Можно ли купить таунхаус по сельской или семейной ипотеке? Разбираем условия

Редакция Всеостройке.рф узнала, все нюансы блокированных домов. 

Таунхаусы становятся все более популярным видом жилья в России, предлагая сочетание комфорта загородного дома и доступности квартиры. Однако покупка таунхауса в ипотеку вызывает у покупателей множество вопросов. В этой статье разберем, можно ли приобрести такую недвижимость по льготным программам – семейной и сельской ипотеке, какие условия необходимо соблюсти и на что обратить внимание при оформлении сделки.

Особенности таунхаусов и их статус в законодательстве

Таунхаус – это малоэтажный дом, состоящий из нескольких жилых блоков с отдельными входами. Внутри каждая секция представляет собой полноценное жилое пространство с кухней, санузлом, гостиной и спальнями. Особенностью таунхаусов является общий архитектурный стиль, инженерные коммуникации и небольшие земельные участки при каждой секции.

Таунхаусы бывают разных типов. Дуплекс – это дом на две семьи с отдельными входами, иногда с зеркальной планировкой. Триплекс аналогичен, но на три семьи. Классический таунхаус – это рядный дом на несколько семей, каждая из которых имеет собственный вход, небольшой участок и общие стены с соседями. По этажности бывают одно-, двух- и трехэтажные варианты, а по материалу – кирпичные, монолитные или каркасные. В зависимости от класса недвижимости различают эконом, комфорт, бизнес и премиум-класс, отличающиеся площадью, качеством отделки и инфраструктурой.

Также таунхаусы могут включать дополнительные удобства: мансарду, гараж, балкон или террасу. Некоторые дома имеют небольшой двор, что увеличивает уровень приватности. В отличие от коттеджей, таунхаусы занимают меньше места и стоят дешевле, но при этом обеспечивают больше пространства и комфорта, чем квартиры. Их выбирают за сочетание удобства загородной жизни и развитой инфраструктуры.

В 2022 году индивидуальное жилищное строительство стало более прозрачным и доступным. Федеральный закон 476-ФЗ от 30.12.2021 внёс поправки в Земельный и Градостроительный кодексы, в ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (№214–ФЗ) и ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (№218-ФЗ). С того же года таунхаусы получили официальный правовой статус как дома блокированной застройки. До этого момента законодательство не предусматривало отдельной категории для таких объектов, из-за чего они могли оформляться как квартиры или индивидуальные жилые дома. 

Плюсы и минусы таунхауса 

Таунхаусы имеют несколько преимуществ, которые делают их привлекательным вариантом жилья. Они дешевле коттеджей, но при этом предлагают больше пространства, чем квартиры. Например, в начале 2024 года средняя стоимость таунхаусов, выставленных на продажу в Московской области, достигла 32,5 млн рублей. У каждого владельца есть собственный небольшой участок, который можно использовать под сад, зону отдыха или парковку. Отдельный вход обеспечивает большую автономность, а меньшее количество соседей снижает уровень шума. 

Однако у таунхаусов есть и недостатки. Несмотря на отдельные входы, стены всё же остаются общими, а это значит, что шум от соседей может быть проблемой. Участок, хоть и свой, обычно небольшой, что ограничивает возможности для его использования. Также в некоторых комплексах жильцам приходится платить за обслуживание общих территорий, дорог и коммуникаций. Часто такие дома строятся в пригородах, что требует наличия личного транспорта или зависимости от общественного.  

Как купить таунхаус в ипотеку: пошаговая процедура

Приобретение таунхауса в ипотеку происходит по аналогии с покупкой квартиры. На первичном рынке процесс включает несколько этапов. Сначала необходимо подать заявку в банк и дождаться её одобрения. Затем выбирается объект недвижимости, собираются необходимые документы, после чего подписывается договор с застройщиком и банком. Далее вносится первоначальный взнос, который вместе с кредитными средствами переводится банком на эскроу-счет. Застройщик получит деньги только после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию. На завершающем этапе Договор долевого участия (ДДУ) регистрируется в Росреестре.

Если таунхаус приобретается на вторичном рынке, процедура несколько отличается. Банк должен одобрить объект недвижимости, оценив его юридическую чистоту, цену и наличие правоустанавливающих документов. Для этого покупатель заказывает отчет об оценке недвижимости в аккредитованной банком компании. Этот документ помогает кредитору определить, сможет ли он продать данный объект по рыночной цене в случае невыполнения заемщиком обязательств по кредиту. Также ипотечная недвижимость подлежит обязательному страхованию. Если объект ещё строится, страхование оформляется после завершения строительства, а на вторичном рынке – перед заключением сделки. Дополнительно заемщик может оформить полисы страхования жизни, здоровья и риска потери права собственности. Эти страховки не являются обязательными, но отказ от них может привести к увеличению процентной ставки.

