Здания типа E: зачем в немецкой новостройке убрали батареи и подвал
В Ингольштадте жильцы пережили первую зиму в доме, где сэкономили на отоплении, подвале и гараже. Как им там живётся и насколько дешевле вышла стройка?
Новая квартира без батарей. Звучит как предупреждение, но в Ингольштадте так можно описать заселённый дом на 15 семей. Центрального отопления и подземного гаража в нём нет. Зато есть массивные стены, электрический резерв на морозы и окна, которые проветривают комнаты по сигналу датчиков. Это первый завершённый дом баварской программы Gebäudetyp E — «здания типа E». На его примере видно, какие привычные решения можно убрать из проекта и как это меняет жизнь жильцов.
Почему дома вообще называют типом E?
Буква E отсылает к немецким einfach («просто») и experimentell («экспериментально»). Готового проекта, обязательной планировки или запрета на отопление за названием нет. Есть метод: застройщик и проектировщики проверяют, какие привычные решения нужны конкретному дому. Подземный этаж можно заменить кладовыми на участке, а сложную вентиляцию — другой схемой воздухообмена. В каждом случае приходится смотреть, что получит жилец взамен.
Разговор начался из-за дорогой стройки. Кроме требований к безопасности, в Германии есть технические нормы, которые задают привычный уровень оснащения и комфорта. Отступит от них застройщик без ясной договорённости — готовую работу могут признать дефектной. Поэтому отрасль часто выбирает привычный вариант, даже если он дороже. В баварских пилотах отступления заранее согласуют и фиксируют в документах. Устойчивость конструкций и пожарную безопасность упрощать нельзя. Баварская программа уже действует, однако в сентябре 2026 года земельное министерство строительства отмечало: для широкого применения типа E ещё нужны изменения федерального договорного права.
Бавария проверяет подход на 19 пилотных проектах. Среди них — новостройки, перестройка существующих домов, школы и административное здание. Рецепт у каждого свой. В Графинге, например, строят 57 квартир с повторяющимися планировками и готовыми заводскими модулями ванных; подземный гараж там сокращают, но целиком не убирают. Дом в Ингольштадте пошёл дальше, и как раз в отоплении.
Если батарей нет, откуда берётся тепло?
Здесь отказались от центральной отопительной установки и труб с теплоносителем в квартирах. От холода защищает оболочка: наружные стены из теплоизоляционного кирпича с древесным волокном, многослойные окна, кирпичные внутренние стены и бетонные перекрытия. Тяжёлые конструкции копят тепло от солнца, людей, света и бытовых приборов и медленно его отдают. Летом тот же принцип работает наоборот: масса стен и перекрытий должна замедлять нагрев комнат.
Дом спроектирован по принципу «22·26»: проектировщики рассчитывали удерживать температуру в комнатах между 22 и 26 °C. Зимой тепло надо сохранить, летом здание надо остудить ночью. Датчики углекислого газа и температуры управляют небольшими открывающимися оконными створками. Центральной механической вентиляции нет. Но без техники дом не обходится: от настройки датчиков зависит, когда в комнату попадёт уличный воздух. Житель может открыть обычное окно и вмешаться в работу автоматических створок. Ранее портал Всеостройке.рф рассказывал, как работает вентиляция с рекуперацией тепла — другой способ проветривать дом и сохранять тепло.
На холодные дни есть страховка: в полу уложено электрическое нагревательное полотно. Оно должно включаться, когда тепла от солнца и жильцов не хватает или квартира долго пустует. Горячую воду тоже греет электричество: в каждой квартире свой проточный водонагреватель. На зелёной крыше стоят солнечные панели.
Принцип «22·26» вырос из проекта офисного здания в австрийском Лустенау, где сотрудники и техника выделяют тепло по более предсказуемому графику. Для жилого дома такое решение пришлось проверить заново: кто-то весь день работает дома, а чья-то квартира пустует. Отсюда и резервный обогрев, который должен подстраховать жильцов зимой.
Чем ещё пожертвовали — и что оставили?
Без подвала из стройки ушёл большой подземный объём. Вещи вместо подвальных кладовых хранят в отдельных хозяйственных помещениях на участке. Машиноместа — под открытым небом, по расчёту одно на две квартиры. Закрытой стоянки нет, места на каждую семью тоже. Велосипеды можно оставить в доме, там есть и зарядки для электровелосипедов.
Внутри упростили то, чего в объявлении о квартире обычно не видно. Вместо привычной мокрой стяжки пол сделали сухим и разборным: его не нужно долго сушить после укладки, а слои при ремонте можно разделить. Розеток поставили меньше, чем рекомендует технический стандарт. Арматуры в железобетонных элементах меньше, до уровня, который рассчитали проектировщики. Застройщик допускает, что на открытом бетоне появятся тонкие поверхностные трещины. По документации проекта, на прочность и срок службы это влиять не должно. Покупателю квартиры такие следы могли бы дать повод для спора. Но жилищная компания GWG строила дом для собственного арендного фонда и заранее согласовала решение с проектировщиками.
