Барселона намерена отказаться от туристических квартир в 2028 году. Станет ли проще снять жильё?
Почему власти считают туристическую сдачу проблемой и сколько жилья может достаться постоянным арендаторам.
В Барселоне около 10 тысяч обычных квартир разрешено сдавать туристам. Город хочет прекратить эту практику к ноябрю 2028 года, чтобы у постоянных жителей стало больше выбора на рынке жилья. Но прекращённое разрешение ещё не означает нового договора с постоянным жильцом.
Что здесь называют туристической квартирой?
В каталонских документах такое жильё обозначают сокращением HUT — habitatge d’ús turístic, жильё для туристического использования. Это обычная квартира, которую собственник за плату сдаёт приезжим целиком, на срок до 31 дня. По комнатам в этом режиме сдавать нельзя. Гостя могут найти через платформу, а управлять квартирой может отдельная компания, но разрешение всё равно привязано к конкретному жилью и его владельцу.
Туристические апартаменты — другая категория: помещения в здании или комплексе, целиком устроенном под размещение гостей. Есть ещё гостиницы, хостелы и комнаты в доме, где постоянно живёт хозяин. План мэрии касается только HUT. Остальные варианты ночлега он не трогает.
Что произойдёт с разрешениями в 2028 году?
Опора для плана мэрии — декрет Каталонии 3/2023. В муниципалитетах с трудным доступом к жилью или высокой концентрацией HUT, включая Барселону, он требует для туристического использования квартиры градостроительную лицензию. Владельцам действующих объектов дали пять лет с момента вступления декрета в силу: получить новую лицензию или прекратить эту деятельность. Срок истекает в ноябре 2028 года. Барселона намерена такие разрешения не продлевать.
У закона есть оговорка. Владелец, который докажет, что пяти лет мало для компенсации потери права сдавать квартиру туристам, может попросить однократно продлить переходный срок — максимум ещё на пять лет. Решают это индивидуально, автоматической отсрочки для всех нет. В марте 2025 года Конституционный суд Испании отклонил иск против самого декрета.
Собственности прекращение разрешения человека не лишает. Он может сам переехать в квартиру, продать её, предложить постоянным жильцам или оставить пустой. Возможна и временная аренда по другой причине, например на время учёбы или работы, но каталонский закон 2025 года требует указать и подтвердить временную цель проживания. Отказ от HUT не даёт собственнику права просто назвать туристическую сдачу другим видом договора.
Кто придумал туристические квартиры и когда город вмешался?
Сдавать жильё приезжим начали частные владельцы и предприниматели: после Олимпиады 1992 года город стал заметно популярнее у туристов, а короткие заселения давали иной доход, чем обычная аренда. Профессиональных операторов исследователи находят уже в конце 1990-х, до появления Airbnb. Один управляющий вспоминал в интервью, как во время Всемирного форума культур 2004 года квартира принесла за месяц 3000 евро — при обычных для её владельца 700. Это пример дохода одного объекта.
Реестр таких квартир власти Каталонии создали в 1998 году, а в 2002-м закон закрепил категорию жилья для туристического использования. Сначала появился рынок, потом — правила его учёта. Онлайн-площадки ускорили рост позже: к 2014 году число разрешений HUT приблизилось к десяти тысячам.
Город тем временем пытался сдержать концентрацию такого размещения в жилых кварталах. С 2005 года он ограничивал новые HUT в историческом центре, Сьютат-Велья, а в 2014-м ввёл мораторий на выдачу новых разрешений по всему городу. Уже выданные разрешения продолжали действовать, поэтому туристические квартиры остались в городе.
Следующим шагом стал городской план размещения туристов PEUAT: его утвердили в 2017 году и обновили в 2021-м. План разделил город на зоны. В перегруженных районах расширять размещение нельзя, в остальных действуют свои условия. Параллельно мэрия взялась за квартиры, которые сдавали без разрешения: с 2016 года она выдала больше 11,5 тысячи штрафов и почти 11,6 тысячи предписаний прекратить деятельность. По сообщению города за август 2025 года, почти 3900 квартир удалось вернуть для постоянного проживания.
Нынешний замысел — уже следующий этап. Декрет Каталонии, на который он опирается, приняли в ноябре 2023 года, а 21 июня 2024 года мэр Барселоны объявил о намерении прекратить туристическую аренду в разрешённых HUT.
Опыт борьбы с нелегальной сдачей показывает, что часть квартир действительно возвращается жителям. Но долю того успеха нельзя просто перенести на нынешние 10 тысяч: тогда речь шла о квартирах без разрешения, сейчас — о владельцах действующих. К тому же предписание, штраф и квартира, где снова живут люди, — разные единицы учёта.
