Аккредитив — это безопасный способ безналичного расчета, где деньги передаются продавцу не напрямую, а через банк-посредник.  Это гарантирует обеим сторонам, что деньги будут переведены только после выполнения всех обязательств.

Когда используется аккредитив при покупке недвижимости?

Аккредитив часто применяется в ситуациях, когда одна из сторон не может полностью доверять другой или сделка требует больше времени, чем обычно.  Например, при покупке вторичной недвижимости, когда передача права собственности занимает время, а покупатель не уверен в добросовестности продавца.  Аккредитив выступает гарантом для обеих сторон, обеспечивая перечисление денег только после выполнения всех обязательств.

Как работает аккредитив

1. Покупатель (приказодатель) вносит деньги

Покупатель открывает счет в банке и перечисляет на него всю сумму за товар или услугу.

2. Банк (эмитент) блокирует средства

Банк временно замораживает эти деньги, удерживая их до тех пор, пока продавец (бенефициар) не выполнит все условия договора.

3. Продавец (бенефициар) выполняет условия

Продавец выполняет свои обязательства по сделке (например, переоформляет право собственности на покупателя).

4. Банк передает деньги продавцу

После подтверждения выполнения условий банк переводит деньги продавцу.

Стороны в сделке:

• Приказодатель: покупатель, который инициирует аккредитив;
• Эмитент: банк, выступающий посредником и гарантирующим перевод средств;
• Бенефициар: продавец, получающий оплату после выполнения своих обязательств.

При заключении сделки по купле-продаже недвижимости важно обезопасить расчёты между покупателем и продавцом. Есть три основных способа: банковская ячейка, аккредитив и эскроу-счета. С первым все довольно просто — это проверенный метод передачи наличных денег. При безналичной форме есть свои тонкости. 

Отличие от банковской ячейки

Аккредитив — безналичный расчет, а банковская ячейка предназначена для хранения наличных денег.  Банк не несёт ответственности за сохранность денег в ячейке, лишь за её сохранность как хранилища.  Для аккредитива покупатель может открыть счёт и внести деньги без присутствия продавца.  Банковская ячейка, наоборот, доступна только при присутствии всех сторон.

Отличие от эскроу-счёта

Эскроу-счёт — относительно новый инструмент, который предлагается не всеми банками. В отличие от аккредитива, эскроу-счёт обычно обслуживается без комиссий, тогда как аккредитив предусматривает комиссию за обслуживание и открытие. Эскроу-счёт можно закрыть при согласии обеих сторон, а аккредитив может быть отозван.

Стоимость аккредитива

Банки обычно устанавливают комиссию за различные операции с аккредитивами (открытие, изменение, аннулирование). Комиссия, как правило, является процентом от суммы аккредитива, но минимальные и максимальные значения могут быть установлены.  Стоимость зависит от типа сделки, валюты, кредитных условий и банка.  Например, при покупке недвижимости комиссия может варьироваться в зависимости от использования собственных или кредитных средств. В некоторых социально значимых программах аккредитив может быть предоставлен бесплатно.

Важно: аккредитив — это инструмент, который повышает безопасность и надёжность сделки, особенно при крупных и сложных операциях.  Необходимо внимательно изучить условия комиссий и требования различных банков.

Комиссии за аккредитив и другие банковские услуги

Платежи за банковские услуги, такие как аккредитив, могут показаться дополнительной нагрузкой, однако они являются неотъемлемой частью большинства финансовых операций, исключая, возможно, только наличные расчеты.  Стоимость подобных услуг варьируется в зависимости от вида и условий.  Аналогично, услуги нотариуса или хранение средств в банковской ячейке также предполагают оплату.

Стоимость аккредитива в Сбербанке (актуально на июль 2025 г.)

Стоимость аккредитива в Сбербанке зависит от нескольких факторов:

• Тип сделки

При покупке недвижимости комиссия за аккредитив отличается от сделок с движимым имуществом.

• Используемые средства

Если для сделки используются кредитные средства Сбербанка, комиссия составляет 3400 рублей. При использовании собственных средств комиссия снижается до 2000 рублей.

• Тип имущества

При покупке движимого имущества комиссия за аккредитив составляет 0,2% от суммы сделки, но не менее 500 рублей и не более 10 000 рублей.

• Валюта

Для аккредитива в иностранной валюте комиссия составит 0,5% от суммы сделки с минимальной комиссией в 3000 долларов и максимальной — в 6000 долларов.

• Социально значимые программы

В рамках отдельных социально значимых программ аккредитив может предоставляться бесплатно.

Открытие аккредитива при покупке недвижимости: пошаговая инструкция

Открытие аккредитива для покупки недвижимости — это удобный способ обеспечения безопасности сделки для обеих сторон.  Процесс довольно прост и может быть выполнен как лично, так и онлайн через банковское приложение.

Этапы открытия аккредитива:

1. Покупатель и продавец согласовывают условия аккредитива и выбирают банк, в котором он будет открыт.  Все детали, включая сумму, сроки и условия,  записываются в договор.