Урезали при этом не всё. Обязательный минимум звукоизоляции выдержан. Все 15 квартир доступны для людей с ограниченной мобильностью, у каждой есть балкон или терраса. Это двух-, четырёх- и пятикомнатные квартиры от 52 до 109 м². Маленькую квартиру с минимумом удобств тип E здесь не означает. Экономили на конструкции и инженерии. Часть последствий жилец заметит каждый день, часть — только при ремонте или в платежах.
Стало ли дешевле жить?
После сдачи дома министерство строительства Баварии назвало стоимость конструкций и инженерных систем: 2 950 евро за квадратный метр жилой площади. По оценке ведомства, это примерно на 15% ниже уровня обычных многоквартирных домов; методику сравнения оно не приводит. В карточке проекта указана другая цифра: около 16% экономии к первоначальной смете на конструкции и оборудование. Базы сравнения разные, складывать проценты нельзя. Отказ от подземного гаража тоже помог сократить расходы, но ведомство не уточняет, учтён ли он в названных 15%.
Объявленная аренда — от 6,60 евро за квадратный метр без коммунальных расходов. Сравнивать эту ставку напрямую с обычной новостройкой неверно: все квартиры построены с государственной поддержкой, и субсидия зависит от дохода жильца. Бавария выделила на проект около 5,8 млн евро жилищного финансирования, доступным жильё должно оставаться 55 лет. Сколько в этой ставке даёт экономия на строительстве, пока неизвестно; счета жильцов за электричество и обслуживание тоже ещё не опубликованы.
Что показали первые месяцы с жильцами?
Дом сдали в ноябре 2025 года, заселение растянулось до февраля 2026-го. Для расчётной схемы старт вышел трудным: массивные стены после стройки оставались холодными. Технический руководитель GWG Йорг Кох рассказывал Баварскому радио, что первое время нагревательное полотно работало постоянно, а в первые дни понадобился ещё и обогреватель. Автоматические створки порой открывались ночью, нагрев иногда включался в уже тёплой квартире. Жилищная компания признала сбои и настраивала систему с учётом запросов жильцов.
Потом оценки стали спокойнее. Одна из первых жительниц рассказала журналистам, что в квартире ей тепло и иногда она сама выключает обогрев. Весной GWG сообщила: дом вышел на устойчивую базовую температуру, все квартиры заняты. Лето 2026 года стало проверкой уже на жару: ночью система должна была проветривать комнаты, а днём глубокие оконные откосы — защищать их от солнца. Публичных замеров температуры внутри дома за лето найти пока не удалось. Сам Кох предлагал дождаться ещё одной зимы, прежде чем считать идею окончательно доказанной.
Что показал этот опыт?
В Ингольштадте экономия вышла за пределы чертежей: дом сдан, квартиры заселены, а строительные затраты ниже уровня, с которым их сопоставляет баварское министерство. Первый холодный сезон показал и цену эксперимента — резервное тепло понадобилось сразу после заселения, автоматику пришлось налаживать. Уверенно судить о расходах жильцов можно будет по результатам дальнейшей эксплуатации.
В отдельном доме во дворе можно поселить родителя, взрослого ребёнка или арендатора. Закон Калифорнии позволяет добавить такое жильё без согласия соседей; дальше владельцу предстоят проект и стройка.
В Японии насчитали девять миллионов пустующих жилищ. Среди них — квартиры между арендаторами, унаследованные дома с вещами родителей и постройки, которые снести дороже, чем ждать покупателя.
В Витебской области на торги выставили усадьбу Тюндевицких в деревне Голошево Толочинского района, и стартовая цена здесь выглядит почти комично — 45 рублей, одна базовая величина.
Перед тем как заключить договор и передать задаток продавцу, нужно убедиться, не преподнесет ли понравившийся земельный участок (ЗУ) неприятные проблемы.
Станислав Сагирян — совладелец «РКС Девелопмент» и ГК «ЖИВИ», для которого цена квадратного метра начинается с точного расчета, качества продукта и понимания того, за что готов платить покупатель.
Как главный «простак» мирового кинематографа умудряется оставаться парнем из соседнего двора, владея скрытой империей недвижимости стоимостью более 40 миллионов долларов.
Краснодарский краевой суд оставил в силе решение об обращении в доход государства имущества бывшей судьи Елены Хахалевой, ее семьи и связанных с ними лиц.
Арбитражный суд Москвы признал банкротом ООО «Недвижимость и ресурсы» — компанию, на балансе которой находится комьюнити-центр WestMall площадью 28 тыс. кв. м на Большой Очаковской улице.
Опубликован Законопроект № 617-9 «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Павел Черкасов — основатель и генеральный директор ОМ Development, который соединил в одной карьере стройку, экономику жилья, управление крупными девелоперскими структурами и собственный бизнес.
2
4 113
04-10-2026 8:00
Независимая площадка девелопмента России и стран СНГ
05-10-2026 12:00
4 
