Китай меняет требования к жилью: в центре внимания теперь звукоизоляция, защита от протечек, доступность, качество строительства и комфорт после заселения.
В 1998 году Китай запустил жилищную реформу, которая во многом определила развитие строительной отрасли на следующие два десятилетия. Предприятия перестали распределять квартиры между сотрудниками, жильё превратилось в товар, начали развиваться ипотека и коммерческий рынок. Государство при этом ставило вполне конкретную задачу — ускорить жилищное строительство и сделать его одной из точек экономического роста.
Сам строительный рывок начался раньше реформы. За девятую пятилетку, охватывавшую 1996–2000 годы, в китайских городах построили 2,3 млрд м² жилья при плане 1,2 млрд. Реформа 1998 года дала новый импульс уже коммерческому рынку: площадь проданного коммерческого жилья выросла с 90,1 млн м² в 1997 году до 121,9 млн в 1998-м и 145,6 млн в 1999-м.
Дальше обеспеченность жильём продолжала расти. В 2012 году на одного городского жителя приходилось в среднем 32,9 м² общей площади жилья, в 2021-м — уже 41 м². К концу 2023 года показатель оставался выше 40 м².
За четверть века изменилась сама задача. Стране, которая долго пыталась обеспечить жильём быстро растущие города, теперь приходится решать, каким должно быть новое и уже построенное жильё, когда квадратных метров много, покупателей становится меньше, а качество устраивает далеко не всех.
Эту перемену китайские власти сформулировали почти буквально. В начале 2023 года министр жилищного строительства и городского развития Ни Хун говорил, что рынок переходит от решения вопроса «есть или нет» к вопросу «хорошее или плохое». Вместо прежней ставки прежде всего на скорость и объёмы государство начало продвигать концепцию «хорошего дома».
Дело не только в выросших требованиях покупателей. Старая экономическая модель недвижимости сама оказалась в кризисе.
По оценке Международного валютного фонда, опубликованной в феврале 2024 года, недвижимость вместе со связанными с ней видами деятельности обеспечивала до 20% экономической активности Китая. К тому моменту объём начатого жилищного строительства сократился более чем на 60% относительно допандемийного уровня.
Спад продолжился. В 2025 году инвестиции в недвижимость уменьшились ещё на 17,2%, а непосредственно в жильё — на 16,3%. Площадь нового жилищного строительства сократилась на 19,8%, продажи нового жилья по площади — на 9,2%. К концу года непроданными оставались 402,36 млн м² жилой недвижимости.
Одновременно меняется демография. В 2025 году население Китая сократилось на 3,39 млн человек. Жителей в возрасте 60 лет и старше стало 323,38 млн — это 23% населения страны. При этом города продолжают расти: к концу года в них жили 953,8 млн человек, или 67,9% населения.
Получается необычное сочетание: урбанизация ещё продолжается, но происходит уже на фоне сокращения и старения населения. Прежняя модель, при которой расширение городов обеспечивало строительному рынку всё новых покупателей, работает всё хуже.
Девелоперу всё чаще приходится объяснять, почему покупателю нужна именно эта квартира, а не просто предлагать очередные квадратные метры.
В 2025 году строительство «хороших домов» вошло в правительственный доклад. Государство сформулировало четыре основных свойства такого жилья: оно должно быть безопасным, комфортным, зелёным и умным.
Но список претензий самих жителей выглядит гораздо менее футуристично. В 2024 году Ни Хун рассказывал о результатах опроса, посвящённого требованиям к жилью. Первое место заняла плохая звукоизоляция. На втором оказались запахи из санузлов, дальше — протечки и трещины. Жильцов также беспокоили высота помещений, температура, влажность, качество воздуха и естественное освещение.
Китайский «хороший дом» начинается не с приложения для управления шторами. Сначала он должен не протекать, не пахнуть канализацией и позволять хозяину не участвовать против своей воли в жизни соседней квартиры.
С 1 мая 2025 года в стране действует новый обязательный стандарт GB 55038-2025 «Нормы для жилых проектов». Все его положения обязательны, а прежний стандарт жилых зданий 2005 года утратил силу.
Одно из наиболее заметных нововведений касается геометрии квартир. Высота этажа в новом жилом доме должна составлять не менее 3 м. Минимальная чистая высота спальни и гостиной установлена на уровне 2,6 м. На отдельных участках она может уменьшаться до 2,2 м, но площадь зон высотой менее 2,6 м не должна превышать трети полезной площади помещения.
Изменились требования к доступности. Если верхний этаж, на котором расположены входы в квартиры, — четвёртый или выше либо его пол находится более чем в 9 м над уровнем земли, в каждой секции нового жилого дома предусматривается как минимум один лифт. Для страны, где почти каждый четвёртый житель уже старше 60 лет, доступность многоэтажного жилья становится всё более заметной проблемой.
