Ключевая ставка Центробанка в 2025 году добралась до 21%, и рынок покупки жилья «для себя» ощутимо просел. Ипотека стала дорогой, рассрочки от застройщиков — короткими, а вот рынок аренды продолжал расти: с января 2023-го по январь 2025-го средние ставки аренды однокомнатных квартир и студий выросли более чем на 50%.

Сейчас, в 2026 году, рынок постепенно корректируется, медианные ставки снижаются, пиковый спрос падает. Однако у инвесторов еще есть возможность купить хорошую квартиру с высокой доходностью. Разбираемся, как и где ее приобрести.

Как считать доходность? Почему «7% годовых» звучат лучше, чем есть на самом деле

Прежде чем переходить к конкретным локациям, стоит договориться о методологии. Валовая доходность от аренды считается просто: годовой арендный доход делится на стоимость объекта. Квартира за 10 млн рублей, которая сдается за 60 тысяч в месяц, дает 7,2% годовых — звучит неплохо.

Но из этой цифры нужно вычесть налог (4% для самозанятых или 6% для ИП на УСН), простой между арендаторами (в среднем 1–2 месяца в год), коммунальные платежи в период простоя, мелкий ремонт и амортизацию мебели. После всех вычетов реальная чистая доходность обычно оказывается на уровне 4,5–5,5%.

Это все равно выше, чем инфляция последних лет, но заметно ниже, чем ставки по вкладам прямо сейчас. Именно поэтому инвестиция в арендную недвижимость в 2026 году оправдана только при соблюдении нескольких условий: правильная локация, ликвидный формат и разумная цена входа.

Москва и область: однокомнатные и апартаменты

Столица — очевидный, но не всегда выгодный выбор. Средняя цена квадратного метра в новостройках по итогам 2026 года превысила 340 тысяч рублей, а в ЦАО давно перешагнула за 500 тысяч даже в массовом сегменте. При таких вводных арендная доходность редко превышает 4–4,5%, что делает покупку скорее выгодным сохранением капитала.

В Москве интереснее смотреть на районы вдоль новых веток метро и МЦД — там цены еще не успели догнать транспортную доступность.

ЖК «Саларьево Парк» (Новая Москва, застройщик ПИК)

Один из крупнейших жилых кварталов в ТиНАО, непосредственно у станций метро «Саларьево» и «Филатов Луг». Расположен в четырех километрах от МКАД по Киевскому шоссе. Большинство корпусов уже сданы, еще пять находятся в стадии строительства.

Студии и однушки здесь сейчас, в 2026 году, стоят 10–19 млн рублей. Аренда студии начинается от 45 тысяч рублей в месяц, по данным ЦИАН. Большинство новых студий с ремонтом обходятся арендаторам в 50 тысяч рублей. 

Район активно заселяется, а метро обеспечивает постоянный арендный спрос от работников, которые не готовы платить московские цены за жилье внутри МКАД. Расчетная валовая доходность — около 7%.

ЖК «Люберцы» (Люберцы, застройщик «Самолет»)

Технически это уже Подмосковье, но станция метро «Некрасовка» в 20 минут пешком делает жилой комплекс де-факто московским. Квартиры стоят дешевле аналогов внутри МКАД на 25–30%: студии от 19 м² начинаются с 6 миллионов рублей (на момент февраля 2026 года), однокомнатная квартира — от 8,8 миллиона. Аренда при этом сопоставима со соседними московскими районами. Это создает арбитраж, которым пользуются опытные инвесторы.

Здесь важно отметить, что все корпуса и инфраструктура уже построены, микрорайон развит и заселен. Для инвестиций подойдут также ближайшие конкуренты «Самолета» в той же локации: «Гоголь Парк» от ГК Основа, ЖК Облака 2.0 от застройщика Тройка Рэд и другие.

Апартаменты в «Москва-Сити» и вокруг него

Отдельный разговор — апартаменты делового квартала. Даже на момент 2026 года, несмотря на ежегодное появление новых жилых комплексов в ЦАО, район Москва-Сити остается актуальным. О том, как начинал строиться «московский Манхеттен», можно прочитать в нашей статье. 

Наибольшим спросом среди инвесторов здесь пользуются именно апартаменты, так как юридически они не являются жильем, в связи с чем стоят на 15–20% дешевле сопоставимых квартир. Сдавать же их можно по рыночным ставкам — и доходность здесь выходит на уровень выше 7% при правильном управлении. Посуточная аренда составляет 11–15 тысяч рублей за сутки. Также можно рассмотреть полноценные квартиры в премиальных ЖК на этапе строительства.

