Франция ограничивает застройку новых земель. Где будут жить люди?
Если беречь поля от новостроек, не придётся ли застроить все дворы? Французские проекты показывают, где находят место для жилья внутри города и во что обходится подготовка старых площадок.
Новый район за городской чертой обещает простор и свежие дома. Но к нему надо тянуть дороги и сети, а жителям как-то добираться до работы. Если город так и будет расти вширь, где он остановится? Во Франции решили ограничить освоение природных и сельскохозяйственных земель. Где тогда разместить новые квартиры — и что для этого можно переделать внутри уже построенного города?
В Лилле квартиры закладывают в программу переустройства бывшего металлургического завода Fives Cail. В Сен-Назере новый квартал создают на территории бывшей больницы. В Париже под жильё переделывают гаражи и другие нежилые здания. Такие проекты начали готовить ещё до закона 2021 года. Они показывают, какие площадки можно использовать внутри города и какие расходы возникают до появления новых домов.
Зачем ограничивать стройку, если людям нужны квартиры?
Поле на краю города выглядит удобной площадкой: старых корпусов нет, разбирать нечего. Но расходы не заканчиваются у забора будущего дома. К новому району надо подвести коммуникации и обеспечить к нему доступ. Министерство экологического перехода Франции среди последствий разрастания городов называет затраты на сети и более долгие поездки. Есть и потери, которых в строительной смете не увидишь: исчезают сельскохозяйственные земли и природные местообитания.
Закон о климате и устойчивости № 2021-1104 от 22 августа 2021 года установил цель на десятилетие 2021–2031 годов: осваивать природные, сельскохозяйственные и лесные территории вдвое меньше, чем в 2011–2021 годах. Показатель относится к площади новых освоенных земель, а количество квартир зависит в том числе от того, как используют уже застроенные территории.
К 2050 году Франция планирует выйти на ZAN — нулевой чистый прирост искусственно преобразованных земель. Здесь считают баланс: сколько почв преобразовали и сколько восстановили. Жильё можно добавлять на уже освоенных территориях. Место и параметры строительства определяют документы территориального планирования и местные правила.
Уплотнение бывает куда скромнее привычного многоквартирного корпуса. Один из подходов — BIMBY: владелец большого участка выделяет его часть под дополнительный дом. Новые соседи появляются на существующей улице, отдельный посёлок за городом для этого не нужен.
В объединении коммун Isle et Crempse en Périgord в департаменте Дордонь, подбирая участки, проверяли рельеф, доступ к дороге и то, поместятся ли там дополнительные дома. Заодно искали здания, которые можно приспособить под другое назначение: амбары, бывшие сушильни табака. Получился список потенциального резерва, и каждый объект в нём ещё предстоит оценить.
У соседей тут же вопрос: а сколько останется зелени? Государственный экспертный центр Cerema, разбирая уплотнение, подчёркивает: ценные озеленённые пространства внутри кварталов нужно сохранять.
Почему бы просто не построить квартиры на месте заводов?
Так уже делают. В Лилле бывший металлургический завод Fives Cail превращают в район. В программу заложены 1 200 квартир, гостиничный лицей, бассейн, помещения для бизнеса и общественные пространства. Производственные залы сохраняют и приспосабливают под новые функции.
Что может стоить миллионы ещё до строительства дома?
Под новый квартал Moulin du Pé в Сен-Назере отдали около 9 га бывшей больницы. Программа предусматривает около 460 квартир и домов и парк площадью около 2 га. Чтобы освободить территорию, снесли 40 зданий. Сохранили два административных здания, часовню и два многоуровневых паркинга.
После сноса осталось около 100 тысяч тонн бетона. В карточке проекта Cerema стоимость переработки бетона на месте указана в размере 1,8 млн евро. Материал использовали повторно, благодаря чему удалось избежать примерно 3 700 рейсов грузовиков через город.
На бывшей промышленной площадке к расходам может добавиться загрязнение. Cerema изучал проекты, которые в 2021–2022 годах получили поддержку фонда восстановления заброшенных территорий. В этой выборке подготовка участков без загрязнения почвы и зданий обходилась в среднем около 375 тысяч евро на гектар без НДС. Если загрязнены почва или здания, средние значения составляли 600–800 тысяч евро. Покупка земли в эти суммы не входит.
А нельзя получить жильё, вообще не строя новый корпус?
Можно переделать существующий. В Париже есть программа, по которой пустующие нежилые объекты превращают в жильё, и гаражи в неё тоже входят. Проект преобразования гаража Renault на набережной Гренель площадью 10 500 м² предусматривает отведение двух третей площади под жильё. Согласно документу парижской администрации, конструкцию здания планируют сохранить.
Есть и готовый результат: в бывшем офисном здании на улице Буассонад, 19–25, в Париже после реконструкции появились 20 социальных квартир. Работы завершились в мае 2024 года.
Только между пустым зданием и квартирой стоит реконструкция. Cerema напоминает: конструкции нужно обследовать и убедиться, что здание подходит для нового использования.
Часть препятствий кроется в согласованиях. Закон № 2025-541 от 16 июня 2025 года упростил голосование совладельцев, когда определённые частные нежилые помещения, например офисы, переделывают в жильё. Если переделка противоречит установленному назначению здания, единогласия больше не требуется: достаточно большинства поданных голосов. На торговые помещения, по разъяснению Service Public, эта норма не распространяется.
Значит, квартиры станут дороже?
По этим проектам такого вывода не сделаешь. Дорогая подготовка участка влияет на расходы, но будущую цену квартиры по ней не рассчитать. Cerema отмечает, что отдельные проекты на незагрязнённых площадках в привлекательных районах способны покрывать затраты своими доходами.
Что это меняет для жителей?
Покупателю французский опыт подсказывает, о чём спросить кроме цены и метража: что раньше было на участке, как его подготовили, что появится вокруг дома. Жителю соседнего квартала — сколько зелени сохранят и какую нагрузку даст новая стройка. В Сен-Назере программа нового квартала включает парк, а в Лилле — сохранение производственных залов, лицей и бассейн.
Землетрясения не раз заставляли Японию переписывать правила строительства. Что толчки делают с деревянным домом, почему важен год постройки и как проверяют старое жильё.
Есть фотографии, которые кажутся выдумкой, — будто кадры из анимационного фильма Хаяо Миядзаки, где природа вот-вот окончательно отвоюет свое у человека.
Ведомство подготовило проект постановления, который меняет условия привлечения малого бизнеса и социально ориентированных НКО к исполнению строительных госконтрактов.
Существуют здания, кажущиеся дворцами, — на деле они совершенно иные. Усадьба Останкино относится к таким: фасад дворцовый, анфиладные залы… но внутри спрятан театр XVIII века.
07-10-2026 10:00
4 
