За последние пять лет, с 2020 по 2025, по данным Роскадастра, объём ИЖС вырос примерно в 1,6 раза, а две трети населения, по опросам, хотели бы жить в собственном доме. Но государство, девелоперы и правовая система пока догоняют последствия старой хаотичной модели «нарезал участки — продал — забыл». Как перевести ИЖС из стихийной застройки в управляемую систему с дорогами, инженерными сетями, школами, детскими садами и защитой покупателей, обсудили на сессии «Малоэтажная Россия: новая география семейной жизни» в рамках Росконгресс Урбан Хаб на ПМЭФ-2026. Модератором круглого стола выступила директор портала Всеостройке.рф Светлана Опрышко.

«Малые города и опорные населённые пункты становятся нашей новой реальностью и, наверное, основой формирования каркаса страны», — задала рамку дискуссии Светлана Опрышко.

Заместитель председателя Правительства Ленинградской области по строительству и ЖКХ Евгений Барановский показал регион, где ИЖС занимает огромную долю стройки: около двух третей ввода жилья в Ленобласти приходится на индивидуальные дома, на многоквартирные — около трети. При плане примерно 3,5 млн кв. м в год не менее 2,5 млн кв. м должно прийтись на ИЖС, средний дом — порядка 110 кв. м. Главный тезис Барановского в том, что крупные массивы ИЖС должны развиваться по тем же стандартам качества среды, что и многоквартирное жильё — с дорогами, ливнёвкой, водоснабжением и водоотведением, спортивными и зелёными зонами, школами и детскими садами.

«Для нас застройщик, осваивающий крупные жилые массивы ИЖС, и застройщик многоквартирного жилья должны создавать одинаково комфортную среду», — подчеркнул он.

В области ввели правило: если массив ИЖС больше 1 га, к нему применяются региональные нормы градостроительного проектирования. Ошибки прошлого Барановский назвал прямо: «Участки нарезались по шесть соток без дорог, всё это продавалось, а потом обязанность обеспечивать садами, школами, поликлиниками и дорогами переходила на органы власти».

Отдельно он выделил проект КАД-2 как крупнейшую инфраструктуру, которая даст импульс малоэтажному и среднеэтажному строительству в регионе.

Самой острой темой стала защита покупателей ИЖС — ситуации, когда человек берёт ипотеку на дом, подрядчик срывает обязательства, а гражданин остаётся с долгом и без жилья. «Если граждане стали жертвами мошеннических действий, банк мог бы хотя бы освободить их от будущих выплат и встать потерпевшим по уголовному делу», — заявил Барановский.

Жёстко он высказался и о практике стопроцентных авансов подрядчику:

«Если вы сто процентов переводите аванс строителю, не ждите результата. Это самая авантюрная история — на нуле отдать сто процентов аванса».

На вопрос из зала о распространении логики 214-ФЗ и эскроу на ИЖС он ответил, что требования к продукту, застройщику и среде должны быть едиными: «Если уже мы работаем на рынке через эскроу, то на всю цепочку взаимоотношений должны быть те же требования, что и в многоквартирных домах».

Генеральный директор ППК «Роскадастр» Татьяна Громова сместила фокус на землю и цифровые сервисы. По её словам, с 2020 года по инициативе Росреестра подготовлено 102 федеральных закона, а главным инструментом стала Единая цифровая платформа НСПД. «Что нужно людям для строительства индивидуальных жилых домов? Нужна земля, нужна информация о земле, нужны прозрачные процедуры получения земельных участков, постановки на учёт и регистрации объекта», — сформулировала она.

Громова привела цифры: сервис «Земля для стройки» показывает почти 200 тыс. га участков под строительство, а средний срок постановки готового объекта на учёт с регистрацией прав — около 1,5 дня. Отдельно она остановилась на зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) — одной из причин, почему земля формально есть, но использовать её сложно; приняты законы, позволяющие уменьшать такие зоны.

«Сервис ИЖС позволяет любому гражданину сформировать уведомление о начале и завершении строительства в течение пяти минут», — отметила она.

Заметно продвинулась и работа с ЕГРН: если в 2020 году около 48 млн объектов были без точных характеристик и границ, то сейчас таких около 23 млн, а по госпрограмме уточнено порядка 6 млн участков и объектов.

Директор по развитию городской среды ПАО «ДОМ.РФ», заместитель гендиректора Фонда ДОМ.РФ Антон Финогенов свою позицию начал с трёх слов: «Планирование, планирование и ещё раз планирование».

Главная мысль: массовое ИЖС с городским качеством жизни невозможно как «чистое» ИЖС — нужен микс форматов: индивидуальные дома, блокированное жильё, малоэтажка, иногда МКД.

