Окупасы, или сквоттеры, — это термин, которым называют незаконных жильцов в чужой недвижимости в Европе.
Сквоттинг в Испании (незаконный захват собственности) представляет собой серьезную проблему, которая оказывает негативное влияние на рынок недвижимости и создает риски для инвесторов. Необходимо отметить, что случаи незаконного захвата домов или квартир встречаются и в других странах, таких как Франция, США, Германия и т.д. Однако в Испании эта проблема носит более масштабный и болезненный характер.
В испанском законодательстве существует важное различие между двумя терминами, описывающими незаконное занятие чужой недвижимости: «usurpación» (незаконный захват без права) и «allanamiento de morada» (взлом и проникновение). «Allanamiento de morada» предполагает насильственное проникновение в жилое помещение, в котором проживают люди, и влечет за собой более строгое наказание — лишение свободы на срок до четырех лет. В то время как «usurpación» относится к случаям, когда происходит самовольное занятие недвижимости, которая временно не используется в качестве жилья.
Согласно действующим правовым нормам Испании, быстрое выселение «окупасов» из незаконно занятого ими жилья возможно только в первые 48 часов с момента их проникновения, и эту операцию может осуществить полиция. По истечении этого времени для выселения захватчиков необходимо обращаться в суд.
В дополнение к материальным убыткам, которые несет владелец захваченного жилья, одной из наиболее серьезных проблем является длительность судебного процесса, необходимого для получения решения о выселении сквоттеров. В среднем владельцам приходится ждать решения суда более полутора лет, прежде чем они смогут вернуть свою недвижимость. Это создает значительные трудности и затягивает процесс восстановления прав собственности.
Одной из распространенных тактик сквоттеров является так называемая «Техника пиццы» («The Pizza Tactic»), которая зародилась в Каталонии с 2018 года.
Эта техника работает следующим образом: сквоттеры заказывают пиццу по адресу, который они выбрали для захвата, останавливают курьера и платят за пиццу, а затем исчезают на два дня, чтобы занять дом на третий день. Когда прибывает полиция, они могут предъявить талон на пиццу, подтверждающий, что находятся в доме более 48 часов. Это предотвращает немедленное выселение, так как сквоттеры могут «доказать», что находились в доме не менее 48 часов, и их дело должно быть рассмотрено судьей.
Женщина приобрела в ипотеку дуплекс и планировала некоторое время сдавать его в аренду. В начале 2020 года она сдала квартиру покомнатно на несколько месяцев. В итоге, на одном этаже разместились одни арендаторы, а на другом — семья из трех человек, которая впоследствии оказалась «окупасной». Эта семья внесла плату только за первый месяц проживания. После отъезда других жильцов, семья осталась одна во всей квартире. Когда пришло время выселения, владелица пришла за ключами, но обнаружила заблокированную дверь. Позвонив арендаторам, она услышала в ответ, что их якобы нет дома. После этого она обратилась в полицию. Приехавшие сотрудники полиции пообщались с «окупасами», которые заявили, что оплатили аренду за полгода, предъявив, возможно, поддельный документ. Полиция сообщила владелице, что теперь ей необходимо обратиться в суд, так как у семьи появились основания для законного пребывания в квартире. Женщина обратилась к адвокату, который выбрал путь уголовного преследования, но допустил ошибку при подаче заявления, в результате чего суд отказался его рассматривать. В итоге, год был потерян. Лишь со вторым адвокатом удалось получить дату судебного заседания и дату выселения, но это произошло лишь на второй год разбирательств. Однако «окупасы» оказались хорошо подготовлены, используя инструкции, публикуемые правительством Барселоны и Каталонии, о том, как избежать выселения. За несколько дней до судебного заседания они обратились к бесплатному адвокату, который заявил о нехватке времени для ознакомления с делом, что привело к переносу даты суда и выселения на февраль 2022 года. В феврале 2022 года, за день до планируемого выселения, «окупасы» заявили о своей принадлежности к социально незащищенным слоям населения, что повлекло за собой приостановку выселения и перенос его на май. При этом, из-за обращения «окупасов» за бесплатной юридической помощью, социальные службы установили, что в Каталонии у них есть родственник, имеющий жилплощадь, куда они могут переехать. Также выяснилось, что изначально они прибыли в Барселону в качестве туристов в 2020 году. В мае женщина с адвокатом столкнулись с тем, что вход в подъезд был заблокирован толпой людей. Прибывшая полиция вызвала подкрепление, но его оказалось недостаточно, и вызов ОМОНа, который обычно разгоняет подобные демонстрации, оказался невозможным из-за отсутствия свободных машин. В итоге, выселение не состоялось из-за отсутствия обеспечения безопасности со стороны полиции, и его перенесли на ноябрь.
