Трансформация кухонных помещений

Перепрофилирование кухни в жилое пространство регулируется СП 54.13330.2022. Решение: Формальное обозначение помещения как «кабинет» вместо «жилой комнаты».

5. Юридические требования

Для законного объединения необходимо наличие хотя бы одного общего владельца у обеих квартир. Без этого условия невозможно получить разрешение от жилищной инспекции.

Вертикальное объединение жилых помещений: особенности и правила реализации

Рассмотрим менее распространенный, но не менее интересный вариант интеграции жилых пространств – вертикальное соединение квартир. Этот метод предполагает расположение жилых единиц одна над другой и сопряжен с рядом специфических особенностей.

Ключевые аспекты вертикального объединения:

1. Технические ограничения перекрытий

Формирование проема между этажами требует профессиональной оценки конструктивных возможностей здания. Важно учитывать:

• Потенциальную угрозу структурной целостности (особенно при поперечном расположении к сборным плитам);
• Обязательность привлечения сертифицированных специалистов для анализа безопасности;
• Недопустимость опоры на непрофессиональные заключения.

2. Инженерные требования к лестничным конструкциям

Проектирование межэтажной связи регламентируется СП 54.13330.2022:

• Минимальный уклон марша: 1:1,25;
• Ширина прохода: от 0,9 метра;
• Пример расчета для стандартной высоты этажа (2,7 м): длина марша должна составлять минимум 3,375 м.

При ограниченном пространстве возможна установка двухмаршевой конструкции с площадкой, однако это зависит от конкретной планировки.

3. Юридические и проектные требования

Согласно Постановлению Правительства Москвы №508:

• Необходимость разработки проекта перепланировки аккредитованной организацией;
• Обязательное наличие технического заключения от автора проекта дома;
• Требование общего собственника для обеих квартир.

• Особенности планировочных решений

• Допускается размещение «мокрых зон» верхней квартиры над жилыми помещениями нижней (согласно п. 7.20 СП 54.13330.2022);
• Возможность трансформации кухни в функциональное помещение путем формального обозначения как «кабинет».

Требования к проведению общедомовых собраний при использовании коллективного имущества уточнены в п. 2.5.1.1.1.8 Приложения 2 Постановления №508. Процедура согласования демонтажа перегородок регламентирована п. 2.2.5 Приложения 1 того же документа.

Узаконивание объединения квартир,  как и любой перепланировки, – многоступенчатый процесс,  занимающий  до полугода и  более.  Правильное выполнение всех этапов  исключает  негативные последствия и  позволяет  в  дальнейшем  продать  недвижимость без проблем.

Этапы объединения квартир: 

1. Проектирование

 Техническое заключение: получение технического заключения от  проектировщика дома (или специализированной организации с  допуском СРО для старого фонда).  Стоимость: от 25 000 рублей.

 Проект перепланировки: разработка проекта перепланировки. Стоимость: от 35 000 рублей.

2. Получение разрешения

 Подача заявления в  Мосжилинспекцию (или аналогичный орган в  других регионах) через портал Госуслуг или  сайт ведомства.  Необходимые документы:  заявление,  поэтажный план/технический паспорт,  документы на  квартиры,  техническое заключение и  проект перепланировки. Дополнительные документы могут потребоваться в  зависимости от  конкретного случая.  Сроки проверки: до 20 рабочих дней.

3. Строительные работы

 Выполнение работ  специализированными организациями с  допуском СРО строго по  утвержденному проекту.  Срок работ:  максимум 18 месяцев. 

4. Согласование перепланировки

 Уведомление Мосжилинспекции о  завершении работ.  Проверка  специализированной комиссией и составление акта в четырех экземплярах (БТИ,  собственник,  Мосжилинспекция,  Росреестр).

5. Ввод в эксплуатацию

 Подача заявления в  Мосжилинспекцию о  вводе измененного объекта в эксплуатацию,  предоставление необходимых документов (заявление, новый технический паспорт,  документы о  согласовании перепланировки,  паспорта собственников). 

Объединение квартир – эффективный способ расширения жилплощади,  но  требующий  тщательного планирования и  согласования.  Самовольное  прорубание проемов недопустимо.  Процесс узаконивания перепланировки включает разработку и согласование проекта,  получение разрешений и  прохождение ряда процедур,  что  может  занять  несколько месяцев. Ранее мы также писали о задатке и авансе при покупке недвижимости и флиппинге квартир и как на нем заработать.