«Если мы хотим городское качество жизни, это должен быть микс ИЖС, сблокированного жилья и малоэтажного строительства. Иначе стоимость инфраструктуры городского уровня не сходится», — пояснил он. Одна из самых ярких метафор сессии прозвучала именно у Финогенова: «Без планирования это будет выглядеть как метастазы в организме города: стихийная лоскутная застройка — тут многоэтажка, тут промзона, тут расширение деревень».

Транспортные проекты вроде КАД-2, обхода Тольятти или новых выездов из Казани, по его словам, создают импульс субурбанизации, но без увязки с генпланами и мастер-планами это приведёт к хаосу. Затронул он и слабость индустриального домостроения: «Пока мы не доведём массовость до того, что это станет столько же или дешевле, но с принципиально более высоким качеством, говорить, что мы победим шабаш-бригады, не приходится».

При этом ИЖС Финогенов назвал потенциальной национальной идеей: «Опросы показывают, что две трети населения в идеальном стечении обстоятельств хотели бы жить в ИЖС». Но добавил, что рынок ИЖС сегодня находится примерно там, где рынок МКД был 15–20 лет назад, — его ещё предстоит собрать как систему. Ответственность за развитие, по его мнению, должна быть распределена между Минпромторгом, Минтрансом, Минстроем и Минэкономразвития с координирующей ролью Минстроя и Минэка. И предупредил об экономике для жителя: «Если 200-метровый дом мечты обходится в 30–40 тысяч рублей в месяц коммуналки, массовый сегмент будет смотреть на МКД».

Юридически самым острым стал блок профессора НИУ ВШЭ, эксперта Фонда Росконгресс Александра Аронова. Он поднял проблему уже существующего ИЖС, построенного по старым правилам: без транспортной доступности и соцобъектов, где дороги и сети принадлежат третьим лицам. «Огромное количество инфраструктуры внутри коттеджных посёлков — дороги, подъездные пути, сети — принадлежало застройщику или третьим лицам. Если застройщик банкротился, эти объекты покупались на торгах, и для новых владельцев это становилось бизнесом, а не эксплуатацией жилого посёлка», — описал он ситуацию.

Аронов напомнил, что Конституционный суд в 2021 году развёл режимы ИЖС и МКД: нельзя автоматически применять логику многоквартирного дома к индивидуальному жилью без решения собственников. Его предложения — законодательно ввести понятие «коттеджный посёлок», передавать внутренние дороги муниципалитетам, а сети — ресурсоснабжающим организациям, обеспечив прозрачную стоимость эксплуатации: «Нужны две вещи: безопасность и доступность, а также прозрачная цена эксплуатации».

Барановский ответил со стороны региона: проблемы уже заселённых массивов приходится решать бюджетными инвестициями — через дороги, автобусы, школы и ФАПы, поскольку переложить всё на жителей невозможно.

Финальную точку поставила советник губернатора Ивановской области, руководитель «Центра исследования малых городов» София Познанская. Её главный тезис — нельзя смешивать ИЖС в пригородах мегаполисов и ИЖС внутри малых городов.

«Индивидуальная жилищная застройка в пригородах агломераций и индивидуальная жилищная застройка в контуре малых городов и опорных населённых пунктов — это разные сущности», — отметила она.

ИЖС в малом городе, по её словам, — это другой, человеческий масштаб, иная плотность коммуникаций и модель быта. Познанская привела примеры Ивановской области: Юрьевец (к 800-летию — общественные пространства, дамба, газификация, ремонт школ), Гаврилов Посад и Палех, где работа со средой и инфраструктурой показала инвесторам потенциал территорий. При этом она честно признала, что благоустройство не даёт мгновенного демографического эффекта, но в среднесрочной перспективе в малые города едут удалёнщики, если там есть среда, интернет и нормальная повседневная инфраструктура.

«Если мы дадим равную инфраструктуру в ежедневном бытовании людей, они принимают решение, что жить на территории малых городов достойно», — заключила Познанская.

Сессия показала, что новая модель малоэтажной России требует генпланов и мастер-планов, инфраструктурных обязательств застройщиков, смешанной застройки, защиты покупателей, цифровой работы с землёй и понятного правового режима коттеджных посёлков. ИЖС действительно может стать частью новой географии семейной жизни, но только если перестанет быть «домом в поле» и превратится в часть полноценной городской среды.

Полная запись трансляции доступна по ссылке.

Ранее мы рассказывали о новостях о будущем платформ по продажам недвижимости на ПМЭФ-2026, а также презентовали маркетплейс новостроек.

Сообщение ИЖС больше не «дом в поле»: на ПМЭФ-2026 обсудили, как сделать малоэтажную Россию управляемой появились сначала на Всеостройке.рф.