В Таиланде за месяц задержали 19 россиян из-за махинаций с недвижимостью: подводные камни курортного рынка

Рассказываем, как устроено законодательство азиатской страны и почему покупка виллы через серые схемы может обернуться принудительным отчуждением имущества.

Полиция Таиланда провела масштабную спецоперацию по выявлению незаконных схем владения жильем в курортных зонах, в ходе которой в поле зрения правоохранителей попали 19 граждан России. Рейды прошли на Самуи, Пхукете и в Паттайе. Власти королевства массово проверяют компании, которые иностранцы используют для обхода жестких местных законов.

В чем суть нарушений и каков статус задержанных?

По данным таиландской полиции, в ходе крупного рейда на острове Самуи судом уже были арестованы 12 граждан РФ. Остальные семеро россиян, выявленные на Пхукете и в Паттайе, на данный момент находятся под следствием.

Причина массовых проверок — жесткое земельное законодательство Таиланда. Иностранные граждане не имеют права напрямую владеть землей в королевстве. Чтобы обойти это правило при покупке частного дома, покупатели часто создают юридическое лицо, где не менее 51% акций формально принадлежит гражданину Таиланда (номиналу).

Местная полиция считает привлечение таких подставных лиц, не участвующих в реальном бизнесе, уголовным преступлением. Виновным грозят реальные тюремные сроки и крупные штрафы. Что касается самого имущества, то по Земельному кодексу Таиланда суд обязывает иностранца или фиктивную компанию принудительно продать землю в установленный срок (обычно до 180 дней), после чего деньги обесцениваются штрафами и судебными издержками. Если продажа не состоялась, участок продается государством с аукциона.

Главные подводные камни для инвесторов

Жизнь на вилле у моря привлекает многих, однако перед покупкой эксперты рекомендуют детально изучить нюансы тайского права. Иностранный покупатель может оформить недвижимость в Таиланде двумя легальными способами:

Фрихолд (Freehold) — полная собственность. Вы становитесь постоянным владельцем объекта. Вариант доступен только для квартир в кондоминиумах. Оформить фрихолд можно, пока общая площадь выкупленных иностранцами квартир в доме не превышает 49%. Такое жилье можно свободно продавать, дарить и передавать по наследству.
Лизхолд (Leasehold) — долгосрочная аренда. Этот способ используют для покупки вилл, таунхаусов или земли. Государство регистрирует договор аренды максимум на 30 лет. Риелторы часто обещают формулу «30+30+30» (итого 90 лет), но по тайскому закону любые продления — это лишь коммерческое обещание продавца. Государство гарантирует только первые 30 лет. Власти Таиланда обсуждают закон об увеличении лизхолда до 99 лет, но на данный момент он еще не принят для массового рынка.

Несмотря на массовые проверки правоохранительных органов и жесткие ограничения, спрос российских граждан на тайские квадратные метры продолжает расти. Только за первое полугодие текущего года этот показатель увеличился на 46,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Список документов, которые нужно запросить у продавца

Перед подписанием договора потребуйте от продавца или застройщика следующий пакет документов. Передайте его вашему юристу для проверки.

При покупке квартиры в кондоминиуме (готовое жилье):

Chanote (или удостоверение на кондоминиум — Сhote). Копия свидетельства о праве собственности с двух сторон. На обороте указаны все прошлые и текущие владельцы, а также обременения (например, залог в банке).
Tabien Baan (Синяя книга регистрации). Документ о регистрации адреса конкретной квартиры.
Паспорт продавца (если это физлицо) или копия регистрации компании (Company Affidavit) сроком выдачи не старше 30 дней (если продавец — юрлицо).
Справка об иностранной квоте (Foreign Quota Certificate). Официальное подтверждение от управляющей компании дома, что в здании свободны места для оформления квартиры в полную собственность иностранца.
Справка об отсутствии долгов (Debt-Free Certificate). Документ от управляющей компании, подтверждающий, что у прежнего владельца нет долгов по коммуналке (Sinking fund и Maintenance fee).

При покупке виллы или дома (лизхолд / первичный рынок):

Chanote на земельный участок. Копия главного свидетельства на землю под домом.
Строительная лицензия (Building Permit). Разрешение на возведение конкретного здания на этом участке, выданное местным муниципалитетом (Or Bor Tor).
Сертификат EIA (Environmental Impact Assessment). Разрешение от экологического ведомства (необходимо для всех крупных и многоквартирных проектов).
Tabien Baan (желтая книга регистрации). Документ о регистрации адреса для частного дома (выдается иностранцам).
Генеральный план проекта (Master Plan). Утвержденный план поселка, чтобы убедиться, что перед вашими окнами законно не построят еще один дом, закрывающий вид.

Чек-лист: как безопасно купить недвижимость в Таиланде

Используйте этот план, чтобы защитить свои сбережения и не нарушить закон:

1. Проверка юридической чистоты

Наймите независимого тайского юриста. Не пользуйтесь юристом от застройщика или агентства недвижимости. У них есть конфликт интересов.
Проверьте свидетельство на землю. Земля должна иметь самый высокий статус — Chanote / Nor Sor 4 Jor. Только он гарантирует точные государственные границы участка и отсутствие скрытых залогов.
Узнайте статус иностранной квоты (для квартир). Юрист должен запросить у управляющей компании справку о том, что лимит в 49% для иностранцев в этом доме еще не исчерпан.
Исключите номинальные схемы. Не соглашайтесь на предложения открыть тайскую фирму с подставными местными акционерами для покупки земли. Закон об иностранном бизнесе (FBA) строго это запрещает. Нарушение грозит судом и конфискацией жилья.

2. Деньги и банковские документы

Переводите деньги из-за рубежа. Для покупки квартиры во фрихолде деньги обязательно должны прийти в тайский банк в иностранной валюте.
Получите справку FET (Foreign Exchange Transaction). Тайский банк выдаст эту справку при конвертации вашего перевода в баты. Без оригинала бланка FET земельный департамент не зарегистрирует квартиру на ваше имя.

3. Подписание договора и скрытые расходы

Проверьте условия возврата депозита. В соглашении о бронировании должно быть четко написано: «Депозит возвращается в полном объеме, если проверка юриста выявит проблемы с документами».
Изучите распределение налогов. При покупке у застройщика специальный бизнес-налог (3,3%) и удерживаемый налог (1%) по закону платит сам девелопер. Покупатель платит только свою половину от сбора за переоформление — то есть 1%. Не позволяйте застройщику переложить все 6,3% налогов на вас.
Изучите приоритет языков. В суде Таиланда юридическую силу имеет только текст на тайском языке. Ваш юрист должен построчно сверить тайскую и английскую (или русскую) версии контракта.

4. Покупка строящегося объекта

Проверьте разрешение на строительство (EIA). Девелопер не имеет права начинать стройку без одобренной экологической экспертизы (EIA). Требуйте этот документ перед внесением крупных платежей.
Установите штрафы за задержку. В контракте должны быть прописаны четкие сроки сдачи объекта и финансовая ответственность застройщика за каждый день опоздания.

Эксперты в сфере недвижимости настоятельно рекомендуют детально проверять юридическую чистоту сделок, оформлять договоры лизхолда с защитой от смены собственника земли и полностью отказаться от сомнительных схем с фирмами-однодневками.

А у вас есть зарубежная недвижимость? Напишите в комментариях, с какими трудностями вы столкнулись при покупке.