05.10.2026 8:00
В отдельном доме во дворе можно поселить родителя, взрослого ребёнка или арендатора. Закон Калифорнии позволяет добавить такое жильё без согласия соседей; дальше владельцу предстоят проект и стройка.
Мать стареет, и сын хочет поселить её рядом, чтобы заботиться о ней дома. Так житель калифорнийского Ист-Пало-Альто объяснил исследователям из Университета Беркли, почему задумался о дополнительном жилье на своём участке. Можно ли построить его рядом с семейным домом и не покупать ради этого другой участок?
В Калифорнии такое жильё называют accessory dwelling unit, сокращённо ADU. По закону штата это отдельная жилая единица на участке с основным домом. Внутри должны быть условия для самостоятельной жизни, включая кухню и санузел. Гостевая комната под это определение не подходит.
ADU не обязательно ставить отдельным домиком во дворе. Жильё может примыкать к основному дому, находиться на новом втором этаже или над пристроенным гаражом. Другой путь — переоборудовать существующий гараж или подвал. Руководство жилищного департамента Калифорнии (стр. 40) приводит и строительство нового подвала как вариант ADU. Для владельца разница ощутима: использовать готовое помещение или затевать стройку под домом.
Выбор зависит от того, что уже есть на участке. Отдельный дом займёт часть двора, пристройка или надстройка изменит основной дом, а переоборудование позволит использовать готовые стены. Какой вариант допустим и сколько работ потребуется, покажет проект.
Есть и меньший формат для основного дома — JADU площадью до 500 квадратных футов, около 46 м². Его устраивают внутри дома; санузел, по правилам штата, может быть общим с основным жильём.
Родитель может жить рядом с детьми, и при этом у него свой вход и свой быт. Взрослый ребёнок может остаться возле семьи, пока купить жильё поблизости ему не по силам. Калифорнийский департамент по делам старения прямо называет ADU вариантом для пожилых людей, которые хотят жить рядом с близкими и оставаться самостоятельными. Участники исследования Беркли говорили ещё о жилье для других родственников и друзей.
Арендатору это отдельное жильё среди частных домов, где небольших вариантов может быть мало. Хозяину сдача может приносить доход. Жить в основном доме, чтобы сдавать ADU, ему по общему правилу не обязательно. Требовать этого муниципалитетам запретили ещё в 2020 году, сначала временно, а с 2024-го бессрочно.
Впрочем, доход от ADU получают не все. В округе Плейсер в 2026 году опросили владельцев построенных ADU, и 79% ответивших сказали, что аренду за них не получают. Если же хозяин сдаёт жильё постороннему, цена зависит от него самого и от местного рынка. Калифорнийский жилищный департамент просит муниципалитеты отдельно оценивать, сколько ADU войдут в арендный фонд и кому они будут по карману.
Там, где был гараж или кусок двора, может появиться жильё с окнами и входом. Соседу важны свет, вид из окна и место для машины на улице. Округ Контра-Коста называет приватность и освещённость среди интересов, которые учитывают местные правила для ADU в Кенсингтоне. При обсуждении жилищного плана Сакраменто один из участников опасался, что новые дома усугубят нехватку парковки в плотных кварталах.
Отсюда и напряжение: одного несогласия соседа для отказа в разрешении мало. Насколько новое жильё будет заметно из соседнего дома, зависит от того, куда выходят окна и вход и есть ли парковка. Всё это видно на плане участка ещё до стройки.
Согласование штат упростил. Заявку проверяют по объективным условиям: размеры, расположение, строительные и противопожарные требования. Обычный ADU рассматривают без публичных слушаний. За 15 рабочих дней ведомство должно сообщить, полон ли комплект документов. Решение по полной заявке обычно принимают в пределах 60 дней, этот срок действует с 2020 года. Время на согласование хозяин может прикинуть заранее.
Для участка с индивидуальным домом один из разрешённых вариантов — новый отдельно стоящий ADU внутренней жилой площадью до 800 квадратных футов, около 74 м². Требовать отступ от боковой и задней границ участка больше четырёх футов, примерно 1,2 м, местные власти не вправе. Хватает места — дом можно поставить от забора дальше. Эти параметры относятся к одной категории ADU. В других предусмотренных законом случаях дополнительные дома могут быть крупнее.
Можно обойтись и тем, что уже построено. Если гараж переделывают под ADU, требовать взамен новое место для машины город не вправе. Для некоторых категорий дополнительного жилья новая парковка вообще не обязательна. Но переделанный гараж всё равно должен отвечать требованиям к жилому помещению, а заселять его можно только после окончательной проверки.
