Что такое аренда с правом выкупа: преимущества и особенности

Редакция портала Всеостройке.рф о плюсах, минусах и нюансах сделки.

При недостатке средств на покупку жилья или невозможности кредитования,  рассматривается альтернативный вариант: аренда с последующим выкупом. Эта схема, аналогичная лизингу, предполагает использование имущества с последующим приобретением в собственность.

Стороны заключают договор аренды с условием последующего выкупа,  фиксируя  условия аренды и выкупа. Покупатель может вносить арендные и выкупные платежи одновременно или единовременно оплатить выкуп в конце срока аренды.

Использование жилья возможно,  но право собственности оформляется только после полной оплаты арендатором стоимости объекта. При отказе одной из сторон от сделки, договор расторгается. Продавец (также арендодатель) возвращает покупателю все выкупные платежи.  Арендные платежи не подлежат компенсации. Несмотря на очевидность схемы, она  не широко распространена в сфере недвижимости, уступая ипотеке.  

Данная схема применима к приобретению:

• Жилых помещений (квартир, домов, дач);
• Земельных участков;
• Оборудования;
• Транспортных средств.

Долгосрочная аренда с правом выкупа встречается на рынке недвижимости нечасто. Продавцы жилья обычно не заинтересованы в пролонгированных сделках из-за потенциального роста стоимости имущества. Тем не менее,  сделка выгодна обеим сторонам: продавец получает гарантированную сумму, а каждая сторона может отказаться от сделки без существенных потерь (продавец сохраняет арендную плату, покупатель – выкупные платежи).  Однако,  время будет потрачено.

Для минимизации рисков, договор должен учитывать:

• Ясность и отсутствие скрытых условий во избежание финансовых потерь;
• Соответствие  форме,  регламентирующей подобные сделки,  с подробным описанием условий аренды и выкупа;
• Четкое указание выкупной стоимости;
• Соответствие выкупной стоимости сумме выкупных платежей,  а также  указание сроков аренды, условий аренды и порядка перехода права собственности.

Для составления  договора,  учитывающего все нюансы и защищающего права обеих сторон,  рекомендуется обратиться к юристам. Договор аренды с выкупом и ипотечный договор – разные юридические документы, отличающиеся моментом перехода права собственности и  начальными финансовыми условиями.

Чем отличается аренда с последующим выкупом от ипотечного кредита

Ипотека требует первоначального взноса (10-30% стоимости объекта, в зависимости от программы) и чаще одобряется для официально трудоустроенных граждан. При ипотеке покупатель сразу становится собственником, с записью об обременении в ЕГРН, которое снимается после погашения кредита. 

Схема аренды с последующим выкупом подходит тем, кто не может внести первоначальный взнос или подтвердить доход. Право собственности переходит к покупателю только после полной оплаты стоимости (без учета арендной платы). Хотя для покупателя схема выглядит привлекательнее, продавцы редко предлагают качественное жилье по такой схеме. Чаще это объекты с неудачным расположением или длительным сроком продажи, позволяющие получать арендную плату и частичную оплату стоимости одновременно. В сегменте элитной недвижимости это позволяет покупателю оценить объект перед покупкой.

Преимущества и недостатки

Аренда с выкупом позволяет оценить удобство и качество жилья, инфраструктуру, транспортную доступность и соседство. Этого нет при ипотеке или покупке за наличные,  если только покупатель не арендовал объект ранее. Выкупные платежи могут засчитываться в стоимость покупки, сделав общую стоимость сопоставимой с ипотекой, но без первоначального взноса. Сделка обратима: при расторжении договора покупатель получает обратно выкупные платежи, чего нет при ипотеке (там возможно только перепродажа с согласованием с кредитором).

Основные недостатки: риск одностороннего расторжения договора продавцом с потерей времени покупателем, а также изменение стоимости денег при изменении цен на недвижимость. Однако, возврат выкупной суммы может позволить оформить ипотеку на другой объект.

Риски

Продавец рискует не учесть рост цен на недвижимость при фиксации стоимости в договоре. Покупатель рискует, так как объект находится в собственности продавца, который может использовать его в залог или распорядиться им иным образом. Грамотно составленный договор, с помощью юриста, минимизирует данные риски.

Составление договора

Договор аренды с выкупом составляется индивидуально.  Важно детально описать условия и последствия их нарушения. Структура договора включает:

• Вступление (название сделки, данные сторон, место заключения);
• Предмет договора (подробные данные о недвижимости, собственник);
• Условия выкупа (четкое описание перехода права собственности при выполнении условий);
• Условия аренды (срок, арендная плата, депозит, описание имущества в случае передачи с мебелью и техникой);
• Выкупная цена (фиксированная или индексируемая, порядок платежей);
• Возможность досрочного выкупа и прекращение аренды;
• Условия расторжения договора (штрафные санкции).

Регистрация в Росреестре обязательна при сроке аренды свыше 11 месяцев.

Ранее мы также писали о государственной регистрации ИЖС: как оформить дом без ошибок и лишних затрат и о том, как оформить временную регистрацию через Госуслуги для другого человека на свою жилплощадь.