Обременение на недвижимость: что это такое и какие существуют риски

Редакция портала Всеостройке.рф о том, как защитить себя от проблем при покупке.

Прежде чем приобретать квартиру, убедитесь в ее юридической чистоте, чтобы избежать признания сделки недействительной.  Наличие обременений на объекте недвижимости может серьезно ограничить ваши права распоряжаться им.

Обременения недвижимости: что это и чем опасно?

Обременение – это ограничение прав собственника на полное использование своей недвижимости.  Это подобно якорю, препятствующему свободному распоряжению объектом (продажа, дарение, наследование). Пока обременение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), вы не являетесь полноправным владельцем.

Как проверить наличие обременений?

Информация о наличии обременений, их виде, сроках действия и заинтересованных лицах содержится в выписке из ЕГРН. Отсутствие обременений подтверждается записью «не зарегистрировано». Проверка юридической чистоты – обязательный шаг перед покупкой недвижимости.

Обременения недвижимости:  основные виды и последствия

Обременение недвижимости ограничивает права собственника на ее использование и распоряжение. Возникновение обременения связано с появлением прав третьих лиц на объект.  Рассмотрим наиболее распространенные виды:

1. Ипотека

Недвижимость находится в залоге у кредитора (банка) до полного погашения ипотечного кредита.  Собственник ограничен в совершении сделок без согласия банка.  Досрочное погашение кредита снимает обременение.  Однако, если возникли проблемы с погашением долга, банк может изъять ипотечную квартиру. Согласно статье 446 Гражданского процессуального кодекса, заложенное жилье могут взыскать и продать, даже когда оно у человека единственное. Как правило, это происходит после судебного решения. Аналогичное обременение возникает при потребительских кредитах под залог недвижимости и покупке в рассрочку.  Снятие обременения осуществляется после погашения задолженности и подачи соответствующих документов в Росреестр.

2. Арест

Арест недвижимости запрещает любые сделки с ней (продажа, дарение, аренда, наследование). Основания для ареста:  раздел имущества, споры о праве собственности, задолженность. Арест накладывают судебные приставы, о чем делается запись в ЕГРН. Использование арестованного имущества (кроме случаев опечатывания) не запрещено.  Для снятия ареста необходимо погасить задолженность и обратиться к приставам с заявлением о прекращении исполнительного производства. Снятие обременения отражается в ЕГРН.  Заявление о снятии ареста можно подать в Росреестр лично (через МФЦ) или онлайн (с ЭЦП). Хуже обстоят дела у неплательщиков, чье имущество было опечатано. С этого момента запрет устанавливается и на его использование (ст 17.14 КоАП «Нарушение законодательства об исполнительном производстве»).

3. Договор ренты

Часто используется пожилыми людьми, нуждающимися в уходе. Право собственности переходит к получателю ренты, обязующемуся обеспечивать содержание и уход за прежним владельцем. Это может быть пожизненная рента или рента с пожизненным содержанием.  Наличие договора ренты отражается в ЕГРН, и распоряжение недвижимостью возможно только с согласия получателя ренты.  При невозможности ухода за собственником, договор может быть переоформлен на другое лицо.

4. Сервитут

Право ограниченного пользования чужой недвижимостью (ст. 274 ГК РФ).  Распространен в загородном строительстве (например, проезд через соседний участок).  Сервитут не передает право владения, а лишь предоставляет ограниченное пользование в установленных договором целях.

5. Договор аренды (найма)

Не препятствует купле-продаже недвижимости, однако,  при продаже  права арендатора сохраняются до окончания срока договора. Досрочное расторжение договора снимает обременение.  Регистрация обременения в ЕГРН необходима при длительных договорах (от года).

Помимо явных обременений, регистрируемых в ЕГРН (ипотека, арест, сервитут, рента), существуют и скрытые ограничения, которые необходимо учитывать при покупке недвижимости:

1. Доверительное управление

Передача прав управления недвижимостью третьему лицу (например, риелтору) для получения дохода.  Не влечет за собой полной передачи прав собственности.  Регистрируется в ЕГРН, но теряет силу после купли-продажи.

2. Материнский капитал

Использование материнского капитала при покупке квартиры обязывает оформить собственность на всех членов семьи.  Продажа без согласия органов опеки и попечительства невозможна. Необходимо запросить у продавца разрешение органов опеки, особенно если есть несовершеннолетние собственники.

3. Зарегистрированные лица

Проверьте выписку из домовой книги на наличие зарегистрированных лиц, в особенности тех, кто отказался от приватизации – они имеют право пожизненного проживания.

4. Наследство и завещательные отказы

При покупке наследственной квартиры изучите завещание на наличие завещательного отказа – права проживания другого лица на данной недвижимости.

5. Ограничения для аварийного или исторического жилья

Продажа квартир в аварийных домах или объектах культурного наследия может быть ограничена законодательством.  Необходимо учитывать правила и процедуры, связанные с такими объектами.

Собственник может самостоятельно ограничить возможности совершения сделок со своей недвижимостью, например, для защиты от мошенничества.  Это делается путем наложения запрета на регистрационные действия без личного участия собственника.

Наложение обременения

Для наложения запрета необходимо подать заявление в Росреестр, указав: ФИО, паспортные данные, адрес и кадастровый номер объекта, а также конкретные действия, требующие личного участия собственника.  Необходимо приложить документы, подтверждающие право собственности.  Заявление можно подать через МФЦ, онлайн (через личный кабинет на сайте Росреестра или Госуслуг), или почтой (заверенное нотариусом).  Запись о запрете появится в ЕГРН в течение 5 рабочих дней.

Исключения

Заявление о регистрации может быть принято от других лиц, несмотря на наложенный запрет, в случаях: нотариальной сделки,  реновации (уполномоченный орган Москвы),  наследования, решения суда или требования судебного пристава.

Снятие обременения

Снятие обременения осуществляется лицом, его наложившим, путем подачи документов в Росреестр для аннулирования записи в ЕГРН. Для снятия необходимо устранить причину возникновения обременения (погасить кредит, рассчитаться с долгами). Снятие ареста (запрета) обычно происходит в течение 3 рабочих дней после получения Росреестром постановления о прекращении исполнительного производства. Для ускорения процесса рекомендуется подать заявление судебному приставу о снятии обременения сразу после исполнения обязательств.

Ранее мы также писали о том, как зарегистрировать право на недвижимость в Росреестре: пошаговая инструкция и о ЕГРН выписке: что это за документ и зачем его получать?