Редакция портала Всеостройке.рф рассказывает, как нужно правильно принимать квартиру.
Приемка квартиры — это важный этап, когда застройщик передает только что построенное жилье покупателю (дольщику). По сути, это момент истины, когда покупатель должен убедиться, что все работы выполнены в соответствии с договором и качество соответствует заявленному. Если все устраивает, он ставит свою подпись под передаточным актом.
Если же в квартире обнаруживаются «сюрпризы» в виде недочетов, у дольщика есть полное право не принимать квартиру до тех пор, пока все недостатки не будут устранены. Если же недостатки не критичны, можно подписать акт приема-передачи, но обязательно указать в нем все обнаруженные проблемы. В этом случае застройщик обязан их исправить.
Существенные недостатки
Это те, которые делают проживание в квартире некомфортным или даже невозможным. К ним относятся, например, кривые стены, протечки, сквозняки из окон или проблемы с электропроводкой. Представьте, что вы купили машину, а у нее не работают тормоза.
Несущественные недостатки
Это, как правило, дефекты косметического характера или те, которые можно легко исправить. Они не влияют на возможность жить в квартире, но их быть не должно. Например, небольшие царапины на ламинате, отклеившиеся обои или плохо работающая розетка. Это как небольшая царапина на новой машине — неприятно, но ездить можно. Такие недостатки — не повод отказываться от приемки квартиры, но их нужно обязательно перечислить в акте приема-передачи, чтобы застройщик их устранил.
Приемка квартиры регулируется Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве» № 214-ФЗ. Однако до конца 2025 года действуют временные правила, установленные Постановлением Правительства РФ № 2380. Существует вероятность, что действие этого постановления будет продлено и после 1 января 2026 года.
Это постановление несколько смягчает условия передачи объектов для застройщиков. Например, оно позволяет застройщику перенести срок передачи квартиры без выплаты штрафа. Кроме того, если дольщик обнаружил незначительные недостатки, которые не мешают жить в квартире, он обязан ее принять. Эти правила действуют на рынке новостроек с 2023 года.
После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик направляет дольщику уведомление о готовности квартиры к приемке. Этот этап является началом процесса передачи жилья. Застройщик обязан уведомить покупателя не позднее чем за месяц до наступления срока передачи квартиры, указанного в договоре долевого участия (ДДУ). Важно отслеживать сроки, чтобы не пропустить уведомление и иметь достаточно времени для подготовки к приемке. Способ уведомления (заказное письмо, электронное письмо и т.д.) должен быть четко прописан в договоре. Проверьте, каким образом застройщик должен вас уведомить, и следите за соответствующими каналами связи. В уведомлении застройщик обычно предлагает прийти на приемку в определенные дату и время или согласовать удобное время для осмотра квартиры. Важно внимательно ознакомиться с предложением и при необходимости связаться с застройщиком для уточнения деталей и согласования времени осмотра, удобного для вас.
Дольщик связывается с застройщиком и записывается на приемку квартиры, согласовывая удобные дату и время встречи.
Покупатель внимательно осматривает квартиру на предмет недостатков. Он имеет право пригласить с собой эксперта для помощи.
Процесс приемки квартиры подразумевает несколько возможных сценариев, в зависимости от выявленных дефектов. В случае отсутствия каких-либо дефектов дольщик подписывает акт приема-передачи без замечаний. При обнаружении мелких недочетов подписывается акт приема-передачи с подробным перечислением выявленных дефектов и требованием к застройщику об их устранении. При обнаружении серьезных дефектов подписание акта приема-передачи не рекомендуется. Необходимо согласовать новую дату осмотра с привлечением независимого эксперта, составить акт осмотра и направить застройщику претензию с требованием устранить обнаруженные недостатки.
Не полагайтесь исключительно на мнение специалиста, предоставленного застройщиком, так как он может быть заинтересован в быстром завершении процесса приемки. Целесообразно пригласить независимого эксперта для объективной оценки состояния квартиры.
Тщательно готовьтесь к приемке квартиры, так как возможность повторной проверки может быть ограничена. Если акт приема-передачи подписан без указания недостатков, ответственность за их устранение переходит к дольщику и осуществляется за его счет.
Чтобы приемка квартиры в новостройке прошла гладко и вы не упустили важные детали, предлагаем воспользоваться нашим подробным чек-листом.
1. Подготовка к приемке: готовьтесь заранее!
Как говорится, «готовь сани летом…», поэтому начинать подготовку к приемке квартиры нужно еще на этапе строительства дома. К моменту встречи с застройщиком вы должны быть во всеоружии.