Новый стандарт затронул и менее заметные в рекламном буклете вещи. Увеличивается минимальная ширина прохода входных дверей и дверей санузлов, повышается высота балконных ограждений. Для наружных блоков кондиционеров необходимо предусматривать специальные площадки. Мобильная связь должна работать в общественных пространствах дома и лифтах, а требования к отоплению и охлаждению учитывают климатические зоны.
Одних проектных размеров при этом оказалось мало. В 2025 году китайский Минстрой отдельно взялся за проблемы, которые становятся заметны уже после окончания строительных работ.
В апреле 2025 года Минстрой КНР начал отдельную кампанию против трёх групп дефектов жилых домов: плохой звукоизоляции, посторонних запахов и протечек.
Региональным властям поручено добиваться того, чтобы до приёмки дома застройщики организовывали испытания его фактических характеристик. Для звукоизоляции проверяют воздушный шум через окна и межквартирные стены и ударный шум через перекрытия. Результаты таких измерений должны попадать в гарантийные документы на жильё.
Для строительной отрасли это существенная перемена. Проектной спецификации или заявленных свойств материала недостаточно: значение получает то, как конструкция работает после монтажа.
Похожий подход применяется к защите от канализационных запахов. Проверяются трапы, канализационные трубы, гидрозатворы, дымовые и вентиляционные каналы. Для трапов контролируются в том числе материал, глубина водяного затвора и конструкция уплотнения.
Отдельное направление — борьба с протечками. Усиливается контроль гидроизоляционных материалов и натурных испытаний перед сдачей дома. Причём проверять предписано не только гидроизоляцию, но и отвод воды.
Требования доходят и до отдельных строительных изделий. Например, при входном контроле окон проверяются диагонали, толщина основного профиля и стекла, воздухопроницаемость, водонепроницаемость и сопротивление ветровой нагрузке. Изделия, не соответствующие требованиям, должны удаляться со стройплощадки.
Параллельно с общенациональными нормами появляются региональные документы. Провинция Цзилинь с января 2025 года ввела собственное техническое руководство по строительству «хороших домов».
Шанхай выпустил отдельное руководство по ключевым узлам жилых зданий. Проектировщикам предлагают детально прорабатывать места, от которых особенно зависят протечки, отслоения и распространение шума. Решения проверяются при экспертизе проекта и затем — во время строительства.
Характерен и список технологий, которые Минстрой собирает для дальнейшего внедрения. В него входят решения против воздушного и ударного шума, протечек санузлов и крыш, запахов, течей инженерных систем, трещин и отслоения фасадов. Отдельный блок составляют цифровое управление освещением, безопасностью и климатом и системы помощи пожилым людям.
Умные функции здесь оказываются надстройкой над вполне традиционной строительной задачей: дом прежде всего должен нормально работать.
Новая политика распространяется не только на дорогие коммерческие проекты. По словам Ни Хуна, «хорошими» могут быть квартиры разной площади и ценовой категории, а субсидируемое жильё должно одним из первых показывать новый уровень качества.
Один из таких проектов — жилой комплекс Haihengyuan в шанхайском районе Пудун. Его общая площадь составляет около 68,7 тыс. м². Строительство началось в марте 2023 года и завершилось в декабре 2024-го.
Шанхайские власти называют Haihengyuan первым городским проектом субсидируемого жилья, где контроль качества вёлся на всём пути от проектирования до строительства. Проверяли не только общую архитектуру и планировки, но и фасады, окна, водоотведение, материалы и защиту от протечек.
Так концепция «хорошего дома» оказывается применима и к жилью, качество которого нельзя обеспечить просто высокой ценой.
Ещё одно направление — приспособить квартиру к изменениям в течение срока эксплуатации. В жилищной политике предлагается разделять несущую конструкцию здания и инженерные системы, использовать изменяемые перегородки и прокладывать канализацию так, чтобы разводка квартиры оставалась в пределах своего этажа и трубы не проходили через перекрытие в помещение соседа снизу. Для ремонта рассматриваются сборные санузлы, фальшполы и сборные перегородки. Это позволяет менять планировку и инженерные системы с меньшим вмешательством в основные конструкции дома.
Переход от количества к качеству не означает отказа от индустриальных методов. Государство рассчитывает использовать их для более стабильного и предсказуемого результата.
Среди направлений остаются сборная отделка, стандартизация строительных компонентов, зелёное и интеллектуальное строительство. BIM предлагается применять на стадиях проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации.
Смысл такой индустриализации теперь не только в скорости. Чем больше решений переносятся в стандартизированное производство и цифровую модель, тем меньше итоговое качество должно зависеть от того, насколько удачно конкретный узел собрали на конкретной стройплощадке.
Огромный существующий жилой фонд никуда не исчезнет, поэтому политика «хороших домов» выходит за пределы рынка новостроек.