Многодетная семья вскрыла замки арт-студии и поселилась там на «законных основаниях». Ирина из Москвы в 2024 году открыла студию в Барселоне, где проводила мастер-классы по эпоксидной смоле. Но ненадолго уехала из страны, а когда вернулась, там уже жили незнакомые люди, которые даже закрасили панорамные стёкла студии. В помещение проник мужчина, две женщины и шестеро детей. Незнакомцы взломали замки и поселились внутри, оставив хозяйку без доступа к собственному оборудованию. Сейчас россиянка опасается за сохранность дорогостоящего оборудования, которое осталось в студии, и ожидает решения суда.
И ещё один случай с «окупасами» в 2025 году, которые умудрились даже устроить вечеринку в испанском доме россиян. Они уже три года борются с местными, незаконно занимающими их жильё, но всё безрезультатно.
В 2024-м испанские окупасы захватили 16,5 тысячи помещений (речь о зарегистрированных случаях, когда владельцы недвижимости обратились в полицию), то есть ежедневно в стране происходит 40 самозахватов. Цифра не меняется несколько лет.
Представьте себе: новогодняя ночь, все празднуют, а у Олега Покровского в Барселоне — беда. В его квартиру, принадлежащую его матери, заселились «окупасы». Взломали дверь, выкинули вещи из окна и остались там жить, как ни в чем не бывало. Олег вызвал полицию, но те не стали выгонять незваных гостей, потому что среди них оказалась беременная женщина. В отчаянии Олег и его брат решили действовать сами. Они дождались, когда в квартире никого не будет, и попытались вернуть её. Но тут уже полицию вызвали сами сквоттеры. Братьев Покровских арестовали и отправили в тюрьму на двое суток. Олег обратился в суд и даже выиграл дело, но «окупасы» всё равно не собирались съезжать, а службы, которые должны были их выселить, почему-то не спешили действовать.
История эта произошла, когда «окупасы» только начинали появляться. Жила-была обычная семья с двумя детьми (назовём их Семья №1). Они решили перебраться за город, сняли там дом, а свою квартиру сдали другой семье с детьми (Семья №2). Но очень быстро Семья №2 перестала платить за жилье и стала «окупасами». Проблема была ещё и в том, что квартира Семьи №1 была в ипотеке. Получалось, что им нужно было платить и за аренду дома за городом, и за ипотеку, и за коммунальные услуги — как за себя, так и за «окупасов». Расходы практически удвоились, и, конечно, денег не хватало. После долгих судов суд принял неожиданное решение: оставить «окупасов» в квартире, потому что им больше некуда идти, а лишать детей жилья нельзя. Вот так Семья №1 оказалась в очень сложной ситуации из-за этих необычных обстоятельств.
Представьте себе ситуацию: человек сдает свою квартиру знакомому, а тот перестает платить и отказывается выезжать. И так продолжается годами! Именно в такую историю попал Мануэль в Каталонии. Шесть лет назад он сдал свою квартиру в городке Матаро (рядом с Барселоной) одному знакомому. Тот перестал платить, но выезжать не собирался. Мануэль все эти годы писал заявления, пытался выселить неплательщика через суд, но всё было безрезультатно. Из-за постоянного шума, воровства и разборок многие соседи просто не выдержали и съехали. Но однажды Мануэлю улыбнулась удача. Он узнал через соцсети, что его «квартиранты» собираются отдохнуть на Ибице. Как только они уехали, Мануэль попытался попасть в свою квартиру, но оказалось, что они сменили замки и поставили сигнализацию. Пришлось прорываться силой. В квартире был полный беспорядок, повсюду валялся мусор. Мануэлю пришлось долго убираться и устанавливать надежную защиту от взлома.
1. Перед сдачей недвижимости в аренду необходимо тщательно проверять потенциальных арендаторов, запрашивать у них документы, подтверждающие их финансовую состоятельность, и заключать договор аренды с четко прописанными условиями.
