Законное ИЖС: можно ли построить два дома на участке

Нормы и правила строительства частного дома, чтобы его не признали самостроем и не заставили снести.

Портал Всеостройке.рф без воды рассказывает о законодательных нюансах построения двух домов на одном участке.

Одна из главных причин, почему люди выбирают самостоятельное строительство, – это возможность возвести дом в таком виде, каким хочется самому, подстраивая объект под свой вкус, цели и бюджет. Сегодня нет прямых ограничений в законодательстве по количеству объектов строительства, которые разрешается возводить на своем земельном участке для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства или ведения садоводства для собственных нужд. Это говорит о том, что если на вашем земельном участке уже имеется один жилой дом, то построить второй никто не запрещает, только необходимо соблюсти определенные условия.

Критерии ИЖС

Новый объект индивидуального жилищного строительства (ИЖС) должен соответствовать параметрам, которые установлены Градостроительным кодексом РФ. В частности, это следующие критерии: 

– жилой дом должен быть отдельным зданием, 

– в нем максимум 3 надземных этажа, 

– его высота не превышает 20 метров,

– есть помещения вспомогательного использования,

– является капитальным строением с фундаментом, несущими стенами, подведенными инженерными коммуникациями.

Также площадь дома должна быть менее 500 кв. м. Если владелец намерен возвести объект, превышающий указанную площадь, то необходимо будет сначала разработать проект здания, провести экспертизу, согласовать строительство с местной администрацией и получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Кроме того, важно обращать внимание на нормы плотности застройки и уточнять, позволяют ли размеры данного земельного участка строить именно два дома, и не будут ли при этом нарушены правила разрешенного расстояния между самими зданиями (минимум 6 метров в зависимости от стройматериалов) и от домов до границ участка (минимум 3 метра).

Участок и его размеры

При строительстве второго дома придется учитывать размеры земельного участка, потому как градостроительный регламент может установить максимальные параметры разрешенного строительства и процент застройки в границах земельного участка (речь об отношении суммарной площади земли, которую разрешается застраивать, ко всей площади участка). Несоблюдение предельных параметров превратится в причину приостановления учетно-регистрационных действий.

Для законного строительства дома по регламенту стоит обратиться за получением актуальных градостроительных планов земельных участков в органы местного самоуправления по месту нахождения участков. Такой план включает в себя сведения, в том числе и о границах зоны желаемого размещения проекта, и о минимальных отступах от границ, и о предельно допустимых параметрах строительства.

В 2022 году были внесены некоторые поправки в законодательство, которые помогли сделать ИЖС более доступным. Так, Федеральный закон 476-ФЗ от 30.12.2021 изменил Земельный и Градостроительный кодексы, ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (№214–ФЗ) и ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (№218-ФЗ).

Стоит различать категорию земель и вид разрешенного использования (ВРИ). Категория земель определяет основное назначение участка и общие правила его использования, земли бывают: населенных пунктов, особо охраняемых территорий, промышленными, сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фонда, а также государственного запаса.

ВРИ устанавливают перечень конкретных разрешенных действий на участке. Строительство дома допускают следующие виды разрешенного использования:

– для индивидуального жилищного строительства,

– для ведения личного подсобного хозяйства (в пределах населенного пункта),

– для ведения садоводства (если на таких участках возведение зданий предусмотрено местными правилами землепользования и застройки). 

Где можно уточнить информацию об участке земли

– заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости (доступна онлайн на сайтах Росреестра, Роскадастра и на портале Госуслуг),

– получить бумажный документ в МФЦ.  

– обратиться к публичной кадастровой карте Росреестра.

Подробное описание ВРИ и их цифровые коды можно найти в классификаторе видов разрешенного использования земельных участков (один участок может иметь несколько ВРИ).

Чтобы неожиданные правила землепользования и застройки (ПЗЗ) не изменили планы строительства, лучше сразу их изучить на официальном портале администрации или на сайте Федеральной государственной информационной системы территориального планирования (ФГИС ТП, раздел «Документы», поиск по конкретному региону).

Важно также сразу учесть: если участок для ЛПХ, ИЖС (и других видов строительства) не был использован по назначению более 3 лет, владельцу могут выписать штраф (до 1,5% кадастровой стоимости). Если же ситуация повторяется, то у собственника могут изъять участок, согласно ст. 284 ГК РФ.

Строительство домов на землях сельхоз назначения

С 1 марта 2022 года жилые дома можно возводить на землях, предназначенных для сельскохозяйственных нужд, с видом разрешенного использования крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ). Сейчас на таком участке можно построить дом площадью до 500 кв. м. (при условии, что застройка не превышает 0,25% участка, а высота дома – 3 этажей). 

Региональные власти могут определять территории, на которых запрещено возведение жилых домов. По этой причине стоит получить уведомление о допустимости планируемого строительства – это поможет избежать рисков признания объекта самовольной постройкой.

Ранее портал Всеостройке.рф рассказывал, как получить землю под ИЖС с торгами и без них.