ОАЭ, Кипр, Сербия, Турция и Грузия стали главными точками притяжения обеспеченных россиян.
Мировая карта богатства стремительно меняется. Если раньше миллионеры выбирали место жительства преимущественно ради климата или налоговых льгот, то сегодня на первый план выходят безопасность капитала, доступ к международной банковской системе, гибкие программы получения вида на жительство и возможность свободно вести бизнес. Последние четыре года стали переломными не только для российского рынка недвижимости, но и для мирового рынка премиального жилья. Тысячи состоятельных россиян начали искать новые юрисдикции для жизни, инвестиций и хранения капитала. Одновременно многие страны увидели в этой тенденции возможность привлечь инвестиции, ускорить развитие строительной отрасли и увеличить спрос на дорогую недвижимость. По данным Henley Private Wealth Migration Report 2025, в 2025 году мир установил абсолютный рекорд по миграции состоятельных людей: страну проживания сменят около 142 тысяч миллионеров. Это самый высокий показатель за всю историю подобных наблюдений. При этом главным победителем в борьбе за капитал вновь стали Объединенные Арабские Эмираты, которые ожидают чистый приток 9 800 миллионеров, привозящих с собой около 63 млрд долларов инвестиционного капитала. Для рынка недвижимости эти цифры имеют особое значение. Практика показывает, что большинство обеспеченных мигрантов практически сразу приобретают жилье в новой стране, а затем начинают инвестировать в коммерческие объекты, гостиницы, земельные участки и девелоперские проекты. Именно поэтому миграция капитала сегодня напрямую влияет на стоимость квадратного метра в крупнейших мировых городах.
Еще десять лет назад Дубай воспринимался преимущественно как туристическое направление. Сегодня ситуация изменилась кардинально. Город стал одним из крупнейших мировых центров управления частным капиталом и международных инвестиций. Согласно исследованию World's Wealthiest Cities Report 2025, сегодня в Дубае проживает около 81 тысячи долларовых миллионеров, причем всего за десять лет их количество увеличилось более чем в два раза. Такой темп роста считается одним из самых высоких среди крупнейших финансовых центров мира. Причины популярности очевидны. Во-первых, в ОАЭ отсутствует налог на доходы физических лиц, что делает страну одной из самых привлекательных налоговых юрисдикций. Во-вторых, государство активно развивает программу Golden Visa, позволяющую инвесторам получить долгосрочное право на проживание при выполнении ряда инвестиционных условий. В-третьих, местная банковская система интегрирована в мировую финансовую инфраструктуру, благодаря чему владельцы капитала могут свободно проводить международные операции и пользоваться услугами крупнейших банков мира. Все это мгновенно отразилось на рынке недвижимости. За последние годы спрос на элитные квартиры, пентхаусы и виллы в Дубае вырос настолько сильно, что многие проекты полностью распродаются еще до завершения строительства. Девелоперы запускают десятки новых жилых комплексов, а международные инвестиционные фонды продолжают активно вкладываться в развитие эмирата. По оценкам Henley & Partners, именно ОАЭ уже четвертый год подряд становятся мировым лидером по чистому притоку состоятельных жителей, значительно опережая другие страны.
На фоне новостей о нестабильности в регионе и эскалации конфликта в 2026 году наблюдается отток части экспатов из стран Запада и СНГ, однако их место занимают инвесторы из других регионов, что предотвращает массовый исход. В одном из исследований говорится, что наиболее вероятно покинут Дубай прибывшие после бума 2021 года (удаленные работники, мигранты, накопившие криптосостояние, те, кто переезжает на короткий срок), которые всегда были цикличными, а также экспаты со средним доходом на этапе семейной жизни, испытывающие трудности с оплатой аренды и обучения детей. Исторически Дубай переживал заметные волны оттока населения в 2009, 2015–2017 и 2020 годах. Каждый раз заголовок гласил: «Исход из Дубая». Каждый раз город преодолевал шок и восстанавливал базу жителей в течение 18–36 месяцев. Население Дубая, состоящее из экспатов, является одним из самых мобильных в мире. В городе всегда наблюдались высокие показатели притока и оттока населения одновременно. Даже в годы экономического подъема десятки тысяч жителей ежегодно уезжают — из-за работы в другом месте, выхода на пенсию, семейных изменений или истечения срока действия визы. Сегодня картина свидетельствует о замедлении роста и увеличении текучести кадров, а не о чистом сокращении. Очевидный отток реален и ускорился с конца 2025 года, но он компенсируется продолжающимся притоком, расширением когорты обладателей «Золотой визы» и продолжающимися иностранными инвестициями в недвижимость. Российская и группа из стран СНГ, прибывшая в 2022 году, частично переместилась. Некоторые вернулись, некоторые переехали в Турцию или другие безопасные места, но значительная часть осталась и продолжает покупать недвижимость. Доля иностранных покупателей в России нормализовалась по сравнению с пиком 2022 года, но остается выше базового уровня до 2022 года. Обладатели «золотых виз» по определению представляют собой группу долгосрочного пребывания — они получили право на проживание благодаря инвестициям в недвижимость, карьерному росту или присутствию в бизнесе и имеют обязательство проживания в течение 10 лет. Выдача виз продолжает расти в 2026 году. Отток из этой группы существует, но в совокупности не является существенным.
