Рынок новостроек: пять главных событий 2024 года

Ключевая ставка, льготная ипотека и не только. 

Не все события уходящего года можно назвать позитивными для первичного рынка жилья. Но, какими бы они ни были, они точно отразились на рынке и начали трансформировать его. Вероятно, именно сейчас формируются тренды, которые станут ключевыми в ближайшие несколько лет. По крайней мере до тех пор, пока ставки по ипотеке не опустятся до адекватных для заемщиков уровней. Портал Всеостройке.рф рассказывает о наиболее важных для рынка новостроек событиях 2024 года.

Рост ключевой ставки 

Центробанк резко повысил ключевую ставку еще в середине 2023-го, а в 2024-го она продолжила расти, достигнув к сегодняшнему дню 21%. Естественно, вслед за ключевой росли и ипотечные ставки, которые уже превысили 25%. Брать кредиты на покупку квартиры под столь высокий процент люди очевидно были не готовы, так что рыночная ипотека практически умерла в 2024 году.

Ставки выросли – спрос начал падать, выдачи ипотеки просели. По недавней оценке вице-премьер России Марата Хуснуллина, по итогам 2024 года в России будет выдано 1,3 млн ипотечных кредитов на общую сумму 4,9 трлн руб. после рекордных 7,8 трлн руб. в прошлом году. Таким образом, выдачи ипотеки в 2024 году в денежном выражении могут просесть на 37%.

Ранее похожие прогнозы озвучивал и Сбер. Как сообщал директор дивизиона «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи, объем ипотеки, выданной в России по итогам 2024 года, составит 5 трлн руб., число сделок — 1,2 млн. Резкое снижение ипотечных выдач он объяснил тем, что «время высокого “ключа” затянулось». 

Впрочем, высокая ключевая ставка – не единственная причина снижения объемов выдачи ипотеки. Еще одна – отказ от массового субсидирования ставок. 

Завершение «Госпрограммы 2020»

Безадресную льготную ипотеку, которую ранее власти несколько раз продлевали, в 2024 году сохранять уже не стали. Так что с 1 июля рынок новостроек остался без государственного субсидирования ставок, обеспечивающего львиную долю продаж в последние годы.

Кроме того, изменились условия выдачи еще одной популярной у россиян льготной ипотеки – семейной, которую, кстати тоже в 2024-м продлили до 2030 года. Но, с учетом изменения условий по ней, с июля 2024 года кредит по программе могут взять семьи, в которых есть хотя бы один ребенок в возрасте до шести лет или ребенок-инвалид. Кроме того, семьи с двумя детьми до 18 лет могут взять ипотеку на покупку квартиры в строящемся доме в регионах с низким объемом строительства и в малых городах, а также на ИЖС на территории РФ. В то время как раньше ипотеку могли взять все семьи с двумя детьми не старше 18 лет независимо от срока их рождения. 

Падение спроса рынок новостроек ощутил сразу: уже по итогам июля, по данным Росреестра по Москве, например, число сделок на первичном рынке столицы, то есть число зарегистрированных ДДУ, просело на 30% по сравнению с месяцем ранее (с 10,5 тыс. до 7,5 тыс.). В августе продажи новостроек просели еще почти на 32%. Но уже с октября динамика стала положительной: застройщики стали массово запускать рассрочки, что помогло стабилизировать ситуацию на рынке жилья. 

Это подтверждает последняя актуальная статистика Управления Росреестра по Москве: в ноябре 2024 года в городе было зарегистрировано 7 229 договоров участия в долевом строительстве . Это на 15% или на 943 сделки больше, чем в предшествующем октябре. Впрочем, в годовой динамике продажи новостроек на треть отстают от прошлогодних значений. 

Назрел вопрос отмены лимитов по льготной ипотеке

Свой вклад в падение спроса внесли и закончившиеся  лимиты по семейной ипотеке. 

Лимиты — это техническая величина, обозначающая объем кредитов, которые банки могут выдать в рамках льготной ипотеки. Их ввели для того, чтобы прогнозировать расход бюджета. Но в 2024 году средства на льготную семейную госпрограмму в некоторых банках закончились и кредитные организации были вынуждены приостановить прием заявок. В частности, так осенью 2024-го поступили Сбер, ВТБ, Россельхозбанк и ряд других банков. В итоге российские семьи, пусть и на время, но все же лишись едва ли не последней возможности решить квартирный вопрос (напомним, ставки по рыночной ипотеке к тому времени уже перешагнули далеко за 20%). 

Решить вопрос с лимитами во время Прямой линии в конце декабря пообещал президент России Владимир Путин. С такой просьбой к главе государства обратилась одна из российских семей, которой банк не выдавал кредит по причине закончившихся лимитов. 

«Это безобразие, не должно быть никаких лимитов. Мы с правительством эту тему обсуждали, мне было обещано, что никаких лимитов не будет, и я проверю, как обещание исполняется. Потому что в конечном итоге все это связано с субсидиями со стороны государства», – заявил Путин.

Минфин отреагировал практически сразу: в ведомстве сообщили, что подготовят изменения в правила семейной ипотеки, чтобы исключить из программы механизм лимитов.

Принятие ипотечного стандарта ЦБ

В июле 2024-го комитет по стандартам деятельности кредитных организаций одобрил стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков, который с 1 января 2025 года станет обязательным для банков. 

Ключевая задача стандарта – минимизировать распространение высокорисковых схем ипотечного кредитования и добиться того, чтобы заемщики более четко понимали условия кредита и связанные с ним риски.

В ипотечном стандарте прописано, какие данные банк в простой и понятной форме должен раскрыть заемщику до заключения договора, о каких рисках предупредить. А заемщик должен будет подписью подтвердить, что такую информацию банк ему предоставил. Это сделает условия более простыми и понятными, а заемщик будет точно осведомлен обо всех условиях и рисках. 

Запрет строительства мини-квартир

В 2024-м произошли и изменения в градостроительной политике столичного региона. Так летом мэр Москвы Сергей Собянин подписал постановление о запрете строительства микроквартир в городе площадью до 28 кв. м.  Закон не имеет обратной силы и не обязывает девелоперов изменять уже согласованные проекты, но в новых таких квартир мы больше не увидим.

Вслед за Москвой запрет поддержала и область: минимальная площадь однокомнатной квартиры ограничили 28 кв. м, а двухкомнатных – 44 кв. м. Правда, заработают новые правила в области только с 1 января 2025-го. Так что влияние этого и многих других событий 2024-го мы увидим уже в следующем году.

Ранее портал Всеостройке.рф сообщал, что эксперты прогнозируют снижение цен на первичном рынке.