2. Покупатель переводит денежные средства на банковский счет, с которого банк будет списывать комиссионные и использовать для расчётов по аккредитиву.

3. Покупатель подает заявление в банк о открытии аккредитива.

4. Покупатель предоставляет договор купли-продажи, для которого будет открыт аккредитив, вместе с необходимыми документами.

5. Банк открывает специальный счёт и оформляет аккредитив согласно условиям договора.

Аккредитив для физических лиц и компаний

Аккредитив доступен как для физических, так и для юридических лиц.  Он широко применяется в крупных сделках с недвижимостью, в сделках внутри страны (например, при купле-продаже долей в компаниях), а также во внешней торговле.

Виды аккредитивов

Выбор типа аккредитива зависит от многих факторов, включая количество участников сделки, тип сделки и сроки.  Существуют различные виды аккредитивов:

Отзывной

Покупатель может аннулировать или изменить аккредитив по своему усмотрению без согласования с продавцом.

Безотзывной

Изменение или отмена возможны только с согласия обеих сторон.

Покрытый (депонированный)

Банк покупателя переводит полную сумму на счёт продавца, сразу покрывая обязательства.

Непокрытый (гарантированный)

Банк покупателя позволяет банку продавца списывать деньги поэтапно по мере исполнения обязательств.

Подтверждённый

Аккредитив подтверждается третьим банком, который берёт на себя обязательства по выплате средств продавцу.

Подробные условия аккредитива, в том числе его отзывность, обязательно оговариваются в договоре.  Выбор конкретного вида аккредитива должен быть продиктован условиями сделки.

Дополнительные типы аккредитивов и их особенности

Различные типы аккредитивов предоставляют гибкость и адаптируемость к различным ситуациям в финансовых операциях:

• Неподтвержденный аккредитив

Этот тип аккредитива предполагает, что банк-эмитент (банк покупателя) сам отвечает за проверку и исполнение условий сделки.  Сторонние банки не задействуют.

• Кумулятивный аккредитив

Позволяет покупателю использовать неизрасходованные средства аккредитива для других платежей.  Эти средства остаются на счете того же банка.  Это удобно при ситуациях, когда цена объекта оказалась ниже ожиданий.

• Некумулятивный аккредитив

Неизрасходованные средства аккредитива возвращаются плательщику.

• Переводной (трансферабельный) аккредитив

Позволяет направить средства аккредитива другому получателю, указанному плательщиком, не являющемуся стороной основной сделки.  Это особенно удобно в сделках с ипотечной недвижимостью, когда средства направляются на погашение ипотеки или оплату услуг риелтора.

• Револьверный аккредитив

Подходит для длительных сделок, предусматривающих поэтапный перевод средств.

• Циркулярный аккредитив

Позволяет плательщику переводить деньги через другие банки, что удобно при международных операциях.

• Аккредитив с красной оговоркой

Даёт возможность получить аванс (часть средств) до предоставления всех документов.  Используется крайне редко.

• Резервный аккредитив

Эмитент гарантирует выплату средств бенефициару даже при отсутствии средств у плательщика.  Обычно используется в странах, где банковские гарантии запрещены или ограничены.

Применение переводного (трансферабельного) аккредитива

Трансферабельный аккредитив находит широкое применение в сделках с недвижимостью, где можно указать риэлтора как получателя части средств аккредитива. Банк, проверяя законность и достоверность сделки,  выплачивает вознаграждение риэлтору по согласованным условиям.

Важно понимать, что каждый тип аккредитива имеет свои особенности и ограничения.  Выбор оптимального варианта зависит от специфики конкретной сделки.

Преимущества использования аккредитива при покупке квартиры

Аккредитив обеспечивает более высокий уровень защиты интересов обеих сторон.  Покупатель меньше рискует потерять свои средства, а продавец гарантированно получает оплату после выполнения всех обязательств.

Деньги можно перевести через любой банк, что предоставляет выбор в зависимости от личных предпочтений и условий сотрудничества.

Процесс открытия и использования аккредитива, включая онлайн-сервисы и мобильные приложения, часто проходит быстрее, чем другие способы оплаты.

Открытие аккредитива и выполнение некоторых других процедур не требуют личного визита в банк, что экономит время и усилия.

Недостатки использования аккредитива при покупке квартиры

Аккредитивные операции обычно сопровождаются комиссией банка, которая может составлять от 0,1% до 0,6% от суммы сделки.

Аккредитивы не подпадают под систему страхования вкладов, что следует учитывать при оценке риска.

Сроки действия аккредитива, как правило, жестко фиксированы в договоре, что ограничивает возможность изменения планов в процессе сделки.

Необходимо точное соблюдение всех условий договора, а любые расхождения могут привести к задержке или отказу в переводе средств банком.

Выбор способа расчета (в том числе использование аккредитива) зависит от обстоятельств, потребностей и готовности сторон к возможным компромиссам.  Аккредитив может быть неподходящим вариантом, если одна из сторон настаивает на других формах расчета.Ранее мы также писали про условия получения арктической ипотеки в 2025 году и разбирались в вопросе, что лучше ипотека или аренда.