2. Необходимо регулярно проверять состояние недвижимости, особенно если она пустует в течение длительного времени.
3. Установка сигнализации и видеонаблюдения может отпугнуть потенциальных «окупасов» и обеспечить своевременное обнаружение незаконного проникновения.
4. В случае возникновения проблем с «окупасами» необходимо обращаться к опытным юристам, специализирующимся на подобных делах.
5. Убедитесь, что ваш страховой полис покрывает риски, связанные с незаконным захватом жилья.
6. Поддерживайте хорошие отношения с соседями и попросите их сообщать вам о любых подозрительных лицах или действиях, происходящих в вашем доме.
7. Своевременно оплачивайте все коммунальные платежи, чтобы избежать отключения коммунальных услуг, что может привлечь внимание «окупасов».
1. При обнаружении факта оккупации необходимо немедленно обратиться в полицию и сообщить о случившемся. Чем быстрее вы сообщите о преступлении, тем больше шансов на оперативное выселение «окупасов».
2. Подготовьте все необходимые документы, подтверждающие ваше право собственности на недвижимость (например, свидетельство о собственности, договор купли-продажи, выписку из реестра недвижимости).
3. Соберите все возможные доказательства факта оккупации (например, фотографии, видеозаписи, показания свидетелей).
4. Обратитесь к юристу для составления и подачи иска в суд с требованием о выселении «окупасов» и восстановлении ваших прав собственности.
5. Принимайте активное участие в судебных заседаниях и представляйте все необходимые доказательства в обоснование своих требований.
6. После вынесения решения суда в вашу пользу необходимо получить исполнительный лист и обратиться в службу судебных приставов для принудительного выселения «окупасов».
Проблема «окупасов» в Испании представляет серьезную угрозу для иностранных инвесторов в недвижимость, в том числе и для российских. Следуя приведенным выше рекомендациям и принимая активные меры по защите своей собственности, вы сможете минимизировать риски и обеспечить сохранность своих инвестиций.
Ранее мы также писали о том, кто такие сквоттеры, и о том, что «окупасы» захватили бизнес россиянки в Испании.
Его экспрессионистские здания рождались из детских каракулей, а сам он стал героем «Симпсонов».
12-12-2025 14:26 В 2025 году начались работы по демонтажу культового офисного здания St Helen’s Tower — одного из последних примеров модернизма Великобритании времен конца 1960-х.
12-12-2025 13:12 Он находится в холмах вблизи Гонконга.
12-12-2025 12:57 Такие сделки будут проводиться исключительно через банковские карты или электронные платёжные системы.
12-12-2025 12:24 
10 декабря в Минстрое России прошло итоговое заседание Комиссии по вопросам ценообразования и технического и ценового аудита Общественного совета Минстроя России.
12-12-2025 14:41 
Его экспрессионистские здания рождались из детских каракулей, а сам он стал героем «Симпсонов».
12-12-2025 14:26 
О поддержке стройотрасли, новых обсуждаемых законопроектах, тарифах и ценах, арендном жилье, семейной ипотеке и немного о личном — эксклюзивно для Всеостройке.рф.
12-12-2025 14:10 
Усадебный комплекс был в свое время владением как московских купцов, так и любимым пристанищем творческой интеллигенции.
12-12-2025 13:51 
В 2025 году начались работы по демонтажу культового офисного здания St Helen’s Tower — одного из последних примеров модернизма Великобритании времен конца 1960-х.
12-12-2025 13:12 
Он находится в холмах вблизи Гонконга.
12-12-2025 12:57 
Такие сделки будут проводиться исключительно через банковские карты или электронные платёжные системы.
12-12-2025 12:24 
На сегодня компания уже имеет высокую долговую нагрузку (отношение долг/капитал 4,9х).
12-12-2025 12:03 
На сайте Минфина опубликован обновленный перечень банков, которые удовлетворяют требованиям, установленным п. 1 ст. 45 Закона № 44-ФЗ.
12-12-2025 7:24 
Минэнерго и ФАС рассматривают возможность возмещать первому заявителю часть затрат на технологическое присоединение к электросетям, если к ним впоследствии присоединились другие потребители.
12-12-2025 7:08 
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
