Что делать, если застройщик сдал квартиру меньшей площади?
Редакция портала Всеостройке.рф про то, как защитить свои интересы.
Заключение договора долевого участия (ДДУ) – это всегда риск, ведь квартира приобретается «в проекте». Неизбежно возникает вероятность расхождения между запланированной и фактической площадью. Это может повлечь как уменьшение, так и увеличение площади, требуя корректировки финансовых обязательств.
Договор ДДУ – ваш контракт, и он должен содержать четкие положения о процедуре урегулирования возможных разногласий относительно площади. Если в соглашении прописаны условия для таких случаев, вы имеете готовый механизм разрешения спора.
Но как быть, если площадь значительно отличается от заявленной? Или, хуже того, застройщик отказывается возмещать разницу при уменьшении площади? В таких случаях первоочередной задачей является попытка мирного урегулирования. Искать компромисс – разумнее, чем сразу обращаться в суд.
Причины перемен
Почему фактическая площадь квартиры может отличаться от проектной? Договор ДДУ предполагает покупку ещё не существующего жилья. Право собственности возникает только после сдачи объекта в эксплуатацию, проверки всех разрешительных документов и подписания акта. До этого момента дольщик может потребовать только выполнения обязательств застройщиком по срокам и характеристикам, заявленным в договоре. Застройщик не может существенно изменить ключевые параметры квартиры (площадь, размеры помещений, высоту потолков) без соответствующего согласия. Небольшие отклонения (в пределах допустимых норм) возможны, но они должны быть оговорены в договоре.
Федеральные законы (часть 1 статьи 4 и статья 8 ФЗ о долевом участии; статья 29 ФЗ о госрегистрации) регулируют такие ситуации. Ключевыми являются положения о запрете существенного изменения параметров объекта в процессе строительства. Однако, не исключены и небольшие погрешности.
«СРО не смогли сформировать действенные механизмы очищения своих рядов от недобросовестных субъектов предпринимательской деятельности»
Защитите себя на этапе заключения договора. Обращайте внимание на пункты о возможных изменениях площади и процедуре их согласования. Если ситуация выходит за рамки допустимого, действуйте последовательно: попытайтесь достичь мирного соглашения с застройщиком, и в случае неудачи – обращайтесь в суд. Знание своих прав – ваш главный инструмент в защите интересов при долевом строительстве.
В большинстве случаев, если площадь отличается от проектной, вопрос решается путем заключения дополнительного соглашения к основному договору ДДУ. Это письменное соглашение – ваш путь к взаимовыгодному решению. Есть два возможных сценария:
- Больше, чем планировалось
При увеличении площади покупатель доплачивает застройщику разницу, ориентируясь на стоимость квадратного метра на момент заключения первоначального договора.
Пример: дольщики ЖК «GloraX Балтийская» столкнулись с неприятной ситуацией: из-за выросшей площади квартир им придётся доплатить за лишние «квадраты» немалые деньги. В общей сложности доплата составит порядка 70-80 млн рублей.
- Меньше, чем ожидалось
При уменьшении площади застройщик обязан вернуть покупателю разницу в оплате по тем же правилам, что и при увеличении.
Пример: Истец обратилась в суд с названным иском к застройщику, указывая, что ответчиком по договору участия в долевом строительстве передана квартира меньшей площади, чем предусмотрено условиями договора, в связи с чем, как полагала истец, на общество должна быть возложена обязанность возвратить ей сумму переплаты.Решением Симоновского районного суда г. Москвы, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда, в удовлетворении исковых требований отказано. Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции судебные акты оставлены без изменения. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации 18 апреля 2023 судебные акты отменила и отправила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции указав, что площадь квартиры определена застройщиком на основании технического описания, изготовленного 27 марта 2020, согласно которому площадь квартиры с учётом неотапливаемых частей помещений составляет 65,9 м , общая площадь жилого помещения – 64,3 м2.
Согласно техническому паспорту квартиры, изготовленному вторым территориальным управлением ГБУ «МосгорБТИ» 27 октября 2020 г., общая площадь квартиры составляет 62,4 кв.м. ВС отметил, что доказательства, представленные сторонами, противоречивы, ни одно из них не имеет преимущества перед другим. При таком положении для установления конкретного факта и исполнения обязанности по полному и всестороннему рассмотрению дела законодатель предоставил суду возможность назначения судебной экспертизы в тех случаях, когда для установления факта необходимы специальные познания, которыми суд не обладает (ч. 1 ст. 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Между тем, самостоятельных мер к установлению юридически значимого обстоятельства – действительной площади объекта суд не предпринял. Судом также не были проверены доводы сторон об изменении площади переданного истцу объекта. См. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации 18 апреля 2023 Дело № 5-КГ23-18-К2
Важные юридические нюансы
Дополнительное соглашение может быть оформлено только при обоюдном согласии всех сторон. Односторонняя попытка изменить цену ДДУ незаконна и противоречит Гражданскому кодексу (Ст. 310) и законодательству о защите прав потребителей (Ст. 16). Если в первоначальном договоре прописаны условия одностороннего изменения цены со стороны застройщика, такое соглашение может быть признано недействительным. Поэтому крайне важно тщательно изучить все пункты договора долевого участия (ДДУ) и при необходимости обратиться к квалифицированному юристу. Оформление дополнительного соглашения происходит в той же форме, что и первоначальный договор ДДУ: в письменной форме с последующей регистрацией в Росреестре.
Практическое применение
- Дополнительное соглашение
Обычно используется для отражения изменений площади.
- Акт приёма-передачи
При отклонении площади от проектной, акт приёма-передачи может отражать фактическую площадь, с указанием её расхождения с проектной. Покупатель соглашается с фактической площадью и готов оплатить разницу (при увеличении), или застройщик обязан вернуть разницу (при уменьшении). Важное условие: все условия согласовываются до подписания акта приёма-передачи.
- Залог
Пока остаток платежа не передан, жильё, даже с оформленной ипотекой, юридически остаётся в залоге у застройщика. Если есть изменения в площади, этот момент также регулируется договором.
Тщательно изучайте все документы перед подписанием и не стесняйтесь обращаться за юридической помощью. Ваш договор ДДУ – ваш гарант в сложных ситуациях. Ранее мы также писали о ТОП-10 надежных застройщиков России и ТОП-10 самых надежных застройщиков Краснодарского края.
Как изменится рынок недвижимости России в 2025 году — в материале Портала Всеостройке.рф
15-01-2025 13:52 В этой статье редакция портала Всеостройке.рф рассмотрела пошагово, как сократить размер задолженности по основному долгу, процентам по кредиту или оплатить первоначальный взнос.
15-01-2025 8:34 Показатель оказался выше, чем в первой половине декабря 2024 года.
11-01-2025 18:44 Число сделок и спрос в городе-курорте также больше не растут.
11-01-2025 16:38 Рассказываем об изысканном жилье вдовы бывшего мэра Москвы.
15-01-2025 18:09 Редакция портала Всеостройке.рф сделала анализ рынка и составила путеводитель.
15-01-2025 17:23 Постановление Правительства Москвы от 24.12.2024 N 3082-ПП «О внесении изменений в постановления Правительства Москвы от 27 августа 2012 г. N 432-ПП и от 13 ноября 2012 г. N 636-ПП».
15-01-2025 16:47 Рассказываем о новом особняке известной актрисы, в который она переехала вместе с мужем, Павлом Прилучным.
15-01-2025 15:58 
