Апартаменты: как не прогореть

Апартаменты считаются неплохим выбором в качестве инвестиции, ведь они мало чем отличаются от обычных квартир, но стоят дешевле подчас на 20%. Цена становится решающим фактором. Девелоперы возводят их, если обычный дом по каким-то причинам невозможно построить. Но не спешите бежать и покупать апартаменты – есть несколько важных нюансов. Если их не учесть, можно остаться без всего.

Руководитель адвокатской компании, кандидат юридических наук, член Ассоциации юристов России, эксперт круглых столов и рабочих групп при Государственной Думе РФ Анастасия Васильевна Поликыржа детально рассказала порталу всеостройке.рф обо всех нюансах и тонкостях сложившейся практики. 

Что такое апартаменты
Апартаменты – это помещения, которые не предназначены для того, чтобы там проживали постоянно. Их оборудуют в отдельных домах, административных зданиях и постройках со статусом гостиниц или бизнес-центров. В апартаментах можно жить так же, как в обычной квартире, но есть ряд нюансов. 

Особенности апартаментов
Самое важное – закон не рассматривает апартаменты, как жилые помещения.

У этого есть масса последствий. К примеру, требования – они совсем другие.

• Когда застройщик строит жилой комплекс, он обязан обеспечить инфраструктуру: это и дороги, и парковочные места, и детские площадки, и детские сады. Если застройщик строит апартаменты, он не обязан обеспечивать ничего из вышеперечисленного.
• Жилые здания должны соответствовать нормативам по инсоляции – прониканию внутрь помещения прямых солнечных лучей. Апартаменты строят без учета этого норматива. Также не соблюдаются нормативы для жилых зданий по высотности строительства и шумности в помещениях.

Апартаменты находятся в​ нежилых зданиях, поэтому на​ них не​ распространяются нормы жилищного законодательства, записанные в​ ГОСТах, СНиПах, Жилищном кодексе Российской Федерации.

Еще один важный нюанс – права владельцев апартаментов. Приставы могут за долги забрать апартаменты, и в то же время забрать квартиру или дом они не могут (если это единственное место проживания). 

Владельцы апартаментов рассматриваются как владельцы нежилых помещений коммерческого использования. Они платят больше: они должны оплачивать налоговые и неналоговые платежи за участок, при этом ставки – больше. В Москве, например, ставка арендной платы за землю под апарт-комплексами – 1,5%.

Прописка в апартаментах
Прописаться в апартаментах не получится, поскольку это нежилое помещение. Регистрация возможна только как регистрация по месту пребывания, и то при условии, что апартаменты оформлены как гостиница. Постоянная регистрация невозможна.

В СМИ сообщают, что власти планируют разрешить прописку в апартаментах, но сейчас депутаты Госдумы пока планируют подготовить проект закона, который будет регулировать этот процесс. Замглавы Минстроя Никита Стасишин отметил, что апартаментам можно придать характеристики, присущие жилью, – т. е. возможную регистрацию. Проект может появиться уже осенью 2023 года.

Банкротство застройщика: что делать владельцам апартаментов

Но больше всего проблем апартаменты доставляют тем, кто купил их на этапе стройки. Законы защищают покупателей квартир, но для купивших апартаменты никаких специальных мер по защите нет. Технически в случае банкротства застройщика покупателю будет сложнее получить свою недвижимость – при том, что и покупателям квартир по ДДУ будет непросто. Закон о банкротстве (параграф 7 главы 9) говорит: дольщики, платившие за жилые помещения, включаются в реестр требований о передаче жилых помещений, а этот реестр входит в реестр требований кредиторов. Дальше дольщики могут требовать или готовую квартиру, или денежную компенсацию. 

При банкротстве застройщика дольщики нежилых помещений остаются за бортом.

Дольщики, которые приобретали апартаменты, не могут по закону требовать передачи им готового объекта, а их требования в реестр требований не включают. Реестр требований о передаче нежилых помещений не предусмотрен законом – люди, которые требуют у застройщика передать им нежилые помещения, участниками строительства не признаются. Закон предусматривает, что они могут присоединиться к желающим получить свое, но включает требования в общую очередь, четвертыми по счету, а требовать дольщики апартаментов могут только деньги (в порядке, предусмотренном правилами ст. ст. 134, 142 Закона о банкротстве). Получается, при банкротстве застройщика покупатели апартаментов получат свои деньги в последнюю очередь.

Если вы купили нежилое помещение на первом этаже или апартаменты (статус нежилого), при банкротстве застройщика вы помещение не получите, а ваши требования перейдут в денежные (четвертая очередь). А останутся ли деньги в конкурсной массе и сможете ли вы их получить – большой вопрос.

Рейдерские захваты

Расскажу, как в наше время дольщики остаются без апартаментов. Место действия – Москва (Клубный дом на Пришвина, Клубный дом Октябрь). На стадии готовности 84%-90% аффилированное лицо застройщика начинает процедуру банкротства застройщика.

Выгода такая:

1. При банкротстве в Реестр (не дольщиков, а обычных кредиторов) включатся апартаменты, которые реализуются с торгов (а не передаются дольщикам); их цена при продаже будет занижена.

2. Дольщики получат деньги, а не апартаменты.

3. Объект будет освобожден от прав требований дольщиков. 

4. Довнесут совсем немного (при таком уровне готовности) денег, объект достроят.

5. Апартаменты продадут заново по рыночной цене. 

Такое злоупотребление «по-московски» уже есть на нескольких объектах с апартаментами. И при этом банкротстве параграф 7 о защите дольщиков и восстановлении их прав, а также механизмы Фонда защиты прав дольщиков не применяются. 

Самое плохое здесь то, что даже Верховный суд РФ лишил «апартаментных дольщиков» права судебного признания права собственности, сказав, что это невозможно. Ранее законодатели хотели защитить апартаменты от захвата и дать им статус жилья, включив в оборот понятие «многофункциональный центр».

Но закон не только не принят, но и снят с рассмотрения.