Договариваемся о времени осмотра
Когда застройщик пригласит вас на приемку, сразу уточните, что хотели бы осмотреть квартиру в светлое время суток и что вам потребуется не менее 40 минут. Не торопитесь! Спешка может дорого обойтись. Этого времени должно хватить, чтобы внимательно осмотреть все помещения и зафиксировать обнаруженные недостатки на фото.
Перечитываем договор долевого участия (ДДУ)
Перед приемкой квартиры обязательно освежите в памяти основные моменты договора:
Все условия, прописанные в договоре, должны быть подтверждены или опровергнуты при осмотре.
Если вы не уверены в своих силах или хотите сэкономить время, можно пригласить на приемку квартиры помощника — технического эксперта, риелтора или юриста. Такие специалисты помогут выявить недостатки, правильно составить акт и проконсультируют вас о ваших правах и дальнейших действиях. Услуги по приемке квартир предлагают многие крупные агентства недвижимости и специализированные компании.
Собираем необходимый набор инструментов
Рулетка — для точного измерения габаритов комнат и помещений.
Отвес и уровень помогут оценить вертикальность и горизонтальность поверхностей стен. Исправление неровностей впоследствии обойдется значительно дороже стоимости этих приборов.
Тепловизор — специализированный прибор для выявления зон повышенной теплопотери. Аренда такого устройства обойдется примерно в 1500–2000 рублей в сутки.
Важно помнить: эффективность тепловизора снижается при небольшой разнице температур внутри и снаружи помещения. В тёплую погоду его использование может быть нецелесообразным.
Тестер напряжения или мультиметр — для проверки работоспособности электрической сети. В качестве альтернативы допустимо использовать бытовое устройство с низким энергопотреблением (например, зарядное устройство для мобильного телефона), однако точность измерений в этом случае будет ниже.
Лампочка (светодиодная предпочтительнее) — для проверки работоспособности патронов освещения.
Фонарик незаменим для осмотра труднодоступных мест и выявления мелких дефектов на поверхностях.
Толстый маркер — для обозначения обнаруженных недостатков. Рекомендуется согласовать использование маркера с представителем застройщика. В некоторых случаях достаточно фотофиксации.
Бумага, ручка, скотч или стикеры — для ведения записей и маркировки выявленных проблем.
Возьмите с собой на приемку квартиры:
2. Осмотр квартиры: внимание к деталям
Список того, что нужно проверить, зависит от типа отделки, выбранного вами при покупке квартиры.
Виды отделки:
Черновая: подведены коммуникации, стены бетонные.
Предчистовая (white box): выполнены все черновые работы, стены оштукатурены, нужна только финишная отделка.
Чистовая: «заезжай и живи» — уложен ламинат, поклеены обои, остается только расставить мебель.
Принимать квартиру с черновой отделкой нужно так же внимательно, как и с чистовой.
3. Проверяем стены (для черновой отделки)
Стены должны быть ровными, иначе в будущем вам потребуется дорогостоящее выравнивание.
Согласно действующим строительным нормам, отклонения от вертикали и горизонтали при использовании простой штукатурки не должны превышать 3 мм на 1 м, но не более 10 мм на всю стену.
Убедитесь, что в штукатурном слое нет посторонних включений, пропусков, наплывов, трещин и что он не осыпается. Тщательно простучите стены: звук должен быть глухим. Если звук гулкий, это означает, что штукатурка отошла от основания и может отвалиться в будущем.
4. Проверка системы вентиляции
Проверьте направление воздушного потока: он должен идти из окна в квартиру, а из квартиры — в вентиляционный канал. Самый простой способ — использовать пламя зажигалки или лист бумаги.
Перед проверкой откройте окно, иначе в помещении не будет циркуляции воздуха и тяги.
5. Проверка дверей
Уделите особое внимание входной двери:
Замки: несколько раз откройте и закройте замки, чтобы убедиться в их исправности.
Функциональность: проверьте работоспособность звонка и видеодомофона.
Установка: убедитесь, что дверь установлена прочно и не шатается.
6. Дополнительные моменты для квартир с предчистовой отделкой (white box)
Помимо вышеперечисленного, при приемке квартиры с предчистовой отделкой обратите внимание на следующее:
Качество штукатурки стен
Стены, подготовленные под финишную отделку, должны быть ровными в пределах допустимых отклонений, что подразумевает не только оштукатуривание, но и нанесение слоя шпатлёвки. Убедитесь, что эти работы выполнены качественно.
