На ИЖС пытаются «перенести» модель МКД: льготная ипотека + эскроу. Но сегмент устроен иначе, считает Петр Медников, эксперт по развитию ИЖС.
По данным ДОM.PФ, за 7 месяцев 2025 года выдача ипотеки на строительство частных домов рухнула в 6,8 раза по количеству (−85% г/г) и почти в 5 раз по объёму (−79% г/г), составив всего 13,2 тыс. кредитов на 97 млрд руб. При этом ввод индивидуального жилья снизился всего на 3% (42,2 млн кв. м против 43,6 млн кв. м годом ранее). Почему сложилась такая ситуация, специально для Всеостройке.рф рассказал Петр Медников, эксперт по развитию ИЖС .
По его словам, люди продолжают строить, но банки здесь ни при чём. Причина не в «низком спросе», а в том, что ИЖС пока не стал финансовым активом:
– 99% кредитов идут по льготным программам (в июле 2025 г. — почти исключительно «Семейная ипотека»);
– у банков нет «прозрачного» продукта: нет цифрового следа, институционального контроля и инженерной гарантии качества, а значит, нет ликвидного актива;
– население финансирует стройку «из кармана», и этот объем огромен, но невидим для финансовой системы (по Росстату, более 60% ИЖС — в «тени»).
Сегодня пытаются «перенести» на ИЖС модель МКД: льготная ипотека + эскроу. Но сегмент устроен иначе: здесь нет профессионального строительства, рынок атомизирован и не пропускает инженерные знания. Пока структура ИЖС не будет собрана заново, ипотека так и будет буксовать, как бы ее ни субсидировали, считает Петр Медников.
Как следствие, государство теряет не спрос, а контроль. Деньги у населения есть, но они уходят в «серый самострой».
Люди получают аварийные здания на этапе завершения строительства, и растет социальное напряжение: разочарование в «рынке» («все воруют»); в «строителях» («строить не умеют»); в «стране» («хорошо не поживет уже»).
Задача сегодня не в расширении льготных программ, а в создании инфраструктуры для цивилизованного ИЖС:
Только так ИЖС сможет стать «понятным и прозрачным продуктом» для финансового сектора и привлечь рыночное кредитование, убежден эксперт.
Полное сближение ИЖС с моделью МКД возможно лишь после 2030 года, когда индустриализация и роботизация станут массовыми. До тех пор — это другой рынок.
Попытки «замаскировать» его под многоэтажное строительство через кластеры, льготы и эскроу — лишь розовые очки. Настоящая задача, по мнению эксперта, — собрать и развивать рынок ИЖС в управляемую систему, не уничтожая его природу.
Ранее портал Всеостройке.рф рассказывал, что сразу в пяти российских регионах продажи жилья упали более чем на 40%, а также о том, что в России растёт количество отрицательных заключений экспертизы в стройке.
Президент подписал закон, направленный на упрощение и упорядочение процесса перераспределения земельных участков, находящихся в государственной, муниципальной или частной собственности.
31-01-2026 14:00 Переезд из Москвы в Подмосковье на частный участок под ИЖС — тренд последних лет.
28-01-2026 11:56 Подмосковье в последние годы стало одним из самых популярных направлений для переезда из Москвы.
27-01-2026 18:06 Подробнее читайте в нашем материале.
21-01-2026 13:46 
Пошаговая инструкция по оценке девелопера — от изучения портфолио до анализа кредитных рейтингов. Разбирались на примере ГК ФСК, которая входит в ТОП-5 крупнейших застройщиков страны.
09-02-2026 16:48 
В новом статусе ей предстоит провести независимый аудит качества строительства в регионах присутствия компании, а также аудит технологичности девелопера.
09-02-2026 16:25 
В новом году рынок недвижимости переходит от борьбы за объемы к борьбе за эффективность. На фоне охлаждения спроса и роста себестоимости застройщики будут искать скрытые точки роста.
09-02-2026 15:26 
Ведущие девелоперы и аналитики ответили на вопрос о том, почему новостройки остаются защищенным сегментом недвижимости.
09-02-2026 15:00 
22-этажное офисное здание площадью около 1,4 миллиона квадратных футов по адресу 175 W Jackson Blvd было продано новым инвесторам за $41 млн — на 87% ниже его цены покупки 2018 года.
09-02-2026 14:30 
Девелоперы между себестоимостью, ипотекой и спросом: взлетят ли цены на новостройки или рынок удержит баланс.
09-02-2026 14:00 
Как отмечается, такая возможность стала доступна благодаря изменениям законодательства, вступившим в силу после 11 июня 2025 года.
09-02-2026 13:30 
Почему рынок недвижимости замедлился, но не остановился — признаки напряжения, адаптация девелоперов и реальные риски недостроя.
09-02-2026 12:51 
Рассказываем о динамике строительства премиального жилого проекта, расположенного в посольском квартале Москвы.
09-02-2026 12:17 
Суд закончил расследование дела против сооснователя Level Group, основателя «Русагро» Вадима Мошковича и экс-гендиректора «Русагро» Максима Басова.
09-02-2026 11:46 
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