| Период | Триггер | Кто уезжал | Восстановление |
|---|---|---|---|
| 2008–2010 | Мировой финансовый кризис, долговой кризис Дубая | Специалисты строительства, финансов и спекулятивного сектора | Стабилизация — 2011 год, полное восстановление — 2013 год |
| 2015–2017 | Обвал цен на нефть, сокращение расходов | Нефтесервис, региональный менеджмент | Большая часть потерь компенсирована к 2018–2019 годам |
| 2020 | Локдауны COVID‑19, массовые увольнения | Гостиничный бизнес, авиация, ритейл | Рынок быстро восстановился к середине 2021 года |
| 2025–2026 | Рост аренды, дорогие школы, снижение удалённой работы | Экспаты со средним доходом, волна релокации после 2021 года | Вероятнее всего — циклический этап, далее — восстановление |
Если Дубай стал главным символом новой волны инвестиционной миграции, то Кипр уже давно считается одной из наиболее известных европейских площадок для международного бизнеса. Еще в начале 2000-х годов республика начала активно развивать законодательство, ориентированное на иностранных инвесторов. Благоприятный налоговый режим, развитый рынок юридических услуг, англосаксонская правовая система и членство в Европейском союзе сделали остров привлекательным для предпринимателей из разных стран, включая Россию и государства СНГ. На протяжении многих лет именно иностранный капитал во многом поддерживал развитие строительной отрасли Кипра. Наиболее востребованными остаются Лимасол, Пафос и Никосия, где активно строятся премиальные жилые комплексы, апарт-отели и виллы у моря. Даже после завершения программы «золотых паспортов» интерес к кипрской недвижимости сохраняется. Инвесторов привлекают возможность открытия международных компаний, сравнительно невысокая корпоративная налоговая ставка и удобное расположение между Европой, Ближним Востоком и Азией. В отличие от многих других направлений, Кипр предлагает покупателям недвижимости не только комфортный климат, но и стабильную правовую систему, что остается одним из ключевых факторов для владельцев крупного капитала.
Турция стала одним из самых востребованных направлений среди россиян, рассматривавших переезд или покупку зарубежной недвижимости. Причин оказалось сразу несколько: отсутствие визового режима для краткосрочного пребывания, развитое авиасообщение, привычный уровень сервиса и возможность быстро приобрести жилье. Однако главным фактором стала государственная программа получения гражданства за инвестиции. Иностранцы, приобретающие недвижимость на установленную законом минимальную сумму (в последние годы порог составлял 400 тыс. долларов), получили возможность претендовать на турецкое гражданство при соблюдении условий программы. Именно этот механизм стал мощным стимулом для строительной отрасли. Девелоперы начали активно запускать проекты, ориентированные на иностранных покупателей, а спрос на квартиры и виллы в Стамбуле, Анталии, Аланье и Бодруме значительно вырос. По данным Turkish Statistical Institute (TurkStat), в 2022 году россияне впервые стали крупнейшими иностранными покупателями жилья в Турции. Хотя затем рынок начал постепенно стабилизироваться, интерес инвесторов к турецкой недвижимости остается высоким благодаря развитой инфраструктуре, сравнительно доступным ценам и большому выбору объектов как для собственного проживания, так и для сдачи в аренду. Эксперты отмечают, что Турция стала для многих промежуточной площадкой. Часть предпринимателей открывала здесь бизнес, переводила сотрудников и адаптировала международные финансовые потоки, а затем принимала решение о дальнейшем переезде или диверсификации активов.