Примеры: ОКО Tower (Capital Group), башня Федерация (Aeon Corporation), недавно получивший разрешение на строительство жилой комплекс AURUS Residences (Страна Девелопмент) и др.

Другие варианты

Три примера выше — не исчерпывающий список, а скорее логика выбора. Саларьево берут за метро и цену входа ниже МКАД. Люберцы — за арбитраж между подмосковными ценами и московским арендным спросом. Сити — за дисконт апартаментов и корпоративный спрос.

Если искать самостоятельно, удобнее всего начинать с карты метро и МЦД: смотреть на станции, открывшиеся за последние 2–3 года, и проверять, насколько цены там уже отыграли транспортную доступность. Хорошие инструменты для этого — фильтры ЦИАН и Домклик по цене квадратного метра в разбивке по районам. Если средняя цена в районе на 20–30% ниже, чем у ближайших конкурентов с сопоставимой доступностью, — это повод смотреть внимательнее.

Второй ориентир — программа реновации. Районы активного сноса хрущевок часто получают новую инфраструктуру, благоустройство и, как следствие, рост арендных ставок. Актуальную карту волн реновации публикует Фонд реновации Москвы.

Несколько практических правил, которые сокращают риски

• Не покупать там, где много инвесторов. Если в жилом комплексе явно высокая доля инвестиционных покупок — это заметно по количеству одинаково обставленных квартир в аренду на ЦИАН и по демпингу ставок. Конкуренция внутри одного дома давит на доходность сильнее, чем конкуренция в районе.

• Смотреть на метраж. Студии и однушки до 40 кв. м — наиболее ликвидный формат для аренды в Москве. Они быстрее сдаются, реже простаивают и проще в обслуживании. Двушки дают чуть более высокую ставку, но дольше ищут арендатора.

• Проверять инфраструктуру. Если объект уже заселен хотя бы наполовину — стоит приехать и посмотреть, есть ли рядом работающие магазины, кафе, аптеки. Пустой район с красивой концепцией сдается плохо.

• Считать полную стоимость входа. К цене квартиры добавляется ремонт (в случае черновой отделки — от 1,5 млн рублей для студии в эконом-варианте), мебель, техника, оформление сделки и, возможно, несколько месяцев без дохода до первого арендатора. Это меняет реальную доходность.

Санкт-Петербург: туристическая рента и студенческий спрос

Петербург — второй по популярности арендный рынок страны. Здесь есть два принципиально разных инвестиционных сценария.

Первый — покупка в туристических районах (Центральный, Петроградский, Василеостровский, Адмиралтейский) и сдача посуточно. Загрузка хорошего объекта в центре — 70–80% в год, в белые ночи — 95–100%. Доходность при профессиональном управлении достигает 10–12% годовых, но требует либо личного участия, либо комиссии управляющей компании в размере 20–25% от выручки.

Примерами хороших объектов могут служить апарт-отели: строящийся Industrial AVENIR (застройщик ПСК); проекты элит‑класса: Imperial Club (Setl Group); проекты бизнес- и комфорт-класса с более низким порогом входа: ЖК «Лермонтовский 54» (ПИК), ЖК Морская Набережная (ЛСР).

Второй сценарий — долгосрочная аренда в спальных районах с хорошей транспортной связностью.

ЖК «Parkolovo» (Парголово, застройщик Группа ЦДС)

Масштабный проект на участке 50 га между Михайловской дорогой и дорогой в Каменку. Комплекс комфорт-класса в 20 минутах на машине от станции метро «Парнас».

Арендный рынок здесь устойчив. Все квартиры данного комплекса уже проданы, но все еще можно рассмотреть вторичный рынок или ориентироваться на конкурентоспособные новостройки поблизости.

ЖК «Байрон» (Выборгский район, застройщик Л1)

ЖК «Байрон» расположен в самом зеленом районе Санкт-Петербурга — Выборгском. Поблизости от станций метро «Проспект Просвещения» и «Гражданский проспект» — около 20 минут пешком.

Главное отличие комплекса — в небольшом пороге входа и относительной близости к городу. Однокомнатная квартира рядом с Северной столицей на момент 2026 года стоит примерно 11 миллионов. Точные цены на сайте застройщика публично не открыты.

Другие варианты

Логика выбора в Петербурге устроена иначе, чем в Москве. Здесь меньше смысла гнаться за метро как главным критерием — город компактнее, а транспортная доступность в целом выше. Важнее смотреть на два других параметра: туристический потенциал района и близость к крупным работодателям.

Для посуточной аренды ориентир простой: чем ближе к историческому центру и воде, тем выше загрузка. Петроградская сторона и Васильевский остров дают стабильный поток даже вне белых ночей — за счет делового туризма и корпоративных командировок. Адмиралтейский район чуть дешевле в покупке, но сдается сопоставимо.

