Попадает ли ваш дом в КРТ: три документа, которые решают судьбу участка
«Наш квартал идёт под снос». С этой фразы начинается заметная часть обращений собственников.
Откуда новость? Чаще всего от соседей или из случайной реплики риелтора. Дальше люди ведут себя по-разному: одни цепенеют и ничего не предпринимают, другие в панике продают объект ниже рынка. А между тем комплексное развитие территорий (КРТ) держится не на слухах и не на настроении чиновников. За ним стоит цепочка документов с номерами и датами, и все они публикуются. Трудность в другом: найти нужный документ по своему адресу почти нереально. Там, где не хватает фактов, быстро появляются домыслы.
Кодекс выделяет четыре вида КРТ: жилой застройки, нежилой застройки, незастроенной территории и по инициативе самих правообладателей. Если проект ведёт власть, решение принимает уполномоченный орган. В Москве это Правительство Москвы, а само решение оформляется постановлением с границами территории и перечнем объектов (ч. 1 ст. 67 ГрК РФ). Для КРТ по инициативе правообладателей схема другая. Отдельное решение не нужно, его заменяет договор о комплексном развитии, куда включают те же сведения (ч. 3 и 4 ст. 70 ГрК РФ).
Главное, что стоит усвоить: КРТ существует в виде документа, а не в виде разговоров по кварталу. Если проект ведёт власть, проверяют решение и его границы. Если инициатива у правообладателей, смотрят договор и связанные с ним бумаги. И учтите: если в найденном акте не оказалось вашего кадастрового номера, это ещё не гарантия, что участок остался за границами. Границы определяют по описанию и схеме территории внутри самого акта.
КРТ и реновация: не путайте
Значительная часть паники возникает из-за того, что два понятия сливаются в одно. Программа реновации жилищного фонда Москвы построена на отдельном законе и отдельном перечне домов. В основном это пятиэтажки, которые попали в программу по итогам голосования жителей в 2017 году (Федеральный закон № 141-ФЗ от 1 июля 2017 года). КРТ работает по другой главе кодекса и по своим правилам. Дом может числиться в реновации и при этом не входить в КРТ. Бывает и наоборот. Проверять стоит оба варианта, но источники для них разные.
Здесь закон устроен сложнее, чем кажется на первый взгляд. Многоквартирные дома, признанные аварийными, включают в КРТ без голосования жильцов. Многоквартирные дома, которые аварийными не признаны, но подходят под критерии региона, включают только через общее собрание. Проект решения о КРТ публикуют, после чего собственники проводят собрание и решают, включать ли дом. Есть деталь, о которой часто забывают. Если собрание в срок не провели, дом попадает в решение автоматически, если только закон субъекта не устанавливает для таких домов другой порядок (ч. 5 ст. 67 ГрК РФ). По сути, молчание засчитывают как согласие. Поэтому правила своего региона лучше выяснить заранее. Выйти из решения можно и позже, по решению общего собрания, но только до утверждения документации по планировке территории (ч. 6 ст. 67 ГрК РФ).
Участки с индивидуальными жилыми домами в том же квартале могут включить в КРТ жилой застройки без согласия владельцев (ч. 3 ст. 65 ГрК РФ). Об этом хозяева частных домов в старых районах Москвы нередко узнают слишком поздно.
С нежилыми объектами картина иная. Магазины, склады и мастерские обычно попадают в КРТ нежилой застройки. Если правообладатель не договорился с инвестором, дело движется к изъятию для государственных нужд. За него положено возмещение: рыночная стоимость объекта плюс убытки, включая упущенную выгоду (ст. 56.8 ЗК РФ).
Три документа, от которых зависит участок
Если отбросить шум, судьбу конкретного участка определяют три документа. Это не строгая очередность, а три направления проверки. Проект планировки, например, вполне может быть утверждён раньше, чем начнется изъятие.
Сообщение о планируемом изъятии. Если оно есть, то появляется раньше решения об изъятии и раньше записи о нём в ЕГРН. Закон требует опубликовать его не менее чем за 60 дней до решения, когда права на изымаемые участки или объекты в ЕГРН не зарегистрированы (п. 1 ст. 56.5 ЗК РФ). В Москве такие сообщения размещают в разделе документов Департамента городского имущества (ДГИ). Это один из самых ранних публичных сигналов. На этом этапе выписка из ЕГРН ещё чистая, поэтому фраза «я заказал выписку, там пусто» вовсе не означает «мне ничего не грозит».
Решение о КРТ или распоряжение об изъятии. Это либо постановление Правительства Москвы о КРТ с перечнем участков, либо распоряжение ДГИ об изъятии конкретного участка. Здесь уже не сигнал, а решение. Его принимает уполномоченный орган и направляет копию в орган регистрации прав, а сведения о нём вносятся в ЕГРН позже (подп. 4 п. 10 ст. 56.6 ЗК РФ, п. 27 ч. 5 ст. 8 закона № 218-ФЗ).
Проект планировки территории. Утверждённый ППТ показывает, что вырастет на месте квартала: новые улицы, переходы, площадки. Если красная линия будущей улицы проходит через ваш участок, значит, стройка запланирована даже когда решения о КРТ ещё нет.
Документация по планировке может появиться и до изъятия. Утверждённый проект межевания территории входит в обязательные приложения к сообщению о планируемом изъятии, если участки предстоит образовать (п. 7 ст. 56.5 ЗК РФ).
Как проверить свой адрес
Начать нужно с кадастрового номера участка. Он указан в выписке или на публичной кадастровой карте. Дальше идёт раздел «Документы» на mos.ru, раздел документов ДГИ, публичная кадастровая карта (НСПД) и выписка из ЕГРН. Но есть одна проблема. Ни на mos.ru, ни в сервисах Росреестра нет поиска по кадастровому номеру среди актов об изъятии и КРТ. Номера участков спрятаны внутри документов, нередко в сканах.
Итого: КРТ — это не приговор и не слух. Это набор документов с номерами и датами, и все они открыты. Собственник, который прочитал их первым, разговаривает с позиции силы: знает сроки, может успеть провести собрание, пока дом не включили автоматически, может заранее подготовиться к торгу о выкупной цене. Тот, кто полагается на пересказы, узнаёт обо всём последним.
Это следует из Постановления Правительства РФ от 15.10.2026 № 1354 «О внесении изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 15 апреля 2026 г. № 416».
Принято Постановление Правительства РФ от 13.10.2026 N 1340 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 23 декабря 2016 г. N 1467».
Студия Šépka Architekti придумала его для семьи с шестью детьми, которой стало тесно в старой вилле. Чтобы сохранить архитектуру основного дома, отдельное жильё для двоих детей разместили в саду.
Когда говорят о Ginza Project, вспоминают летние веранды и громкие открытия. Но за кулисами развивается другая история — о зданиях, этажах и квадратных метрах.
22-10-2026 9:00
6 