Если Турция привлекала инвесторов возможностью получить второй паспорт, то Сербия сделала ставку на простоту ведения бизнеса и комфортную адаптацию иностранцев. После 2022 года Белград оказался одним из главных центров релокации российских IT-компаний, консалтинговых агентств, архитектурных бюро и представителей креативных индустрий. За ними постепенно последовали владельцы малого и среднего бизнеса, а также частные инвесторы. Одним из преимуществ Сербии считается возможность сравнительно быстро оформить временное проживание через открытие компании или трудовую деятельность. Дополнительными плюсами стали умеренная стоимость жизни, отсутствие языкового барьера для многих россиян и благожелательное отношение к иностранным предпринимателям. Все это сказалось и на рынке недвижимости. За последние годы цены на квартиры в Белграде заметно выросли, особенно в центральных районах, где сосредоточены современные жилые комплексы бизнес- и премиум-класса. Сегодня многие девелоперы прямо ориентируют новые проекты на международную аудиторию. Покупателей интересуют не только квартиры для собственного проживания, но и объекты, способные приносить стабильный арендный доход.
Еще одним заметным направлением для переезда стали Грузия и Армения. Эти страны сложно сравнивать с Дубаем или Кипром по объемам капитала, однако именно они оказались наиболее удобными для оперативной релокации бизнеса и частных лиц. В первые месяцы после переезда многие россияне выбирали эти государства благодаря безвизовому режиму, отсутствию сложных процедур въезда и возможности в короткие сроки открыть банковский счет, зарегистрировать индивидуального предпринимателя или компанию. Особенно сильный рост спроса испытал рынок недвижимости Тбилиси и Батуми. Девелоперы отмечали увеличение числа сделок с иностранными покупателями, а стоимость квартир в наиболее популярных районах значительно выросла. Схожая ситуация наблюдалась и в Ереване, где резко увеличился спрос как на аренду, так и на покупку жилья. Повышенный интерес стимулировал запуск новых жилых комплексов и ускорил развитие строительного сектора. При этом эксперты подчеркивают, что в последние два года рынок постепенно приходит в более сбалансированное состояние. Однако сформировавшиеся русскоязычные сообщества продолжают поддерживать стабильный спрос на качественную недвижимость.
Особое место среди популярных направлений занимает Израиль. После 2022 года страна приняла десятки тысяч новых репатриантов из России. Значительная часть переехавших обладала опытом ведения бизнеса, инвестиционными активами и высокой покупательной способностью. Государственная программа репатриации позволила многим семьям сравнительно быстро оформить необходимые документы, получить доступ к социальной инфраструктуре и начать интеграцию в новую экономическую среду. Для рынка недвижимости это означало рост спроса прежде всего в Тель-Авиве, Нетании, Хайфе и Иерусалиме. Высокая стоимость жилья не остановила покупателей, поскольку многие рассматривали приобретение недвижимости как долгосрочную инвестицию и способ сохранить капитал. Эксперты отмечают, что в Израиле традиционно сохраняется ограниченное предложение качественного жилья, поэтому дополнительный спрос со стороны новых репатриантов оказал заметное влияние на рынок.
В 2025 году в Израиль прибыло 22 522 новых иммигранта, что немного меньше, чем в предыдущие годы. В 2025 году из США, Франции, Великобритании и Канады прибыло 8 499 иммигрантов. Это на 25% больше, чем в предыдущем году. В результате доля иммигрантов из западных стран выросла с 21% от общего числа иммигрантов в 2024 году до 38% в 2025 году. Наиболее резкий рост наблюдался среди французских евреев, увеличившись на 51%, в то время как иммиграция из США продолжила свою тенденцию к росту, достигнув 3 781 иммигранта. Согласно статистике, в период с 1 мая 2025 года по 24 апреля 2026 года в Израиль прибыли 18 696 новых репатриантов. Для сравнения: годом ранее этот показатель составлял 26 211 человек. На первом месте по числу прибывших оказалась Россия — оттуда приехали 6 094 новых репатрианта. Далее следуют США с 3 469 репатриантами и Франция с 3 277. Затем, по убыванию, идут Великобритания, Украина, Канада, Беларусь, Грузия, Аргентина, Германия, Южная Африка, Бразилия, Австралия и другие страны. Всего за год в Израиль прибыли репатрианты из 103 государств мира. Большинство новых репатриантов выбрали для проживания Тель-Авив и центральные районы страны — туда переехали 9 335 человек. На втором месте юг и Иерусалим — 5 490 человек, затем Хайфа и север — 3 871. По возрасту самая крупная группа новых репатриантов — молодые люди от 19 до 35 лет: 5 935 человек. Кроме того, за год в Израиль прибыли 4 746 детей и подростков, а 279 репатриантов были старше 81 года. По словам министра алии и интеграции Офира Софера, в течение последнего года правительство продолжало облегчать процесс репатриации, в том числе через реформу лицензирования профессий, налоговые льготы для новых репатриантов и помощь с арендой жилья.