В 2024 году в Китае началась реконструкция 58 тыс. старых городских жилых комплексов, затронувшая 9,66 млн домохозяйств. Политика городского обновления предусматривает ремонт старых кварталов, модернизацию инженерных сетей, повышение энергоэффективности и работу с аварийным жильём. В зависимости от состояния зданий возможны ремонт, усиление, перестройка либо снос и новое строительство.
Работа уже хорошо видна в городской среде. В старых домах появляются лифты, обновляются сети и общественные пространства. За годы четырнадцатой пятилетки (2021–2025) в Китае установили 129 тыс. лифтов в существующих зданиях, добавили более 3,4 млн парковочных мест и обновили 840 тыс. км сетей водоснабжения, газа и теплоснабжения.
Новые требования к качеству постепенно распространяются и на дома, появившиеся во время прежнего строительного бума.
Повышение качества жилья не решает автоматически кризис китайской недвижимости. Запасы непроданных объектов остаются высокими, а финансовые проблемы девелоперов никуда не исчезли. Более качественная квартира сама по себе не создаст покупателя там, где жилья уже слишком много.
Но новая политика хорошо показывает направление, в котором государство пытается развернуть строительную отрасль.
В 1998 году требовалось превратить жильё в массовый рыночный продукт и резко увеличить объёмы строительства. Спустя четверть века ситуация другая: нового дома недостаточно просто потому, что он новый.
Поэтому звукоизоляция, защита от протечек, нормальная работа канализации, качество окон, доступность для пожилых, гибкие планировки и ремонтопригодность инженерных систем выходят из разряда второстепенных характеристик. На рынке с избытком предложения они становятся частью самого продукта, за который девелоперы должны конкурировать.
Есть здесь и экономический расчёт. Китайские власти связывают строительство «хороших домов» со спросом на новые материалы, оборудование, технологии и услуги. Повышение требований к жилью должно одновременно создавать рынок для строительных инноваций и поддерживать внутренний спрос.
Рецептом выхода из кризиса это пока назвать нельзя. Зато смена приоритетов уже оформлена и политически, и технически: «хорошие дома» появились в правительственном докладе, а вслед за ним заработал новый обязательный стандарт и начались проверки фактических характеристик построенного жилья.
После десятилетий соревнования в количестве квадратных метров Китай начинает гораздо внимательнее смотреть на то, что происходит внутри этих метров после сдачи дома.
Ранее портал Всеостройке.рф рассказывал о модульном строительстве в Китае: как дом собирают за 28 часов и что стоит за этой цифрой.
Похоже, вот следующая идея для благоустройства российских ЖК — отдельные dog-toilet зоны во дворах.
13-09-2026 20:00Внутри выдвижного модульного бокса есть плита, раковина, выносной душ и холодильник. Ходить в туалет предлагается там же, а спать — во втором модуле на крыше.
13-09-2026 19:00Изначально в столице Кыргызстана собирались построить обычную арену на 30–35 тыс. зрителей примерно за $60–70 млн.
13-09-2026 17:30Британский актер Тим Карри, прославился ролями Пеннивайза в «Оно» и доктора Франк-н-Фертера в «Шоу ужасов Рокки Хоррора».
13-09-2026 8:00
13 
7 
6 
5 
Михаил Терентьев после завершения спортивной карьеры сделал ставку на общественную и политическую деятельность.
14-09-2026 10:00
Рассказываем о биографии Беслана Берсирова, его семье и карьере: как будущий совладелец и генеральный директор ГК «ТРЕСТ» прошел путь от строительного мастера до успешного девелоперского бизнеса.
14-09-2026 9:00
13-кратная чемпионка Паралимпийских игр Рима Баталова снова оказалась в центре внимания из-за участия в выборах в Государственную думу.
14-09-2026 8:00
Подробнее читайте в нашем материале.
13-09-2026 19:30
Он много лет занимался строительством в Сочи и неоднократно получал приговоры по делам о мошенничестве. Один из главных объектов истории — апарт-комплекс «Горизонт» в Адлере.
13-09-2026 18:30
Сбер изучил зрелость операционных моделей российских компаний. В исследовании участвовали 77 компаний.
13-09-2026 18:00
Разбираемся с экспертами, хорошо ли, что многодетным семьям могут сделать семейную ипотеку на частные дома ещё дешевле.
13-09-2026 17:00
«Осторожно, новости» нашли компанию, которая предлагает российским предприятиям бригаду из 40 северокореянок.
13-09-2026 16:30
Двукратный олимпийский чемпион Олег Саитов вошел в число кандидатов в депутаты Государственной думы девятого созыва от партии «Единая Россия».
13-09-2026 16:00
Порядок пользования квартирой в долях: составляем соглашение о комнатах и общих зонах или готовим иск, доказательства и расходы для суда.
13-09-2026 15:00
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