Сообщение Покупка недвижимости через аккредитив Сбербанка: как выбрать подходящий вариант появились сначала на Всеостройке.рф.

Аккредитив — это безналичный способ расчета, альтернативный прямой передаче денег от покупателя к продавцу. Вместо непосредственного перевода средств покупатель предоставляет банку-посреднику всю сумму, предназначенную для оплаты.  Банк выступает гарантом сделки, контролируя соблюдение всех оговоренных условий. Только после выполнения этих условий (например, регистрации права собственности) банк перечисляет деньги продавцу. Такая система расчетов особенно популярна на вторичном рынке недвижимости, так как она минимизирует риски для обеих сторон.

Почему аккредитив предпочтительнее?  

Покупатель и продавец заинтересованы в гарантиях, что сделка будет выполнена в полном объёме. Продавец требует гарантии, что покупатель не откажется от оплаты после регистрации перехода прав, а покупатель боится, что оплата будет произведена, но права собственности не будут зарегистрированы.  Аккредитив устраняет эти риски, так как деньги покупателя блокируются на специальном счёте до завершения всех необходимых процедур.  Это создаёт условия, при которых обе стороны уверены в безопасности сделки.

Как работает аккредитив?  

Покупатель открывает аккредитивный счёт в банке и перечисляет на него всю сумму сделки. Эти средства замораживаются и не доступны ни одной из сторон до тех пор, пока не будет выполнено оговоренное условие. После этого продавец предоставляет подтверждающие документы о регистрации перехода права собственности в Росреестре. Все условия сделки и документы, необходимые для раскрытия аккредитива, должны быть заранее согласованы и прописаны в договоре.  Банк получает за свою посредническую роль комиссию.

Ключевой момент: аккредитив всегда подразумевает условия. Продавец может получить деньги только после предоставления документов, подтверждающих выполнение всех согласованных условий.

Виды аккредитивов

• Покрытый (депонированный). Предусматривает полное покрытие обязательств по сделке;
• Непокрытый (гарантированный). Банк продавца напрямую списывает сумму со счета покупателя при выполнении условий.

Отзыв аккредитива

• Безотзывный. Для аннулирования такого аккредитива необходимо согласие всех сторон;
• Отзывный. Покупатель может отозвать его в любой момент без согласия продавца.  Однако для сделок с недвижимостью, как правило, используется безотзывный аккредитив.

Закрытие аккредитива со стороны продавца

Аккредитив может быть закрыт продавцом только в случае истечения срока действия или при отказе от аккредитивных расчетов, если это предусмотрено условиями соглашения.  В случае безотзывного аккредитива закрытие происходит только с согласия всех участников сделки.

Разновидности аккредитивов и их особенности в сделках с недвижимостью

Существуют различные виды аккредитивов, каждый из которых имеет свои особенности и условия применения. Хотя некоторые типы аккредитивов потенциально могут использоваться в сделках с недвижимостью, в реальной практике они применяются редко.

Подтвержденный и неподтвержденный аккредитив

Подтвержденный аккредитив подразумевает дополнительную гарантию со стороны независимой кредитной организации. Это создает двойную гарантию платежа и снижает риски для обеих сторон.  В российских сделках с недвижимостью использование подтвержденных аккредитивов встречается крайне редко.

Кумулятивный и некумулятивный аккредитив

Кумулятивный аккредитив позволяет объединить средства с другими аккредитивами. Этот тип аккредитива может быть полезен для комплексных транзакций, но в практике сделок с недвижимостью практически не используется.

Процесс открытия аккредитива

Открытие аккредитива происходит по договоренности между покупателем и продавцом.  Обычно выбирается безотзывный покрытый аккредитив, который обеспечивает наибольшую защиту интересов продавца.  Стороны выбирают банк, в котором будет открыт счет, и согласовывают условия аккредитива, включая сроки и документы для его раскрытия в договоре купли-продажи.

Практические шаги:

1. Договорённость. Покупатель и продавец согласовывают использование аккредитива и его параметры. 

2. Выбор банка. Оба выбирают банк, где будет открыт аккредитив. 

3. Составление договора. В договоре купли-продажи подробно прописываются условия аккредитива и его раскрытия. 

4. Открытие аккредитива. Покупатель открывает аккредитив в выбранном банке и переводит на счет сумму сделки, а также оплачивает комиссионные сборы. 

5. Регистрация права собственности. После регистрации перехода права собственности продавец подаёт заявление на раскрытие аккредитива, прикладывая необходимые документы. 

6. Проверка и раскрытие. Банк проверяет представленные документы и при их соответствии условиям раскрывает аккредитив, перечисляя деньги продавцу.

Важно:

При открытии аккредитива следует учитывать временные рамки, чтобы завершить сделку своевременно и избежать задержек в раскрытии аккредитива.

Ранее мы также ответили на вопросы о том, какие документы нужны для покупки коммерческой недвижимости и что лучше: квартира или коммерческая недвижимость?

Сообщение Что такое аккредитив при покупке недвижимости, и как он работает появились сначала на Всеостройке.рф.