Из офиса на Таймс-сквер планируют сделать до 1250 квартир. Почему не переделать остальные?
В бывшей штаб-квартире Ernst & Young запланировали жильё вместо почти миллиона квадратных футов офисов. Какие здания годятся для такой переделки и кто платит за её сложность.
На Таймс-сквер стоит 38-этажная башня, построенная в 2002 году специально для аудиторов Ernst & Young. Компания уехала в 2022-м. На май 2025 года, по данным мэрии Нью-Йорка, в башне пустовали 77% офисных площадей. Теперь здесь планируют до 1250 арендных квартир. Рецепт для пустующих деловых центров выглядит простым: поставить перегородки, провести воду и заселить людей. Только под квартиры офис приходится перепланировать, согласовывать и заново считать доходы. Почему же владельцы берутся за это лишь в отдельных зданиях?
Что именно появится в 5 Times Square?
В мае 2025 года корпорация развития штата Нью-Йорк Empire State Development одобрила изменение плана территории: башне разрешили жилую функцию. Застройщики собираются переделать около 917,7 тыс. квадратных футов офисов, это примерно 85,3 тыс. м². На нижнем уровне сохранят около 37,3 тыс. квадратных футов торговых помещений, или 3,5 тыс. м².
По объявленному проекту здесь может появиться до 1250 арендных квартир: 1050 студий и 200 квартир с одной спальней. Около 313 из них отводят жителям с ограничением по доходу. Это проектные показатели.
Переделку разделили на две очереди. По разбору городского контролёра, первая рассчитана примерно на 850 квартир. Вторая ждёт, пока освободятся занятые офисы. Опубликованная таблица этажей показывает, где сохраняются арендаторы: на 5-м этаже и с 30-го по 37-й.
Почему офисный этаж трудно превратить в квартиры?
Большой офисный этаж обычно строят вокруг лифтов, лестниц и инженерного ядра. Рабочее место можно поставить и далеко от фасада. Жилой комнате нужны свет и воздух, а квартире — кухня, санузел, свои инженерные подключения и выход в общий коридор. Городское исследование о переоборудовании офисов называет ключевые характеристики: глубину и форму этажа, положение ядра, устройство фасада, высоту потолков и состояние здания.
У современных офисных башен этажи нередко глубже, а фасад сделан сплошной стеклянной оболочкой. По оценке городских специалистов, в таком здании сложнее устроить квартиры и открывающиеся окна. Иногда ради естественного света из здания вырезают внутренний двор: так поступили с другим нью-йоркским офисом, на Уотер-стрит, 180.
У 5 Times Square заметно другое: 84% запланированного жилья — студии. Квартир с двумя спальнями в объявленном составе нет. Их метраж и планировку застройщик в использованных документах не приводит.
Есть в документах участка и неочевидное условие. Если для света и воздуха части квартир понадобится соседний участок, две площадки будут считать единым участком для расчёта. Город также может ограничить застройку части соседней площадки, чтобы сохранить необходимое свободное пространство. Сколько квартир будет зависеть от такой схемы, документ не указывает.
Таймс-сквер добавляет ещё одно требование — защиту от шума. В проектных экологических условиях для фасадов на 42-й и 41-й улицах, Седьмой авеню и внутренней стороне квартала указаны разные уровни ослабления шума. Вентиляция в здании должна быть такой, чтобы жить можно было при закрытых окнах. Стен и санузла для квартиры мало: придётся проверить, удастся ли сделать среду в комнатах приемлемой.
Если здание пустует, почему его нельзя сразу заселить?
Тут два отдельных вопроса. Допускают ли документы территории жильё в этом здании? И получится ли переустроить его под жилые требования так, чтобы работы окупились? Пустые этажи сами по себе не отвечают ни на один.
С правовой стороны 5 Times Square — показательный случай. Башню построили в 2002 году, а обычное послабление нью-йоркских правил переоборудования после реформы 2024 года охватывает в основном здания, возведённые до 1991-го. Участок башни входит в специальный план развития района 42-й улицы, и изменение этого плана корпорация развития штата одобрила отдельно. Важным для проекта стало и снятие прежнего ограничения плотности жилья. Коэффициент FAR показывает отношение учитываемой площади здания к площади участка; у башни он около 33,4 при прежнем жилом пределе 12.