| Страна | Основные преимущества | Влияние на рынок недвижимости |
|---|---|---|
| ОАЭ | Отсутствие налога на доходы, Golden Visa, мировой финансовый центр | Рекордный рост спроса на элитное жилье |
| Кипр | Европейская юрисдикция, выгодное налогообложение бизнеса | Высокий спрос на виллы и апартаменты |
| Турция | Инвестиционные программы, развитый рынок недвижимости | Всплеск продаж иностранцам после 2022 года |
| Сербия | Простая регистрация бизнеса, относительно низкие расходы | Рост спроса на жилье в Белграде |
| Грузия | Безвизовый режим, быстрое открытие банковских счетов | Активное развитие жилого строительства |
| Израиль | Репатриация и развитая экономика | Устойчивый спрос на премиальную недвижимость |
Если посмотреть на список государств, ставших новыми центрами притяжения состоятельных людей, можно заметить интересную закономерность. Несмотря на различия в культуре, законодательстве и уровне экономического развития, все они предлагают инвесторам примерно одинаковый набор преимуществ. Во-первых, это понятные механизмы легализации проживания. Где-то речь идет о «золотых визах», где-то — о репатриации, программах для предпринимателей или цифровых кочевников. В любом случае государство демонстрирует готовность принимать новых налоговых резидентов и инвесторов. Во-вторых, важную роль играет современная банковская система. Для владельцев международного бизнеса возможность свободно открывать счета, проводить расчеты в различных валютах и пользоваться глобальными финансовыми сервисами зачастую становится одним из ключевых факторов выбора новой страны. Третьим преимуществом остается налоговая политика. В ОАЭ отсутствует налог на доходы физических лиц, Кипр предлагает одну из самых конкурентоспособных корпоративных налоговых систем в Европе, а ряд других стран использует специальные льготные режимы для привлечения инвесторов. Не менее важны климат, качество городской среды, безопасность, транспортная доступность и наличие развитого русскоязычного сообщества. Для многих предпринимателей переезд становится не временной мерой, а долгосрочной стратегией, поэтому значение имеют не только условия ведения бизнеса, но и комфорт повседневной жизни. Именно сочетание этих факторов сегодня определяет мировую конкуренцию за частный капитал. И, как показывают исследования, выигрывают те государства, которые предлагают инвесторам не отдельные льготы, а комплексную экосистему для жизни, бизнеса и сохранения капитала.
За последние годы недвижимость окончательно перестала быть просто местом для жизни. Для состоятельных людей она превратилась в инструмент защиты капитала, диверсификации активов и получения нового налогового резидентства. Именно поэтому аналитики все чаще оценивают рынок жилья через призму миграции частного капитала. Каждый новый поток обеспеченных переселенцев практически мгновенно отражается на стоимости квадратного метра. Девелоперы фиксируют рост продаж, банки увеличивают объем ипотечного кредитования для иностранных покупателей, а правительства запускают новые программы привлечения инвесторов. Особенно заметно это проявилось в Дубае. За несколько лет эмират превратился в один из крупнейших мировых центров элитной недвижимости. Международные брокерские компании отмечают устойчивый спрос на апартаменты, пентхаусы и виллы со стороны предпринимателей, владельцев технологических компаний, инвесторов и семейных офисов. Во многих проектах значительная часть лотов продается еще на этапе строительства. Похожий сценарий ранее прошел Кипр, где иностранные инвестиции на протяжении десятилетий поддерживали строительный сектор и рынок дорогого жилья. Турция пережила настоящий бум благодаря программе инвестиционного гражданства, а Сербия, Грузия и Армения получили мощный импульс для развития жилой недвижимости за счет релокации бизнеса и специалистов. Для строительной отрасли подобные процессы означают не только рост цен. Повышаются требования к качеству проектов, архитектуре, инженерным решениям и уровню сервиса. Покупатели с крупным капиталом все чаще выбирают жилые комплексы, где есть приватность, развитая инфраструктура, профессиональное управление и высокая инвестиционная привлекательность.
