Рынок недвижимости на Дальнем Востоке: что нужно знать девелоперам

В 2023 году состоялся VIII Восточный экономический форум, где Владимир Путин назвал Дальний Восток приоритетом на XXI век.

Это значит, что для развития этого региона будут привлекаться инвестиции и активно создаваться меры поддержки и льготы. В том числе и для девелоперов.

Как сейчас выглядит рынок недвижимости на Дальнем Востоке и какие перспективы есть у застройщиков — читайте в статье центра аналитики DEVISION.

Краткая справка

ДФО занимает 40,60% от территории страны, а на 1 января 2023 года население региона составляет 7 903 864 человека.

В пределах округа находятся 11 субъектов. Крупнейшие — Приморский край, Хабаровский край, Республика Саха (Якутия), Забайкальский край и Амурская область.

Один из факторов, который влияет на развитие рынка недвижимости в округе, — дальневосточная ипотека. Ее условия становятся все доступнее, в то время как в других регионах на льготную ипотеку устанавливаются лимиты.

Изначально дальневосточная ипотека действовала до 2025 года, но ее продлили до 31 декабря 2030-го. Это значит, что программа имеет спрос, и меры поддержки будут расширяться.

Льготы

На территории ДФО располагается 16 объектов территорий опережающего развития (ТОР). Там действует программа «Дальневосточный квартал», цель которой — обеспечить жителей региона комфортным и доступным жильем. Застройщик при этом получает статус резидента и налоговые льготы. Участки предоставляются на конкурсной основе, а программа действует до 2029 года.

Условия ипотеки планируют распространить и на другие категории населения. Например, на участников спецоперации, а также педагогов, которые работают в частных организациях и на индивидуальных предпринимателей.

Еще одна программа — «Дальневосточная концессия». Основная задача здесь — привлечь частные инвестиции для строительства больниц, школ, детских садов, спортивных комплексов, культурных центров. Вместе с развитием инфраструктуры повысится спрос на качественное и комфортное жилье.

Про ипотеку и квартирографию

Средний уровень процентной ставки по ипотечному кредиту в ДФО на январь 2024 года составляет 6,38%. С 2019 года средняя ставка снизилась на 35,9%, а значит, спрос на ипотеку у населения растет.

При этом доля ипотечного платежа в заработной плате среди всех остальных округов одна из самых низких — 37,5%. Причина — высокая средняя зарплата в Дальневосточном регионе и стабильно низкая ставка для различных категорий покупателей.

В 2023 году было предоставлено 41,7 тысяч кредитов на сумму 215 млрд рублей. На Приморье, Якутию и Хабаровский край приходится 62% всех выдаваемых в ДФО дальневосточных ипотек.

Средний размер кредита составляет 5,2 млн. Но в 2023 году предельный размер кредита увеличили с 6 до 9 млн рублей, поэтому в будущем ожидается увеличение средних размеров ипотечного кредита. А вместе с ним и продаваемой площади.

Сейчас большим спросом в Приморском крае пользуются квартиры площадью 42-47 м² (13%), затем идут квартиры 36-41 м² (12,5%), а после — 60-65 м² (11%). Диапазон 36–65 м² занимает 56,5% спроса, а средняя площадь квартиры — 54 м².

Средняя цена 1 м² на рынке первичной недвижимости в 4 квартале 2023 года составляет 140 012 рублей, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года рост составил 9,5%. Цена на вторичном рынке — 115 703 рублей, а темпы прироста ниже — 7,8%.

Игроки рынка недвижимости

Сейчас в ДФО ведут строительство сразу несколько федеральных компаний. Среди них — «ПИК», «Самолет», «ФСК», «Талан», «TEN Development», «DARS DEVELOPMENT», «СЗ ДСК», «Девелопмент-Юг». Это качественно влияет на общий уровень строительного рынка. Локальные застройщики стремятся конкурировать с федералами, а значит, расширяют продуктовые предложения и предлагают потребителям более комфортные условия, чем раньше.

Один из крупнейших девелоперов Московской области — компания «Главстрой Регионы» — анонсировала выход в регионы ДФО в 2024 году. Руководитель департамента маркетинговых исследований компании Виктория Ковалевская отметила, что застройщик считает регион одним из наиболее перспективных с точки зрения жилой недвижимости.

Еще один федеральный девелопер — «Самолет» — в 2023 году вышел во Владивосток с жилым комплексом комфорт-класса «Сабанеева 125» площадью 40 тысяч м2. ЖК рассчитан на 895 квартир, а окончание строительства запланировано на 3 квартал 2025 года. При этом компания планирует запускать в регионе и другие проекты.

Продуктовые особенности

На Дальнем Востоке одна из самых высоких степеней автомобилизации в России. В нашем исследовании в Хабаровске мы выяснили, что наличие парковки в проектах стандарт- и комфорт-класса стоит на одном из первых мест при выборе квартиры. Это в разы поднимает ценность проекта, при этом ее тип пока не играет сильной роли.

Другой важный фактор — отделка квартиры.

Больший спрос у вариантов с предчистовой отделкой. Жители хотят сократить время на ремонт, а сэкономленные деньги направить на погашение ипотеки. Также набирают популярность квартиры с ремонтом и мебелью.

Важным становится и благоустройство территорий. Квартира — это больше, чем квадратные метры, а значит, необходимо сформировать пространство вокруг жилого комплекса. Современные детские площадки, плейхабы, зоны workout, пешеходные и велосипедные дорожки, обильное озеленение — жители хотят получить территорию, где можно качественно проводить время, не выезжая за пределы дома.

Перспективы

На 1 апреля 2024 года в ДФО строится 5,7 млн м² жилья. По сравнению с прошлым годом прирост составил 43,2%. Лидерами по объему и приросту являются Приморский и Хабаровский края.

Но такие темпы есть не во всех регионах Дальнего Востока. Например, в Камчатском крае, Чукотском автономном округе, Магаданской области показатели растут намного медленнее. Основные причины — низкие транспортная доступность и пропускная способность железных дорог. Существенно увеличивает стоимость жилья и длительная логистическая цепочка, ведь строительные материалы привозят из других регионов.

Негативно на строительную отрасль ДФО повлиял экономический кризис 2022 года. После снижения курса многим мигрантам стало невыгодно ездить на заработки в Россию, поэтому образовалась нехватка рабочей силы. Цены на импортную продукцию существенно возросли, а в сфере строительства ДФО ее доля составляет около 40%.

В то же время активно внедряют меры поддержки населения, которые мотивируют на покупку жилья. Например, в регионах ДФО с низким коэффициентом рождаемости будут выделять деньги на погашение ипотеки при рождении третьего и последующего ребенка. Сумма выплат составит 1 млн рублей.

В Амурской области молодым семьям, которые взяли Дальневосточную ипотеку на сельской территории, будут выплачивать 10% от суммы ипотечного кредита. Ипотеку можно использовать, чтобы купить дом или квартиру как в новостройке, так и на вторичном рынке.

За последние годы рынок недвижимости на Дальнем Востоке пережил значительный рост.

Туда пришли крупные игроки, которые повысили планку для местных девелоперов. Теперь жителям региона доступно комфортное жилье, за которое они готовы платить. Вместе с мерами поддержки от государства это открывает большие перспективы для застройщиков.