7. Проверка стяжки пола
Стяжка пола должна быть ровной и без трещин. Самый простой способ проверить ровность — положить на пол теннисный мячик и посмотреть, куда он покатится. Также можно использовать уровень.
8. Проверка электроснабжения
Если в квартире установлены розетки, проверьте их работоспособность с помощью тестера, зарядки для телефона или другого прибора. То же самое сделайте с патронами для светильников, используя лампочку.
Проверьте электросеть на выносливость, одновременно включив в соседние розетки два электроприбора. Дайте им поработать некоторое время, а затем несколько раз выключите и включите их в случайном порядке. Если автомат выдерживает такую нагрузку, сеть готова к серьезным испытаниям.
В современных квартирах с отделкой вся электропроводка должна быть проложена в стенах, без видимых торчащих проводов (за исключением мест их выхода).
9. Загляните в договор
Конкретные характеристики передаваемой квартиры и перечень выполненных работ должны быть указаны в договоре. Убедитесь, что выполненная отделка полностью соответствует указанным условиям.
10. Обои, краска или штукатурка
Проверьте качество отделки стен: не должно быть пятен, отклеивающихся фрагментов и сколов.
11. Ламинат
Ламинат часто является «слабым местом» при отделке квартиры. Если использован ламинат невысокого класса, а строители проводили отделочные работы после его укладки, на нем могут остаться заметные царапины. Осмотрите ламинат при хорошем освещении.
12. Плитка
Проверьте, насколько ровно уложена плитка, нет ли трещин и сколов, не крошится ли затирка.
Обязательно постучите по плитке, чтобы убедиться в ее качественном приклеивании. Глухой звук означает, что все в порядке, а звонкий — что под плиткой есть пустота, вскоре она может отвалиться.
13. Натяжные потолки
Полотна на потолке должны быть ровными, хорошо натянутыми, чистыми и сухими. Измерьте высоту потолков во всех четырех углах: она должна соответствовать проектной документации и быть одинаковой. Допустимое отклонение — не более 1 см.
14. Розетки
В квартирах с чистовой отделкой розетки должны быть установлены. Проверьте их работоспособность с помощью тестера или бытового прибора. Оцените внешний вид розеток: они должны быть чистыми, хорошо закрепленными и без повреждений.
15. Сантехника, водоснабжение и водоотведение
На смесителях, унитазе и раковинах не должно быть сколов и влаги. Проверьте герметичность швов, убедитесь, что краны не подтекают. Ванна должна быть заземлена.
Убедитесь, что вода правильно подключена (не перепутаны шланги) и подается с хорошим напором.
Канализационные тройники должны быть установлены на высоте, достаточной для обеспечения необходимого уклона труб (примерно 5 см).
16. Двери
Дверные проемы между комнатами должны быть установлены строго вертикально, иметь прямоугольную форму, соответствовать размерам, указанным в строительных нормах (не менее 210×70 см).
Проверьте, нет ли зазоров между стенами и дверным коробом, а также убедитесь в исправности ручек.
С 1 марта 2025 года действуют новые требования к отделке помещений от застройщика. Кроме того, застройщики могут использовать свой стандарт качества отделки, если это условие прописано в ДДУ. Новые правила применяются к ДДУ, заключенным после 1 марта 2025 года.
Итак, вы осмотрели квартиру и обнаружили недостатки. Что делать дальше?
1. Роль специалиста при выявлении недостатков
Специалист не только поможет выявить недостатки, но и грамотно составить акт о выявленных недостатках и претензию в адрес застройщика. Это важный момент, так как правильно оформленные документы — залог успешного решения проблемы.
Стоимость услуг специалиста зависит от объема работы, города и класса жилья. В Москве и Петербурге примерная цена составляет от 100 рублей за квадратный метр или от 5 тысяч рублей за выезд. Отдельно придется заплатить за тепловизионное обследование (1–2 тыс. рублей) и обмер помещений (от 20 рублей за 1 кв. м).
Если на приемке квартиры присутствует ваш представитель, лучше оформить на него нотариальную доверенность с правом представления интересов дольщика.
2. Подписывать или не подписывать акт?
Если в квартире нет недочетов, можно смело подписывать акт приема-передачи и планировать новоселье. Но если что-то пошло не так, акт подписывать нельзя!
3. Обнаружены недостатки: составляем акт и пишем претензию
Дольщик имеет право не принимать квартиру с существенными недостатками и требовать от застройщика их бесплатного устранения.
