Петр Медников, эксперт по развитию ИЖС, — специально для Всеостройке.рф.
Ранее Петр Медников уже рассказывал о слепой зоне ИЖС и о том, как формируется новая категория «обманутых» вне статистики. В апреле 2026-го стало известно, что в Татарстане начали рассмотрение дела о масштабной афере на рынке ИЖС: 65 пострадавших, ущерб перевалил за 260 млн рублей. Эксперт рассуждает о том, почему борьба с последствиями не решает проблему пострадавших в ИЖС.
После совещания в Минстрое и поручения регионам разработать программы помощи пострадавшим в ИЖС ситуация получила публичную управленческую реакцию. Проблема признана, поставлена на контроль, началась работа с реестрами и кейсами. Однако если смотреть на происходящее не как на набор отдельных случаев, а через логику выстроенной системы, становится виден принципиальный разрыв между решениями и их последствиями.
Ответственность в управленческом смысле — это не про юридическое наказание за уже произошедшее, а про связь между принятым решением и теми последствиями, к которым оно приводит. Если система развития ИЖС была сконструирована определенным образом и дала предсказуемый результат, то устранять нужно не только последствия, но и само решение, которое сделало их массовыми.
В начале 2020-х была сформирована модель развития ИЖС через финансовый контур — льготную ипотеку, банковские фильтры и платформенные допуски подрядчиков. Для получения финансирования гражданин должен был работать с «проверенными подрядчиками», прошедшими отбор банками и платформами. Таким образом, выбор был изначально ограничен: люди заключали договоры не с абстрактным рынком, а с теми участниками, которых допустила система.
Сегодня мы наблюдаем последствия этой конструкции: значительное количество недостроенных объектов, срывы сроков, пострадавшие семьи — по грубым оценкам, на десятки миллиардов рублей. Практика подтвердила: формальная проверка подрядчика на добросовестность не обеспечивает гарантированной надежности. А значит, риск такого отбора подрядчиков — внутренний риск самой модели, а не внешний фактор.
Это не случайность и не отклонение, а прямое следствие созданной модели. И ключевой вопрос здесь не в том, как разбирать уже возникшие кейсы, а в том, какие решения изменены, чтобы подобные ситуации не воспроизводились. Если поток сделок сформирован через финансовые фильтры и допуски, то где в этой системе зафиксирована ответственность за последствия этих допусков?
Фактически мы видим следующую конфигурацию.
С одной стороны, экономический эффект — объем сделок, процентные доходы, рост портфелей — формируется внутри финансового контура. Этот же контур сегодня демонстрирует рекордные результаты и будет получать доход от выданных кредитов еще десятки лет.
С другой стороны, последствия — недострои, социальное напряжение, прямые потери граждан — локализуются на уровне регионов и бюджетов, которые не участвовали в формировании самой модели.
Отдельный аспект — перенос ответственности на самих пострадавших. Запускаются процедуры отбора: проверка статуса, попытка отделить «реальные» случаи от «сомнительных». При этом установление недобросовестности отдельных участников — задача правоохранительной и судебной системы, а не фильтра внутри механизма поддержки пострадавших. В таком виде происходит подмена: вопрос о системной ответственности смещается в плоскость отбора самих пострадавших.
В результате возникает ситуация, при которой контур, сформировавший поток сделок и получивший от него экономический эффект, не несет ответственности за реализовавшиеся риски.
При этом в качестве «системного решения» предлагается расширение того же финансового инструментария — в первую очередь через эскроу. Однако эскроу — это механизм контроля движения денежных средств, а не строительства. Он может снижать часть финансовых рисков, но сам по себе не заменяет строительную квалификацию, проектное управление и контроль качества. В результате добавляется новый финансовый слой регулирования, не затрагивающий строительную основу проблемы.
Происходит подмена: вместо изменения системы — управление последствиями. Причём не всеми, а только наиболее яркими и социально чувствительными — мошенничеством и недостроями. За пределами текущей повестки остаётся сам процесс строительства, где фактически расходуются средства, формируется ценность объекта и его залоговая стоимость. До сих пор значительная часть профинансированных объектов строится без полноценной проектной документации, с нарушениями технологии и без системного контроля качества. Это означает, что проблема будет проявляться в виде дефектов, снижения долговечности и, как следствие, потери стоимости объектов.
Ключевой вопрос сегодня не в том, как разобрать уже возникшие кейсы, — ответ на него в целом понятен. Вопрос в том, как изменить саму систему, чтобы они перестали появляться.
Пока этого не происходит, динамика будет воспроизводиться. И то, что мы сегодня видим в виде «пострадавших ИЖС», — лишь наиболее заметное проявление гораздо более глубокой проблемы, заложенной в самой конструкции системы развития ИЖС. Строительство как предмет управления и развития — это базовый уровень этой проблемы, с которым неизбежно придется работать.
Ранее на портале Всеостройке.рф Петр Медников рассказывал о том, почему отмена строительных норм добьет ИЖС, разбирал роль BIM как основу роботизации в индивидуальном жилищном строительстве, а также объяснял, почему рынку частного строительства нужна новая инфраструктура управления.
Это первое уголовное дело о мошенничестве в сфере ИЖС в Татарстане, возбужденное в 2024 году.
17-04-2026 16:30При покупке промышленного участка важны не только цена и расположение земли. Если не узнать, например, статус территории, может оказаться, что на ней ничего нельзя строить.
17-04-2026 14:11Замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин провел совещание с представителями субъектов РФ по вопросам развития рынка частного домостроения.
15-04-2026 19:50От вилл на холмах до компактных квартир в старом фонде — разбор типологии жилья, планировок и строительных решений, формирующих рынок недвижимости юга Франции.
15-04-2026 18:30
Группа исследователей разработала решение на основе ткани, которое помогает зданиям удерживать тепло, снижая потребление энергии и расходы на отопление.
20-04-2026 18:00
Подробнее читайте в нашем материале.
20-04-2026 17:18
В настоящее время операторы сталкиваются с растущим давлением, чтобы контролировать затраты на электроэнергию без ущерба для производительности.
20-04-2026 17:00
Это будет самое высокое здание в городе.
20-04-2026 16:00
Речь идёт о «СЗ Урал», в числе учредителей которого также значатся представители «Творчество» — Илья Пискулин, Марсель Габдульманов, Александр Петерс и Михаил Костыренко.
20-04-2026 15:00
Урбан Медиа разобрал, как изменились жилые проекты после прихода на рынок столицы крупных игроков.
20-04-2026 14:30
Подробнее читайте в нашем материале.
20-04-2026 14:00
Так, швейцарское правительство хочет обязать граждан из третьих стран получать разрешение на покупку основного жилья.
20-04-2026 13:30
Субсидии по ипотеке подталкивают цены вверх.
20-04-2026 13:00
Теснота, интеллигентность и неожиданные детали коммунальной квартиры, которые сегодня трудно представить.
20-04-2026 12:30
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