Для долгосрочной аренды стоит смотреть на Московский и Фрунзенский районы: деловая активность, Пулково в получасе езды, несколько крупных торговых и офисных кластеров. Средняя цена квадратного метра здесь ниже, чем на Петроградке, примерно на 30–40%, а арендные ставки держатся уверенно за счет постоянного спроса со стороны приезжих специалистов.

Несколько ориентиров при самостоятельном поиске

• Проверяйте историю аренды в конкретном доме. На платформах по поиску квартир можно посмотреть, сколько лотов в одном адресе сдается одновременно и как долго висят объявления. Если похожие помещения не уходят больше месяца — это сигнал о перенасыщении предложения.

• Учитывайте специфику петербургского жилфонда. Старый фонд в центре привлекателен для туристов, но дорог в содержании: высокие потолки означают высокие счета за отопление, а деревянные перекрытия — ограничения при ремонте. Новостройка в спальном районе проще в эксплуатации и дает более предсказуемую экономику.

• Смотрите отдельно на студенческий спрос. Петербург — один из крупнейших студенческих городов страны: СПбГУ, Политех, ИТМО, ВШЭ. Районы рядом с кампусами — Василеостровский, Петроградский, Калининский — дают стабильную долгосрочную аренду с минимальным простоем, хотя и по чуть более низким ставкам, чем деловые локации.

Регионы: где доходность выше, а порог входа — ниже

Крупные региональные центры в последние два года становятся все интереснее для инвесторов, которые не готовы платить московские и петербургские цены. Ключевые условия здесь — наличие устойчивого арендного спроса: университеты, крупные производства, IT-кластеры или туристический поток.

Казань

Миллионник с активной деловой жизнью, студенческим городком и развитым туризмом. Арендный рынок здесь давно сформирован. Цены на новостройки — в среднем 200 тысяч рублей за «квадрат», что примерно вдвое ниже московских. При этом аренда однушки в хорошем районе — 35–45 тысяч рублей в месяц.

Валовая доходность при долгосрочной аренде выходит на уровень 6–7% — выше, чем в большинстве московских районов. При этом порог входа значительно ниже: однушка в новостройке комфорт-класса обойдется в 7–9 млн рублей против 12–15 млн в сопоставимой московской локации.

Отдельный драйвер спроса — туризм. Казань входит в ТОП-3 самых посещаемых городов России: в 2024 году турпоток превысил 4 млн человек. Это делает посуточную аренду в центре и рядом с Казанским Кремлем вполне рабочей стратегией — загрузка в высокий сезон сопоставима с петербургской.

Районы с наиболее устойчивым арендным спросом — Вахитовский (исторический центр) и Ново-Савиновский (деловой и студенческий). Советский район интересен близостью к КФУ и нескольким крупным медицинским учреждениям.

Сочи

Сочи — рынок, которому инвесторы давали много прогнозов, и большинство из них оправдались. Туристический поток в город стабилен, несмотря на все внешние потрясения последних лет. Апарт-отели здесь — наиболее распространенный инвестиционный инструмент: управляющая компания берет объект в управление, обеспечивает его загрузку и выплачивает владельцу фиксированный процент. Как правило, 8–10% годовых от стоимости объекта.

Однако такие программы следует читать внимательно. «Гарантия» обычно действует первые 2–3 года и прописана со множеством условий — например, требованием не использовать апартамент самостоятельно дольше определенного количества дней в году. Кроме того, порог входа в Сочи заметно вырос: средняя цена квадратного метра в новостройках давно превысила 300 тысяч рублей, а в Центральном районе и на Имеретинской набережной — 400–450 тысяч. Это означает, что окупаемость объекта при покупке сейчас растянется на 12–15 лет даже при хорошей загрузке.

Сочи остается привлекательным рынком, но уже не таким очевидным, каким был в 2021–2022 годах. Входить сюда сейчас имеет смысл либо с прицелом на долгосрочный рост стоимости актива, либо при наличии собственной надежной схемы управления объектом.

Екатеринбург

Четвертый город России по численности населения с развитым промышленным и IT-сектором. Арендный рынок здесь менее перегрет, чем в обеих столицах, но валовая доходность при этом вполне конкурентная — около 6–7%.

Главный драйвер арендного спроса — занятость. В Екатеринбурге сосредоточены штаб-квартиры крупных промышленных холдингов, активно работает IT-сектор, есть несколько университетов с суммарным числом студентов более 100 тысяч человек: все это формирует спрос на долгосрочную аренду без выраженной сезонности, в отличие от туристических рынков.