Прежде всего — в деньги. ADU с внутренней жилой площадью не больше 750 квадратных футов освобождён от части платежей на общественную инфраструктуру — impact fees. Остальное владелец считает под свой участок: проект, стройка, возможное подключение к сетям, другие сборы. В исследовании Беркли нехватка денег оказалась одним из главных препятствий для тех, кто хотел построить ADU. А у прежней грантовой программы Калифорнийского агентства жилищного финансирования CalHFA на подготовительные расходы, по руководству жилищного департамента штата, финансирование исчерпано.
Сакраменто предлагает жителям готовые проекты дополнительных домов: процедуру предварительного одобрения потребовал закон штата. Выбранный чертёж всё равно привязывают к участку и проверяют перед выдачей строительного разрешения. Часть подготовки готовый план экономит, но смету на стройку и подключения за владельца не составит.
Продать ADU отдельно и так вернуть вложения получится не всегда. Это возможно при специальных условиях: например, если муниципалитет разрешил оформлять основной и дополнительный дома как отдельные объекты кондоминиума. Так что ещё до начала работ хозяину нужно решить, для кого он строит: для родственника, для долгосрочного арендатора или под другой допустимый сценарий.
В Сакраменто разрешения на ADU становятся обычной частью жилищного строительства. В 2025 году город выдал их 390, годом раньше — 338. Это около 14% от 2737 жилых единиц всех типов, разрешённых за год. Речь о выданных разрешениях, а не о достроенных и заселённых домах.
Закон штата такую возможность даёт. Дальше хозяину нужно выбрать место, проверить сети и составить смету. Тогда станет понятно, поместится ли дом и во что обойдётся стройка, а значит, получится ли жильё для матери, как задумал житель Ист-Пало-Альто.
Поставили бы вы на своём участке отдельный дом для родителей?
Ранее портал Всеостройке.рф рассказывал, как проверять отступы от границ участка при строительстве дома в России.
В Японии насчитали девять миллионов пустующих жилищ. Среди них — квартиры между арендаторами, унаследованные дома с вещами родителей и постройки, которые снести дороже, чем ждать покупателя.
04-10-2026 16:00С 28 августа 2026-го в Китае деньги покупателей становятся доступны застройщикам только на поздних стадиях строительства.
04-10-2026 14:00В Витебской области на торги выставили усадьбу Тюндевицких в деревне Голошево Толочинского района, и стартовая цена здесь выглядит почти комично — 45 рублей, одна базовая величина.
04-10-2026 11:00Студентка Американского университета в Дубае представила такой концепт для проекта Dezeen School Shows.
03-10-2026 17:00
4 
4 
4 
2 
Краснодарский краевой суд оставил в силе решение об обращении в доход государства имущества бывшей судьи Елены Хахалевой, ее семьи и связанных с ними лиц.
1 04-10-2026 17:00
Ущерб уже оценивают минимум в 300 млн рублей.
04-10-2026 15:00
Арбитражный суд Москвы признал банкротом ООО «Недвижимость и ресурсы» — компанию, на балансе которой находится комьюнити-центр WestMall площадью 28 тыс. кв. м на Большой Очаковской улице.
04-10-2026 13:00
Документ: Определение ВС РФ от 23.09.2026 №302-ЭС26-9669 по делу № А78-11989/2024
04-10-2026 12:00
Опубликован Законопроект № 617-9 «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
04-10-2026 10:00
История тайного поместья, где великий режиссер собирал мебель своими руками, монтировал шедевры и прятался от внешнего мира.
04-10-2026 9:00
Павел Черкасов — основатель и генеральный директор ОМ Development, который соединил в одной карьере стройку, экономику жилья, управление крупными девелоперскими структурами и собственный бизнес.
2 04-10-2026 8:00
Инвестсоглашение на 21 млрд рублей и более миллиона введенных квадратных метров — чем известен Георгий Лабинцев, совладелец и генеральный директор Специализированного Застройщика «ДЕЛО».
03-10-2026 20:00
С 2027 года начнет действовать новый финансовый механизм: публично-правовой компании «Роскадастр» начнут платить за выявление ошибок, неучтенных квадратных метров и незарегистрированных построек.
03-10-2026 19:00
Расчёт из исследования рынка коммерческой робоуборки от Московского инновационного кластера, Skoltech и Сбера
03-10-2026 18:00
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