Особенности покупки таунхауса в ипотеку

При оформлении ипотеки на таунхаус банки предъявляют особые требования к застройщику и объекту недвижимости. В первую очередь, кредитор обращает внимание на статус земли, на которой строится или уже возведен таунхаус. Данные о категории земельного участка можно найти в выписке из ЕГРН для готового объекта или в разрешении на строительство, если дом ещё не построен. Если в документах указано, что земля относится к сельскохозяйственным угодьям, лесному или водному фонду, покупка в ипотеку невозможна, так как такие объекты могут быть снесены. Для приобретения таунхауса рекомендуется выбирать участки с разрешением «для малоэтажного строительства» или «для строительства блокированных домов».

Дополнительные нюансы возникают, если в разрешении указано «для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС). Формально на таких участках можно строить только дома для одной семьи. Однако таунхаусы на землях ИЖС допустимы при соблюдении ряда условий. Каждая секция должна располагаться на отдельном земельном участке, площадь которого соответствует плану застройки. В документах каждый блок должен быть указан как индивидуальный дом с земельным участком, а все коммуникации должны быть заведены отдельно. В доме не должно быть общего подвала или чердачного помещения для нескольких владельцев.

Документы для оформления ипотеки на таунхаус

Для получения ипотечного кредита заемщику необходимо подготовить пакет документов. Обычно банки запрашивают паспорт, СНИЛС, документы о доходах (справку о налогах, выписку по форме банка), заверенную работодателем копию трудовой книжки или трудового договора. Если используется электронная трудовая книжка, потребуется справка по форме СТД-СФР. Для состоящих в браке необходимо нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости.

В случае приобретения таунхауса на вторичном рынке дополнительно понадобятся выписка из ЕГРН, документы, подтверждающие право собственности (например, договор купли-продажи или долевого участия), а также технические документы, включая справку БТИ, поэтажный план и отчет об оценке недвижимости. Если среди владельцев есть несовершеннолетние дети, потребуется разрешение органов опеки. При использовании материнского капитала к основному пакету документов добавляются сертификат, выписка о состоянии счета и свидетельства о рождении детей.

Возможность покупки таунхауса в ипотеку по льготным программам

Семейная ипотека – одна из программ господдержки, которая позволяет приобрести таунхаус под ставку до 6% годовых. На такой кредит могут рассчитывать семьи, в которых есть хотя бы один ребенок до 6 лет, семьи с двумя и более детьми до 18 лет, проживающие в малых городах, а также родители несовершеннолетнего ребенка-инвалида. Минимальный первоначальный взнос составляет 20%, а максимальная сумма кредита – 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга и областей или 6 млн рублей для остальных регионов.

Еще один вариант – сельская ипотека. По этой программе можно приобрести таунхаус в сельской местности под ставку до 3% на срок до 25 лет. Однако заемщик обязан в течение пяти лет после покупки подтвердить регистрацию в этом жилье. Первоначальный взнос составляет 20% от стоимости объекта, а максимальная сумма кредита – 6 млн рублей. Важно учитывать, что программа не действует в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области. Список подходящих населенных пунктов можно уточнить в администрации региона или на сайте «Свое село» Россельхозбанка.

Возможность оформления ипотеки без первоначального взноса

В 2024 году приобрести таунхаус в ипотеку без первоначального взноса невозможно. Это обязательное требование банков, поскольку чем выше сумма первого платежа, тем ниже переплата по кредиту. Однако заемщики могут использовать различные источники финансирования, чтобы покрыть первоначальный взнос. В их числе материнский капитал, субсидия по программе «Молодая семья», военная ипотека и акции от застройщиков.

Материнский капитал можно использовать для внесения первоначального взноса или частичного погашения кредита. В 2024 году его максимальная сумма составляет 833 тыс. рублей, а с 2025 года он увеличится на 7,3%. Субсидия «Молодая семья» позволяет получить от государства 30–35% от стоимости жилья, но она доступна только супругам младше 35 лет, имеющим статус нуждающихся в улучшении жилищных условий. Военная ипотека предполагает накопительный счет, на который ежегодно перечисляется фиксированная сумма. Через три года после вступления в программу накопленные средства можно использовать для первоначального взноса.

Некоторые застройщики предлагают программы, позволяющие обойтись без накоплений. Например, система trade-in позволяет продать имеющуюся квартиру через девелопера, а вырученные деньги направить на покупку нового жилья, в том числе в качестве первоначального взноса. Эти варианты помогают заемщикам оформить ипотеку на таунхаус даже при отсутствии личных сбережений.

Купить таунхаус по семейной или сельской ипотеке возможно, но необходимо учитывать ряд условий. Семейная ипотека доступна при покупке недвижимости у застройщика, а сельская – при выборе объекта в определенных регионах. В целом покупка таунхауса по льготным программам позволяет значительно снизить затраты по кредиту, но важно внимательно изучить условия и требования банка перед оформлением сделки.

Ранее портал Всеостройке.рф разбирался какие банки предлагают лучшие условия по сельской ипотеке.