Как вывести землю из СНТ в ИЖС

Редакция портала Всеостройке.рф составила путеводитель по переводу земли для индивидуального строительства.

Перевод земельного участка из категории СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество) в категорию ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) – это часто желаемый шаг для владельцев дачных участков так как он открывает новые возможности.

СНТ расшифровывается как «Садоводческое некоммерческое товарищество». Это не форма собственности на землю и не вид ее разрешенного использования, а частный случай товарищества собственников недвижимости (ТСН).

Чаще всего такие товарищества располагаются на землях сельскохозяйственного назначения с ВРИ «Ведение садоводства» (код по классификатору 13.2) или «Ведение огородничества» (13.1).
СНТ – добровольное объединение владельцев садовых участков для управления общим имуществом, которое находится за пределами участков, но используется совместно. К такому имуществу могут относиться дороги, детские площадки, трансформаторные станции, ворота или шлагбаум на въезде и пр. ОНТ – полный аналог СНТ, но на землях для огородничества.
Деятельность СНТ регулируется законом № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд».
Администрация СНТ не распоряжается землями на своей территории: участки находятся в частной собственности, а земли общего пользования считаются долевой собственностью владельцев участков. Поэтому все решения, касающиеся общего имущества, имеет право принимать только общее собрание собственников.
За содержание общего имущества в СНТ отвечают владельцы участков, и расходы, связанные с ним, оплачиваются из членских и целевых взносов. Примечательно, что согласно закону № 217-ФЗ «индивидуальные» садоводы, которые имеют участки на территории СНТ, но не вступили в товарищество, обязаны вносить плату за содержание общего имущества, равную размеру целевых и членских взносов.

Таким образом, ИЖС – это вид разрешенного использования земли, а СНТ/ОНТ – форма самоуправления на сельхозземлях с ВРИ «Ведение садоводства» или «Ведение огородничества».

Преимущества перевода в ИЖС

Возможность строительства дома и оформления его в собственность;
Прописка на участке без дополнительных сложностей;
Повышение рыночной стоимости участка;
Возможность получения почтовых извещений и посылок.

У земельных участков на территории населенных пунктов есть и свои минусы.

Сергей Пахомов, Председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ:

«СРО не смогли сформировать действенные механизмы очищения своих рядов от недобросовестных субъектов предпринимательской деятельности»

Читать интервью

Сергей Пахомов, Председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ:

Читать интервью

Выше налог на землю. Недостаток – следствие высокой кадастровой стоимости участков ИЖС. Согласно ст. 394 Налогового Кодекса РФ, налоговые ставки не могут превышать 0,3% в отношении земельных участков, предназначенных для дачного строительства и 1,5% в отношении прочих земельных участков, в том числе ИЖС;
Строительство дома в населенном пункте регулируется большим количеством нормативно-правовых актов и требует гораздо больше согласований, чем в СНТ;
Отдельные бюрократические сложности возникают с вводом дома в эксплуатацию. Владельцу жилья нужно быть готовым к значительным временным затратам на получение документации и регистрацию недвижимости.

Процесс перевода земель из СНТ в ИЖС

Для начала правлению СНТ или собственникам участков стоит получить консультацию у управляющих органов населенного пункта, возможно ли присоединение и перевод земель СНТ в ИЖС. Согласие удается получить редко. Власти могут отказать, ссылаясь на ПЗЗ или физическую удаленность СНТ от населенного пункта, и такой отказ почти невозможно оспорить, поэтому разворачивать дальнейшую процедуру не имеет смысла.

Если присоединение возможно, правление СНТ должно провести общее собрание собственников, включая «индивидуалов» – по закону 217-ФЗ их голос учитывается в обязательном порядке. Вопрос о присоединении можно включить в повестку очередного собрания, которое проводится раз в год, или инициировать внеочередное. Для этого не менее 1/5 собственников участков должны подать правлению письменное требование о проведении собрания.
Решение о присоединении и переводе сельхозземель в ИЖС должно быть принято на собрании единогласно, так как оно затрагивает имущественные интересы всех владельцев участков. Каждый из них должен выдать председателю СНТ письменное согласие на перевод своей земли в другую категорию.
Правление СНТ с помощью владельцев участков собирает и оформляет необходимые документы: ходатайство об изменении категории земель, кадастровые и межевые планы, выписки из ЕГРН на частные участки и земли общего пользования, доверенность на имя председателя и пр. Точный список документов можно выяснить у местных властей. Если участки и земли общего пользования не размежеваны, на них не оформлено право собственности или кадастровые документы, придется провести эти работы и оплатить их за счет членов СНТ и «индивидуалов».
Пакет документов подается в местную администрацию, которая принимает решение о включении территории садоводства в границы населенного пункта. Обычно это занимает до нескольких месяцев.

Подача ходатайства в местную администрацию

Необходимо подготовить ходатайство об изменении статуса недвижимости с четким обоснованием необходимости перевода земель.

К ходатайству необходимо приложить следующие документы:

Правоустанавливающие документы (выписка из ЕГРН).

Письменное согласие собственника на перевод земель.

Копия паспорта (для физических лиц) или выписка из ЕГРЮЛ (для юридических лиц).

Кадастровый план земельного участка.

Рассмотрение ходатайства

Органы власти (Правительство РФ, органы местного самоуправления) рассматривают ходатайство в течение 2-3 месяцев.

Отказ в переводе возможен только при несоответствии документов или нарушении процедуры подачи заявки.

Уведомление о решении

О результатах рассмотрения ходатайства собственник уведомляется в течение 14 дней с момента принятия решения.

При отказе собственник имеет право обратиться в суд для обжалования решения.

Перевод земель из СНТ в ИЖС – это непростой процесс, требующий знания законодательства и определенных действий. Однако правильно оформленное ходатайство и сбор необходимых документов значительно увеличивают шансы на успешный перевод земель и получение возможности строить дом на собственном участке. Ранее мы также писали о размере участка для ИЖС.