Основные требования к отделочным работам

Революционные изменения в сфере жилищного строительства: новые стандарты отделки квартир в новостройках.

С 1 марта 2025 года застройщики вправе использовать свой стандарт качества отделки, если условие об этом есть в договоре участия в долевом строительстве. Внутренний документ должен быть зарегистрирован в федеральном фонде стандартов и включать требования не ниже тех, которые установил Минстрой. Также с марта 2025 года действуют кардинально обновленные требования к качеству отделки квартир в новостройках, продаваемых по договорам долевого участия (ДДУ).  Приказ о минимальных требованиях вступил в силу 11 марта и будет действовать 6 лет. Эти изменения, внесенные Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой) в конце 2024 года, знаменуют собой новый этап в регулировании рынка недвижимости и призваны обеспечить баланс между интересами застройщиков и покупателей. Впервые вводится концепция минимальных, но чётко определённых стандартов качества, оставляя при этом за девелоперами право устанавливать собственные, более высокие требования. Это принципиальный отход от прежней системы жёсткого следования техрегламентам, открывающий путь к инновациям и гибкости в строительной индустрии. Минимальные требования к отделке разработаны на основе СП 71.13330.2017 – обширного свода правил, который касается и отделочных, и изоляционных материалов. Также в них учтена судебная практика споров между дольщиками и застройщиками, зарубежные нормативы и другие нюансы. 

Главная суть нововведений – в установлении базового уровня качества отделочных работ,  ниже которого застройщики опускаться не имеют права. Это гарантирует покупателям определённый минимум приемлемых условий, исключая случаи крайне низкого качества отделки, которые ранее имели место.  Проект приказа Минстроя,  определяющего эти базовые стандарты,  был открыто опубликован для всеобщего обсуждения,  что само по себе является показателем прозрачности и стремления к открытому диалогу с участниками рынка.

В документе детально прописаны допустимые отклонения от идеальной геометрии и чистоты при выполнении различных видов отделочных работ. Впервые чётко определены допустимые нормы для:

• Штукатурных работ: отклонение оштукатуренных стен по вертикали не должно превышать 8 миллиметров при высоте помещения до 3 метров и 12 миллиметров при высоте от 3 до 6 метров.  На поверхности площадью 4 квадратных метра допускается не более трёх неровностей глубиной до 5 миллиметров.  Эти цифры конкретизируют ранее размытые формулировки, делая оценку качества более объективной и измеримой.

Такой метод позаимствовали из строительного стандарта Германии DIN 18202;

• Плиточных работ: неравномерность при укладке керамической плитки не должна превышать 3-5 миллиметров. Данная норма позволяет учитывать естественные технологические погрешности,  предотвращая чрезмерную строгость требований и, одновременно,  гарантируя приемлемый внешний вид;

• Укладки напольных покрытий: при укладке паркета допускаются зазоры до 0,5 миллиметра, а при укладке ламината – до 0,2 миллиметра.  Эти цифры учитывают особенности древесины и других материалов, предотвращая необоснованные претензии;

• Обоев: допускаются незначительные расхождения стыков полотен,  невидимые на расстоянии двух метров;

• Покрытий стен и потолков: допускаются незначительные дефекты,  незаметные на расстоянии двух метров,  такие как мелкие пятна,  подтеки,  следы от кисти или валика,  незначительные воздушные пузыри,  незначительные отслоения и т.п.  Данная норма учитывает  технические особенности материалов и работ, не преследуя излишнего перфекционизма,  но гарантируя приемлемый внешний вид;

• Плинтусов: допускаются небольшие зазоры между плинтусами и покрытием пола или стен,  невидимые на расстоянии двух метров.

Методика контроля дефектов (с расстояния 2 м при естественном освещении или искусственном при недостаточности солнечного света) позаимствована из английского стандарта NHBC-Standards-2024-9, который установлен Национальным советом жилищного строительства Великобритании.

Важно отметить, что  все эти допустимые отклонения  рассматриваются при условии естественного или искусственного освещения,  предусмотренного проектом.  Это  исключает  ситуации, когда  небольшие дефекты  становятся  заметными  из-за  специфического  освещения.

Экспертное мнение

Анализ новых нормативных актов в сфере жилищного строительства, принятых Министерством строительства, свидетельствует о том, что они скорее снижают регуляторную нагрузку на застройщиков, нежели обеспечивают безусловную защиту прав покупателей. По мнению Сергея Микшина (для радиостанции Бизнес ФМ), руководителя компании «Строительный консультант», данные нормы устанавливают минимальный стандарт, предоставляя застройщикам свободу в выборе подходов к отделочным работам в зависимости от класса жилья. Это, несомненно,  увеличивает гибкость и экономическую эффективность строительного процесса.

