Российский рынок жилья входит в фазу, где привычное деление на новостройку и вторичку перестаёт описывать всё многообразие предложения. Аналитический центр Авито Недвижимости зафиксировал новый сегмент и дал ему название — «новая вторичка». Это квартиры в домах, сданных за последние пять лет, которые уже вышли на вторичный рынок: их продают не застройщики, а собственники, купившие жильё ещё во время действия льготной ипотеки.

Руководитель центра Ольга Клещеева рассказала, как формируется сегмент, почему он растёт быстрее всего в городах — лидерах по вводу жилья, и что в целом происходит со строительным рынком на фоне первых признаков разворота.

По итогам первого полугодия девелоперы возводят почти 120 млн кв. м жилья, и этот показатель остаётся на высоком уровне. Но за формально благополучной цифрой уже проступают первые признаки смены тренда. «Я не могу сказать, что это пока сложившийся тренд, но как будто бы мы, возможно, скоро увидим разворот этих положительных величин», — отмечает эксперт.

За первые шесть месяцев года в новые проекты вывели почти 20 млн кв. м жилья, и на фоне 2025 года эта цифра выглядит убедительно. Однако такое сравнение обманчиво: сам 2025 год стал провальным для новых запусков из-за высокой ключевой ставки, которая ограничивала девелоперов. Если сопоставить текущие показатели не с низкой базой прошлого года, а с более ровным 2024-м, картина меняется — в части регионов запуски всё ещё не вышли на уровень двухлетней давности. «Если мы посмотрим к адекватной базе 2024 года, то увидим совсем не такую картину. В части регионов запуски находятся ниже уровня 2024 года», — уточняет эксперт.

На этом фоне выделяются два региона с разной динамикой. Москва остаётся безусловным лидером по объёму строящегося жилья — на неё приходится почти 10% всех текущих строек в стране. А устойчивый рост запусков относительно прошлых лет Ольга Клещеева фиксирует в Ленинградской области: «Каждый месяц мы растём выше прошлого месяца, выше 25-го года, если ещё сравним с 24-м, который относительно стабильным был, — выше 24-го».

Вторичка ускоряется, но без ажиотажа

Пока первичный рынок балансирует между высокими объёмами и признаками замедления новых запусков, вторичный демонстрирует поступательный, неажиотажный рост числа сделок. Разница с первичным рынком принципиальна: там спрос разгонялся резкими изменениями условий льготной ипотеки, здесь же динамика ровнее. «Рост не такой, как мы видели на первичном рынке, ажиотажный в силу изменений внешних условий. Здесь рост поступательный», — поясняет Ольга Клещеева. За этой динамикой стоит реализация отложенного спроса, который скопился за период высоких ставок: покупатели, откладывавшие решение, теперь постепенно выходят на рынок.

География сегмента

Аналитики оценили долю «новой вторички» в общем объёме вторичного предложения в городах-миллионниках, и везде показатель оказался двузначным. Лидируют Ростов-на-Дону, Краснодар и Москва — те же города, что в предыдущие годы возглавляли рейтинги по вводу жилья. Совпадение неслучайно: «Не странно, что теперь это введённое жильё вышло на витрину вторичной недвижимости», — отмечает эксперт. По сути, сегодняшняя “новая вторичка” — прямое зеркало строительной активности пятилетней давности: там, где раньше строили больше, сейчас формируется более объёмное предложение вторичных квартир.

Москва: разница по округам и её причины 

Внутри столицы разница между «новой вторичкой» и новостройками сохраняется во всех округах, но её масштаб сильно варьируется — и на этих различиях стоит остановиться подробнее, потому что именно они показывают, как быстро меняется рынок изнутри.

Заметнее всего разрыв в Центральном административном округе, где он достигает 1–1,5 млн рублей за квадратный метр. Причина — в трансформации премиального и элитного сегментов: за последние пять лет девелоперы значительно улучшили качество продукта. «Стало гораздо больше продуктовых опций, инженерных решений», — говорит Клещеева. По её словам, дом, который сдавался три-пять лет назад, попросту менее сопоставим с тем, что строится сейчас, — отсюда и такая заметная разница в цене.

В Восточном административном округе логика иная: здесь разрыв связан не с элитным сегментом, а с постепенным переходом района в более высокий класс жилья — проектов комфорт-плюс и бизнес-класса становится больше, и это подтягивает цены новостроек вверх относительно уже сданных домов.

Южный округ демонстрирует третий, более сложный сценарий. Активный ввод нового жилья здесь одновременно формирует растущее предложение «новой вторички» и создаёт конкуренцию для текущих новостроек — то есть один и тот же процесс работает сразу в двух направлениях.

Что всё это значит для покупателя

Все перечисленные тенденции сходятся в одном практическом выводе: для покупателя расширение сегмента «новой вторички» означает прежде всего больше вариантов выбора. 

Эксклюзивно для портала Всеосстройке.рф Ольга Клещеева, руководитель Аналитического центра Авито Недвижимости, рассказала, чего ждать покупателям от роста «новой вторички»:

«Мы фиксируем, что во всех городах-миллионниках значительно растёт доля новой вторички, и это, на самом деле, очень важный момент для покупателя. Он может выбрать из двух альтернатив: либо новостройки с их многообразием продуктовых решений и финансовых инструментов, либо “новая вторичка” с достаточно актуальными продуктовыми решениями и при этом по более доступной цене. При этом мы понимаем, что всегда останется целевая аудитория конкретного сегмента, и здесь не будет активной конкуренции. Тем не менее в выигрыше на данный момент остаётся покупатель, потому что вариантов для выбора у него сейчас просто масса».

«Новая вторичка» — результат наложения нескольких процессов: ипотечного бума последних лет, последующего цикла сдачи домов и текущего замедления новых запусков на фоне высокой ключевой ставки. Сегмент уже занял устойчивую ценовую нишу между новостройками и классической вторичкой, а его дальнейший рост будет напрямую зависеть от того, сколько жилья было введено в эксплуатацию в 2021–2024 годах. Для рынка это означает постепенное перераспределение спроса между тремя категориями предложения вместо двух, а для покупателя — прежде всего расширение реального выбора при сопоставимом бюджете.

Ранее портал Всеостройке.рф разбирался, что происходит с себестоимостью строительства в 2026 году и какие расходы выросли сильнее всего.

Сообщение «Новая вторичка»: что это, чем отличается от новостроек и классической вторички появились сначала на Всеостройке.рф.