Если у дольщика и застройщика возникли разногласия относительно перечня недостатков, в течение 5 дней они должны согласовать дату повторного осмотра квартиры с приглашенным специалистом. Кандидатуру специалиста может предложить любая из сторон.
В присутствии специалиста составляется акт о выявленных существенных недостатках. После этого необходимо написать и вручить застройщику претензию с требованием устранить недостатки.
У застройщика есть 60 календарных дней на устранение недостатков. Отсчет начинается со дня составления акта осмотра (если недостатки существенные) или со дня подписания передаточного акта (если недостатки несущественные).
Если застройщик отказывается устранять недостатки или не успевает сделать это в течение 60 дней, дольщик может потребовать соразмерного снижения цены квартиры или возмещения стоимости ремонта. На это у застройщика будет еще 10 рабочих дней. Если договориться не удалось, дольщик вправе обратиться в суд.
Судебные разбирательства — процесс небыстрый. Потребуется судебная экспертиза, поэтому рассмотрение дела в первой инстанции обычно занимает от 8 до 12 месяцев. Апелляция может добавить еще 3–4 месяца.
4. Недостатки обнаружены после приемки квартиры
Чаще всего это так называемые скрытые недостатки, которые невозможно обнаружить даже при тщательном осмотре.
Гарантия на объект долевого строительства составляет 5 лет, за исключением технологического и инженерного оборудования, на которое устанавливается трехлетний срок гарантии.
При обнаружении недостатков в пределах гарантийного срока направьте застройщику претензию с требованием их устранения. В случае отказа вы вправе обратиться в суд.
Иногда застройщики включают в договор условие, запрещающее покупателю предъявлять претензии после подписания акта приема-передачи. Это противоречит законодательству, в частности, Гражданскому кодексу РФ, Федеральному закону № 214-ФЗ и закону РФ «О защите прав потребителей».
Тщательно готовьтесь к приемке квартиры, чтобы избежать дополнительных расходов на устранение дефектов. Приглашение специалиста на приемку квартиры поможет выявить недостатки и правильно составить документы. Соблюдайте сроки приемки, иначе застройщик может оформить односторонний акт. Не торопитесь, используйте наш чек-лист и фиксируйте все недостатки в акте. Если недостатки несущественные, подпишите акт, указав их в нем. Застройщик обязан их исправить. При обнаружении существенных недостатков, препятствующих комфортному проживанию, не подписывайте акт, приглашайте эксперта и составляйте акт о выявленных недостатках и претензию. После устранения недостатков застройщиком проведите повторный осмотр квартиры, используя наш чек-лист.
Ранее мы также писали про ТОП-11 компаний для профессиональной приемки квартир, а еще ответили на вопрос о том, нужны ли дольщику профессиональные приемщики при получении ключей.
Спрос на исключительную приватность, камерность и вневременность продолжает расти.
05-12-2025 12:45 При этом их доля в корпоративном кредитном портфеле увеличилась до 26,8% с 3,6%.
05-12-2025 11:28 Доходность по третьему выпуску цифровых финансовых активов застройщика составит 19%.
05-12-2025 10:53 Северокавказские компании несут большие убытки из-за неплатежей потребителей и рекордных объемов хищения электроэнергии.
03-12-2025 12:46 
Так, через 5 лет бывший следственный изолятор превратится в городское пространство с променадами, гастрономическими изысками и арт-объектами.
06-12-2025 8:05 
Об этом заявили аналитики компании «Яков и Партнеры» и Единого ресурса застройщиков.
06-12-2025 7:50 
Как сообщается, она поспособствовала «оптимизации» тендера на строительство скоростных автомагистралей.
06-12-2025 6:42 
Данная информация содержится в постановлении мэра Москвы от 3 декабря 2025 г. Nº 933-РП.
06-12-2025 6:25 
Приказ Минстроя России от 15.09.2025 № 556/пр.
06-12-2025 6:09 
Спрос на исключительную приватность, камерность и вневременность продолжает расти.
05-12-2025 12:45 
При этом их доля в корпоративном кредитном портфеле увеличилась до 26,8% с 3,6%.
2 05-12-2025 11:28 
Об этом заявил замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин на VIII Международном форуме «Малоэтажная Россия — 2025».
2 05-12-2025 11:08 
Доходность по третьему выпуску цифровых финансовых активов застройщика составит 19%.
05-12-2025 10:53 
Местная жительница требовала отменить сделку по продаже квартиры и вернуть жильё прежнему владельцу.
4 05-12-2025 9:39 
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