Однако, как отмечает в своем комментарии для Бизнес ФМ Андрей Суртаев, исполнительный директор ГК «Алгоритм»,  существующая практика предъявления необоснованных претензий со стороны покупателей после длительного периода эксплуатации жилья вынуждает застройщиков закладывать дополнительные издержки в себестоимость объектов, что приводит к повышению цен.  Новые правила, по его мнению, не кардинально изменят ситуацию, хотя и могут незначительно сократить количество судебных разбирательств.  Требования к несущим конструкциям и инженерным системам остаются прежними. Наблюдается тенденция к привлечению покупателями независимых экспертов при приемке квартир, что способствует более объективной оценке качества строительства и упрощает разрешение спорных моментов как для потребителей, так и для застройщиков. В целом, можно говорить о компромиссном решении, которое  в большей степени ориентировано на оптимизацию бизнес-процессов в строительной отрасли, чем на существенное усиление защиты прав потребителей.

Застройщики, уже применяющие собственные, более высокие стандарты отделки, утверждают, что новые минимальные требования во многом ими  превышаются.  Например,  внутренние стандарты ряда компаний включают строгие критерии качества монтажа оконных и дверных блоков, отсутствующие в базовых нормативных документах. Как говорит в своем комментарии для РБК Павел Брызгалов, заместитель директора по разработке продукта ГК «А101», новый регламент допускает визуальный осмотр отделочных поверхностей с расстояния 2 метров при естественном освещении.  Однако,  практика многих компаний, в том числе ГК «А101», предполагает использование специализированного оборудования для  объективной оценки качества работ. Таким образом,  введение минимальных требований, согласно мнению экспертов, не должно привести к снижению качества отделки в подавляющем большинстве случаев. Существующие  более строгие стандарты многих застройщиков  гарантируют  соответствие  высоким критериям качества,  превышающим  минимально установленные нормативы.

Ключевые моменты из стандарта ПИКа:

• Теперь к отделке относят входные двери, окна, стяжку, штукатурку;
• При облицовке допускаются остатки клея, трещины и сколы до 30% поверхности. Просвет до 4 см. Отклонения швов от вертикали и горизонтали до 1 см на 1 м длины ряда;
• При выполнении штукатурки и нанесения финишного покрытия допускаются отклонения до 20 мм на 1 м, до 40 мм по высоте, вздутия и трещины при сохранении конструктивной целостности отделочного слоя, а также царапины или следы от инструмента глубиной до 2 см.;
• При малярных работах «разрешены» трещины, неровности, пятна, непрокрашенные участки, полосы и брызги площадью до 50-60 см² на 4 м² отделочной поверхности. При этом допустима разница в цвете до трёх тонов;
• На дверях и окнах теперь допустимо наличие царапин. Подобные дефекты разрешаются и при работе с сантехникой;
• На обоях могут быть пузыри, неровные стыки, различные загрязнения и отслойки до 60 см² на 4 м²;
• С натяжным потолком допускается провисание до 5 см на всю диагональ.

В январе 2025 года Государственная Дума рассмотрела в первом чтении поправки к закону «О стандартизации в Российской Федерации». Обсуждение проекта ко второму чтению прошло на площадке РСПП с участием представителей Росстандарта и Общественного совета. Центральной темой стало обязательное применение стандартов организаций (СТО) и технических условий (ТУ) при публичном заявлении о соответствии им продукции. Закон №162-ФЗ обязывает производителей, заявляющих о соответствии продукции ГОСТу, соблюдать его требования.  О содержании продукции, изготовленной в соответствии с СТО или ТУ не известно ничего. Законопроект призван устранить это несоответствие, обеспечив равные правила игры для всех производителей. Содержание продукции, изготовленной по ГОСТу, публично, в отличие от продукции, произведенной по СТО/ТУ,  объем которой постоянно растет. Законопроект предлагает регистрировать стандарты, используемые производителями при публичных заявлениях о соответствии, в Федеральном информационном фонде стандартов. Регистрация будет добровольной,  но после экспертизы, подтверждающей соответствие стандарта требованиям техрегламентов или ГОСТов. Экспертизу смогут проводить различные организации по выбору производителя. По просьбам бизнеса список таких организаций будет расширен ко второму чтению. 

Новые  правила  отражают  тенденцию  к  более  гибкому  и  сбалансированному  регулированию  рынка  недвижимости.  Они  не  только  устанавливают  минимальные  гарантии  для  покупателей,  но  и  дают  застройщикам  возможность  для  маневрирования  и  совершенствования  своих  технологий. Напоминаем также, что с сентября 2024 года минимальный гарантийный срок на отделку был сокращен с пяти до трех лет,  что  также  является  отражением  этой  тенденции  к  более  прагматичному  подходу  в  регулировании  отрасли.  Ранее мы также писали о телеграм-каналах про ремонт и отвечали на вопрос зачем нужен акт приема-передачи квартиры.