Россия также стала участником мирового процесса перераспределения частного капитала. Часть предпринимателей и инвесторов решила сменить страну проживания или диверсифицировать свои активы, приобретая недвижимость за рубежом. При этом аналитики отмечают, что далеко не каждый переезд означает окончательный разрыв с Россией. Многие владельцы бизнеса продолжают работать сразу в нескольких юрисдикциях, сохраняя активы, компании и деловые связи. В этих условиях зарубежная недвижимость становится элементом международной стратегии управления капиталом, а не заменой российским инвестициям. Интересно, что одновременно внутри России сохраняется высокий спрос на премиальные проекты в Москве, Санкт-Петербурге и Сочи. Это говорит о том, что состоятельные покупатели все чаще придерживаются модели диверсификации, приобретая недвижимость сразу в нескольких странах. Согласно прогнозу Henley Private Wealth Migration Report, в 2026 году мировая миграция миллионеров может вновь обновить исторический максимум и достичь около 165 тысяч человек. Если прогноз оправдается, мир продолжит наблюдать беспрецедентное перераспределение капитала между странами.
Мировая миграция миллионеров перестала быть нишевым явлением и превратилась в один из ключевых факторов, влияющих на рынок недвижимости. Города и страны, которым удается привлечь обеспеченных инвесторов, получают не только новые налоговые поступления и рабочие места, но и масштабные инвестиции в строительство, инфраструктуру и развитие городской среды. Для девелоперов это означает рост спроса на качественные проекты, для инвесторов — появление новых возможностей, а для покупателей — изменение географии самых привлекательных рынков жилья. Если еще десять лет назад борьба велась преимущественно за туристов и международный бизнес, то сегодня государства конкурируют за тех, кто способен привезти с собой капитал, создать компании, инвестировать в недвижимость и стать частью национальной экономики. Именно поэтому мировая карта богатства продолжает стремительно меняться, а рынок элитной недвижимости остается одним из главных индикаторов этих процессов.
Ранее мы также писали про ТОП-10 городов Европы с самым чистым воздухом: где недвижимость дорожает благодаря экологии и качеству жизни, а еще рассказывали о том, что спрос на недвижимость в ОАЭ со стороны россиян упал на 64,3%.
В Мельбурне сохранили особняк XIX века, который оказался буквально «встроен» в высотку от австралийского архитектурного бюро Elenberg Fraser в районе South Melbourne.
10-07-2026 11:00Речь про ICONIC Tower, который строит MERED, — девелопер, созданный «Пионером» для работы в эмирате. Сейчас башня уже выросла до 30-го этажа из 67.
09-07-2026 19:00На 42‑й улице из‑за деформации несущих колонн частично обрушились пять этажей строящегося 33‑этажного здания Pfizer Building.
09-07-2026 14:00От московских небоскребов до дубайских вилл: какую недвижимость выбирает Олег Торбосов и почему он живет сразу в нескольких странах.
08-07-2026 14:00
Где в Москве купить квартиру дешевле рынка: рейтинг доступных новостроек и районов с самой низкой ценой за квадратный метр в 2026 году.
10-07-2026 12:50
Пляжные клубы, открытые бассейны и аквапарки — собрали самые популярные места для летнего отдыха в Москве и Подмосковье.
10-07-2026 10:00
Подробнее читайте в нашем материале.
10-07-2026 9:00
Пока все обсуждают «Остров», Luzhniki Collection и «Бадаевский», на рынок тихо выходят камерные дома, которые могут стать ликвидными адресами столицы.
10-07-2026 8:00
Это станет обязательным для всех жилых комплексов, независимо от их категории, и потребует предусмотреть зарядные станции для 5% машино-мест.
09-07-2026 18:30
На примере объектов DARS разобрала, как Фонд реновации меняет подход к строительству, инфраструктуре и качеству нового жилья.
09-07-2026 18:15
Он приобрел у приморской «Эскадры» сразу три проекта во Владивостоке за ~6–7 млрд рублей.
09-07-2026 18:00
«Урбан Медиа» вместе с экспертами разобрали, как изменения программы после 1 октября 2026 года могут повлиять на доступность льготной программы.
2 09-07-2026 17:45
В июне поймали один из самых заметных сигналов охлаждения рынка за последнее время. Средняя цена квартир в экспозиции снизилась не сильно (от 0,1% до 1,6%), но география расширяется.
09-07-2026 17:30
Рассказываем, какие рестораны стали продолжением самых дорогих жилых комплексов Москвы и почему гастрономия все чаще влияет на стоимость жилья.
09-07-2026 17:00
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
