Гостевой дом на участке ИЖС: требования и рекомендации

Развитие туризма в стране увеличивает потребность в комфортной и современной инфраструктуре.

Активно строятся гостиницы и отели, популярны также и гостевые дома. Однако строительство гостевого дома на участке индивидуального жилищного строительства вызывает много вопросов и сомнений у владельцев земли. Портал Всеостройке.рф рассказывает, разрешено ли законом возводить гостевой дом на территории ИЖС и какие требования необходимо соблюсти.

Что такое гостевой дом

Это частный дом, в котором спальни используются как гостевые номера. Санузлы и кухни могут быть общими для нескольких комнат. Коттедж или другое жилое здание служит хозяевам гостевым домом, где они сдают апартаменты или комнаты для временного проживания гостей. Здание обычно занимает 2–3 этажа и вмещает 15–30 номеров.

Такие объекты часто располагаются на морских побережьях, в горах и других популярных туристических местах. Хозяева занимаются содержанием гостевого дома, и это является их основным видом деятельности. Они и члены их семей нередко выполняют функции обслуживающего персонала.

Согласно законодательству и с юридической точки зрения, гостевые дома являются объектами частной собственности, и владельцы имеют право самостоятельно управлять ими и устанавливать правила проживания для своих постояльцев.

Отличие гостевого дома от гостиницы

Основное отличие гостевого дома от гостиницы заключается в размере и типе предоставляемых услуг. Гостевой дом обычно представляет собой небольшое жилье для краткосрочной аренды с домашней атмосферой и ограниченным количеством номеров. Гостиницы же являются коммерческими предприятиями с большим количеством номеров разных категорий и широким спектром услуг, таких как рестораны, конференц-залы и бассейны. В гостиницах работает персонал, предоставляющий услуги по уборке номеров, питанию и другим потребностям гостей.

По закону, на участке ИЖС возможно возведение частного дома с целью постоянного проживания и регистрации в нем. Однако гостиница не относится к ИЖС, так как является коммерческим объектом, которому необходимо соответствовать ряду санитарных и технических требований, которые указаны в Градостроительном кодексе РФ, Федеральном законе «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» и строительных нормах и правилах (СНиП).

Важно помнить, что держать гостиницу или общежитие в частном доме незаконно, так как дом не предназначен для использования в предпринимательских целях и для проживания нескольких семей.

Объект ИЖС

Градостроительный кодекс РФ  определяет объект индивидуального жилищного строительства как отдельно стоящее здание, которое состоит из жилого дома, с комнатами и вспомогательными помещениями для удовлетворения бытовых и прочих потребностей жильцов.

Требования к объектам ИЖС включают ограничение по этажности – не больше 3 этажей, а также по высоте – не превышают двадцать метров. Объект должен стоять отдельно и не разделяться на отдельные объекты недвижимости. Такой подход решает проблему строительства многоквартирных домов и гостиниц под видом объектов ИЖС.

Назначение участка

Земельный участок — это особый вид собственности, для которого законодательством установлена необходимость сохранения определенных характеристик. В соответствии с отечественным земельным законодательством, территория страны подразделяется на семь категорий земель, в том числе селхозугодья и земли в границах населенных пунктов. 

И именно эти две категории земель граждане Российской Федерации могут оформлять в частную собственность. Однако даже приобретенный и приватизированный участок не может использоваться вольно – по собственному усмотрению. Приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 № 540 определен классификатор видов допустимого использования участков земли, который включает в себя и территории для ИЖС. Игнорирование назначения участка может привести к утрате права собственности, которая будет конфискована.

Для гаражей, сараев, бань и складов разрешение на строительство не нужно. А когда есть желание построить гостевой дом для сдачи, то потребуется изменить целевое назначение участка и получить разрешение с целью коммерческого использования земли.

Заявителю нужно будет подать соответствующее заявление со следующими документами:

• кадастровый план
• паспорт
• свидетельство о праве собственности
• выписка из реестра

После подачи всех документов заявитель ожидает результатов экспертизы.

Гостевой дом на участке ИЖС – можно ли строить?

Строительство гостевого дома на участке ИЖС разрешено, но с соблюдением определенных условий и требований. Участок ИЖС предназначен для строительства частного дома, поэтому возведение гостевого дома возможно только после изменения вида разрешенного использования участка.

Для этого необходимо получить разрешение от местной администрации и выполнить все требования градостроительного законодательства. Гостевой дом должен соответствовать санитарным и техническим нормам, а также правилам пожарной безопасности. С точки зрения юридической, такое строительство характеризуется как постройка частного дома с целью проживания одной семьи. Поэтому с термином «гостевой дом» в документах столкнуться не придется.

Оформление зависит от того, используются ли кредитные средства или материнский капитал. Если да, то единственный способ — подать уведомление о запланированном строительстве в местную администрацию, с указанием точного местоположения и отступов от границ участка. Через 7 рабочих дней, если нет проблем, власти выдадут застройщику уведомление о соответствии, которое является аналогом разрешения. Затем можно начать строить гостевой дом.

Второй вариант еще проще: согласование не требуется. После завершения строительства кадастровый учет и регистрация прав производится на основании технического плана.

Новый закон о гостевых домах

Для развития рынка туризма в стране назрела необходимость легализация гостевых домов. Так как до сих пор  на законодательном уровне в РФ нет понятия «гостевой дом», а также требований, которые к нему предъявляются. 

В связи с этим в стране была предусмотрена организация с апреля 2024 года до декабря 2026 года эксперимента по легализации гостевых домов. Смысл его в том, что такие дома будут проходить процесс классификации, как хостелы, мотели и гостиницы. В качестве пилотных были выбраны туристические территории Крыма, Севастополя, Краснодарского края, Алтайского края, Дагестана, Горного Алтая. 

Гостевой дом на землях ИЖС требует соблюдения определенных требований. Нужно уточнить правила землепользования и застройки, оформить землю в соответствии с законодательством, согласовать строительство с местными властями и привести документы на землю в порядок. После получения всех необходимых разрешений и согласований можно приступать к строительству гостевого дома. Ранее портал Всеостройке.рф рассказывал, как взять ипотеку на землю ИЖС и как арендовать землю под ИЖС с торгами и без них.