Чем туристические квартиры мешают городу?
Главная претензия властей касается того, как используется существующее жильё. Туристическую квартиру не строят специально для приезжих: под короткие заселения отдают обычное жильё, где мог бы постоянно жить человек или семья. Пока собственник сдаёт его гостям, тот, кто ищет дом на годы, туда не въедет. Каталонское правительство прямо называет такой переход квартир из жилого фонда в туристический одной из причин сокращения предложения постоянной аренды. Когда желающих снять жильё больше, чем доступных квартир, за оставшиеся конкурируют жёстче.
На весь город доля HUT может показаться небольшой. По данным жилищной обсерватории Барселоны, в 2024 году разрешённые туристические квартиры составляли 1,5% обычного жилого фонда. Если же сравнивать с арендными квартирами, доля доходит до 5%. К тому же туристическое жильё распределено неравномерно и особенно заметно в центральных районах. Человеку, который хочет остаться в знакомом квартале, общегородской процент мало что говорит о выборе на соседних улицах.
Вторая причина — жизнь соседей. В городском опросе о туризме за 2024 год 63,7% жителей ответили, что туристические квартиры доставляют соседям много или довольно много неудобств, а каждый четвёртый — что в его районе туристического жилья слишком много. Гости часто меняются, и в обычных подъездах постоянно кто-то заселяется и выезжает. Мэрия поэтому рассматривает HUT и как вопрос городской среды.
Где находятся квартиры и кому они принадлежат?
По отчёту городской туристической обсерватории, на конец 2025 года в Барселоне числилось 10 632 HUT. Из них 4886, примерно 46%, — в центральном районе Эшампле. В Ноу-Баррис на окраине — 41%. Поэтому возвращение квартир на жилой рынок по-разному скажется на районах.
Одинакового решения от всех владельцев ждать тоже трудно. Исследователи, изучившие муниципальный реестр на март 2024 года, выяснили: 382 собственникам принадлежали 5195 разрешённых туристических квартир, 51% изученных. При этом 3261 квартира была у своего владельца единственной такой. Одним предстоит решать судьбу целого портфеля, другим — одной квартиры.
Сколько квартир появится в долгосрочной аренде?
Точного прогноза, сколько квартир куда уйдёт, найти не удалось. Исследование Института экономики Барселоны моделирует ситуацию, в которой туристическая сдача прекращается во всех HUT и все квартиры возвращаются на обычный жилой рынок. Авторы предупреждают: часть объектов может уйти во временную аренду или стоять пустой в ожидании судебных решений. Исследование вышло до того, как правила временной аренды ужесточили.
При полном возвращении квартир арендные ставки, по расчёту исследователей, снижаются на 8–13,4%, цены продажи — примерно на 6,1%. Расчёт сделан на данных по четвёртый квартал 2023 года включительно при прочих равных условиях. Авторы отмечают, что при растущем спросе результат может выразиться лишь в более медленном повышении платы. А если на жилой рынок вернётся не каждая квартира, эффект будет слабее расчётного.
Вернутся ли квартиры жителям?
Проверить результат можно будет после прекращения разрешений: сколько бывших HUT сдали для постоянного проживания, сколько продали, заняли сами владельцы или оставили пустыми. Около 10 тысяч разрешений — масштаб намерения города. Сколько из них станут предложениями для арендаторов, неизвестно. Разница между этими числами и покажет, вернула ли Барселона квартиры своим жителям.
Джим Кэрри прощается с тропиками. Актер выставил на продажу свою резиденцию на острове Мауи, и эта новость появилась после того, как он женился на давней спутнице Мин А.
Один из самых длинных непрерывных лифтовых маршрутов в мире появится в Burj Azizi — строящемся небоскрёбе проектной высотой 725 метров. Систему поставит KONE.
Фотографию дома видели даже те, кто никогда не слышал слова «модернизм». Две девушки в белых платьях сидят в стеклянной комнате, которая нависает над ночным Лос-Анджелесом.
В 2005 году Евгений Савосько занимался металлопрокатом, через десять лет руководил структурой ВТБ, а сегодня строит жилье премиум-класса в нескольких минутах от Кремля с «Балчуг Девелопмент».
ДOМ.PФ выставил на торги право заключения договора КРТ на 33,32 га в Советском районе, между улицами Новосельской, Донбасской и Короленко. Здесь предполагается построить не менее 190 тыс. кв. м жилья.
Голливудские холмы привыкли к другим цифрам. Здесь семизначная цена считается нормой, а стекло, бетон и бассейн с видом на город воспринимаются как программа-минимум.
10-10-2026 11:00
4 