Районы с наиболее ликвидным арендным жильем — Центр, Автовокзал и зона вдоль улицы Ленина. Чкаловский и Октябрьский районы дешевле в покупке, но сдаются медленнее: транспортная связность там хуже, а арендный спрос ниже. Метро в Екатеринбурге состоит из одной ветки и всего девяти станций — близость к ней влияет на ликвидность объекта сильнее, чем в Москве или Петербурге. 

Калининград

Город с активным туристическим и деловым развитием, близостью к Европе (которая пока не востребована, но потенциал остается) и стабильным потоком переезжающих из других регионов. Цены на новостройки — 130–160 тысяч за «квадрат», арендные ставки тянутся вслед за спросом.

Калининград — один из немногих региональных рынков, где аренда формируется сразу из нескольких независимых источников. Туристы едут за янтарем, Куршской косой и европейской архитектурой: турпоток превышает 1,5 млн человек. Параллельно идет устойчивая внутренняя миграция — люди переезжают за климатом, морем и относительно невысокими ценами на жилье по сравнению с Москвой и Петербургом. Это держит спрос на аренду ровным круглый год, без резких провалов в низкий сезон.

Наиболее хорошие районы для инвестиций — Центральный и Ленинградский: здесь сосредоточена туристическая и деловая активность, развита инфраструктура. Московский район интересен как более доступный по цене входа.

Специфика рынка — высокая доля малогабаритного жилья в новостройках. Застройщики хорошо понимают инвестиционный спрос и активно строят студии и однушки до 35 кв. м. Это удобно при покупке, но создает конкуренцию: в некоторых новых комплексах доля инвесторов достигает 40–50%, что неизбежно давит на арендные ставки внутри дома. Стоит заранее проверять это через количество одновременных объявлений об аренде по одному адресу на специализированных платформах.

На что смотреть перед покупкой: практический чек-лист

Любая локация в любом городе требует проверки по нескольким параметрам.

• Транспортная доступность. Арендаторы готовы доплачивать за время в пути. Чем короче дорога до работы без пересадок — тем выше ставка и ниже простой. В Москве главный ориентир — метро и МЦД, в Екатеринбурге с его единственной веткой близость к станции влияет на ликвидность особенно сильно, в Петербурге важнее близость к деловым кластерам и кампусам.

• Насыщенность предложения в конкретном доме. Перед покупкой стоит открыть ЦИАН или «Авито Недвижимость» и посмотреть, сколько похожих квартир сдается прямо сейчас в том же адресе и как долго висят объявления. Высокая инвесторская доля давит на ставки сильнее, чем конкуренция в районе в целом.

• Инфраструктура. Если дом уже заселен — стоит приехать и проверить, работают ли магазины, кафе и аптеки, а не просто нарисованы на рендере. Район без живой инфраструктуры сдается медленно и с дисконтом.

• Стадия готовности. Котлован дает лучшую цену входа, но арендного дохода придется ждать 2–3 года. За это время ставки, спрос и конкурентное окружение могут измениться. Это не аргумент против котлована, но аргумент считать доходность с учетом периода ожидания.

• Полная стоимость входа. К цене квартиры добавляются ремонт при черновой отделке (от 1,5 млн рублей для студии в базовом варианте), мебель, техника, оформление сделки и простой до первого арендатора. Итоговая сумма меняет реальную доходность.

• Юридический статус объекта. Апартаменты дешевле квартир на 15–20%, и для инвестора под аренду это зачастую плюс: меньше вложений при сопоставимых ставках. Но у них выше налог на имущество, нет возможности прописаться и нет доступа к льготной ипотеке. Важно учесть это заранее, а не после сделки.

Рынок арендной недвижимости в 2026 году — непростой, но рабочий инструмент для инвестора, который понимает, что делает. Высокие ставки по депозитам создают конкуренцию, однако недвижимость дает то, чего не дает банк: реальный актив, защиту от девальвации и возможность продать объект с прибылью через 5–7 лет.

Доходность 6–8% при правильном выборе объекта — достижимая цифра. Доходность 10–12% — возможна, но требует либо посуточной аренды с активным управлением, либо удачного момента входа на растущем рынке. Обещания «гарантированных 15%» стоит читать с юристом.

*Любые инвестиции в недвижимость сопряжены с рисками. Доходность зависит от локации, управления объектом, рыночной конъюнктуры и ряда других факторов. Материал носит информационный характер и не является инвестиционной рекомендацией.

Ранее мы также подробно рассказывали об инвестициях в новостройки и апарт-отели.

Сообщение Где купить квартиры и апартаменты в 2026 году, на сдаче которых гарантированно можно заработать* появились сначала на Всеостройке.рф.