Городская программа Office Conversion Accelerator помогает владельцам крупных проектов разобраться в требованиях разных ведомств и получить необходимые разрешения. Рассчитана она на здания, где можно получить не меньше 50 квартир.
Нижние этажи при смене функции тоже нельзя целиком отдать под квартиры. Документы по 5 Times Square сохраняют в здании два входа в метро, торговлю у тротуара и вход для жителей с Седьмой авеню. Погрузку оставляют со стороны 41-й улицы. Коммерческий первый этаж и пешеходные проходы на Таймс-сквер входят в условия проекта, так что весь объём башни в сдаваемые квартиры не превратится.
Во сколько обходится переделка?
Публичной детальной сметы именно по 5 Times Square в изученных официальных материалах нет. Городской контролёр заложил в расчётную модель для манхэттенских проектов $500 на квадратный фут общей площади, с финансированием, но без покупки здания. Это модельное допущение, а не смета башни.
На итог влияют глубина этажа, объём переделки фасада и инженерных систем, доля площади, которую удастся сдавать жильцам, действующие офисные договоры и стоимость финансирования. По городскому исследованию, после переделки площадь, за которую платит арендатор квартиры, часто заметно меньше сдаваемой офисной площади того же здания. Владелец может выиграть в ставке за жилой «квадрат» и при этом потерять часть оплачиваемого метража. Сравнивать приходится весь будущий доход с расходами на проект, одна ставка картины не даёт.
Площади и вложений требует ещё одна часть программы 5 Times Square. В опубликованных условиях предусмотрено около 55 тыс. квадратных футов помещений для отдыха жителей, примерно 5,1 тыс. м². В перечне бассейн, спортплощадки, клубные и другие комнаты. Доступ к ним должен быть одинаковым у жильцов обычных квартир и квартир с ограниченной арендой.
По анализу контролёра, в выборке офисов, купленных под арендное жильё после пандемии, средняя цена покупки составила $276 за квадратный фут общей площади — на 45% ниже показателя сделок до 2020 года. Для нового владельца снижение цены здания улучшает экономику переделки.
Зачем проекту квартиры с ограниченной арендой?
Программа 467-m даёт подходящим проектам частичное освобождение от налога на недвижимость. Взамен не меньше четверти квартир должны сдаваться с ограничением по доходу. Средний установленный порог для этой группы — не выше 80% медианного дохода по агломерации, часть квартир рассчитана на ещё более низкий уровень. Регулирование аренды для них постоянное и сохраняется после окончания налоговой льготы. Общими входами и помещениями такие жильцы пользуются наравне с остальными.
В 5 Times Square таких квартир запланировано около 313. Аренда будет зависеть от категории дохода и правил программы. Девелоперу льгота повышает шансы окупить переустройство, город получает квартиры с долгосрочным ограничением аренды. Контролёр оценил налоговые льготы для группы потенциальных проектов на Манхэттене в $5,6 млрд в приведённой стоимости за весь срок действия программы. Это оценка по группе зданий, а не расходы на 5 Times Square.
Значит, любой пустой офис можно переделать под жильё?
По оценке городского исследования, большинству офисных зданий разумнее остаться офисами или пройти модернизацию. Для переоборудования под жильё должны совпасть подходящая геометрия, разрешённое использование, возможность освободить арендуемые этажи, финансирование и спрос на будущие квартиры.
5 Times Square необычен сразу по нескольким причинам: большая доля свободных офисов, адрес у транспортного узла, отдельное изменение плана территории и налоговая программа с обязательством по доступной аренде. Девелопер RXR сообщил, что переделка началась. Сколько квартир в итоге появится и во сколько обойдутся работы, станет ясно после реализации проекта.
В Альбельда-де-Ирегуа привели в порядок Пенья-де-лас-Бодегас — пещеры, которые в разное время служили монастырскими кельями, склепами и винными складами.
В этой статье мы собрали масштабные сооружения, которые перешагнули из статуса «стройки века» в статус «вечной пустоты» и не использовались по назначению.
Цзиндэчжэнь — древний китайский город, всемирно известный как «фарфоровая столица» благодаря многовековым традициям и глубокой культуре производства керамики.
Замена оборудования или новое назначение помещения могут затронуть несколько разделов проекта. Разбираем, как организовать проверку последствий и довести решение до рабочей документации.
13-10-2026 9:00
18 
