Какие факторы влияют на колебания цен, и как стремительно может меняться цена на «первичку».
Цены на недвижимость — одна из самых «горячих» и обсуждаемых тем, которая никогда не теряет актуальность как для населения, так и для представителей отрасли. При этом потребители зачастую считают, что ценообразование на первичном рынке складывается примерно также, как и на вторичном, то есть довольно произвольно. Однако игроки рынка понимают, что цены скачут то вверх, то вниз не по субъективным прихотям девелоперов, а подчиняясь целому ряду факторов. Рассмотрим, какие же это факторы.
Конечно, первично на ценообразование объекта влияют его характеристики: немаловажное значение имеет класс, локация, те или иные преимущества транспортной и социальной инфраструктуры. Влияние оказывает даже технология строительства, а также расположенные рядом объекты. Понятно, что жилой комплекс, расположенный рядом с престижной школой или обустроенным водоемом и зеленым массивом будет на порядок выше, чем такой же объект, не обладающий этими преимуществами. На цену влияет даже вид из окна — впрочем, чаще всего за красивую панораму дороже будут платить обладатели так называемых видовых квартир, расположенных на верхних этажах.
Еще один немаловажный параметр, на который опираются девелоперы при составление цен на объекты, — это изучение цен конкурентов. При этом здесь нельзя просто сравнить цены, ведь все объекты уникальны и обладают разными характеристиками: необходимо рассчитать стоимость без привлекательных факторов, увеличивающих цены на лоты, как чужих объектов, так и своих. Кроме того, и стадия строительства должна быть такой же, ведь на разных стадиях сильно разнятся и цены. И только после этого можно приступить к сравнению цен. Для того, чтобы исследование было максимально полезным, необходимо брать для сравнения такие же или подобные локации, обладающие похожей транспортной доступностью, и доступом к объектам социальной инфраструктуры.
Но и эти перечисленные параметры не являются единственными в ценообразовании. Большое значение играет также спрос на рынке и скорость реализации объектов — как своих, так и конкурентов. Именно этот фактор зачастую становится причиной быстрых колебаний в ценах на первичную недвижимость.
Высокий спрос прогнозируемо приводит к вымыванию предложения и росту цен, соответственно, девелоперам всегда нужно «держать нюх по ветру» и следить за настроениями рынка. На спрос же, в свою очередь, влияет целый ряд причин, начиная с общей экономической ситуации, введения (или наоборот — окончания) различных льготных программ, а также сезонность и эффект отложенного спроса. Здесь очень важно всегда быть на острие повестки и чувствовать настроение рынка, иногда вовремя скорректированные цены могут помочь избежать потерь и достигнуть дополнительной прибыли. И если спрос на свои объекты являются для застройщика открытыми данными, то спрос и скорость реализации лотов конкурентов порой становится довольно трудно добываемой информацией.
Как девелоперы успевают анализировать такой огромный пласт информации, при том, что им необходимо быть на острие рынка практически 24/7? Существует несколько методологий для проведения таких обширных исследований каждодневно. В первую очередь, это, пожалуй, самый известный и опробованный многими девелоперами способ — это обычные Excel-таблицы. Это ручное управление, требующее постоянное внимание аналитиков застройщика, которые должны постоянно отслеживать колебаний рынка, вносить в таблицу и рассчитывать таким образом возможные будущие корректировки. Такой способ одновременно и хорош тем, что не требует дополнительных финансовых вливаний, но в то же время и плох недостаточной оперативностью процессов и возможностью совершить ошибки из-за банального человеческого фактора. К тому же здесь процессы осложняют недостаточность информирования о происходящем у ближайших конкурентов.
Еще один интересный способ составления корректной стоимости объектов — это сотрудничество с различными аналитическими агентствами в сфере недвижимости. Конечно, и здесь не обходится без своих минусов и плюсов. С одной стороны, подобные агентства зачастую располагают большим массивом данным об объектах конкурентов и ситуации на рынке. С другой стороны — даже обращаясь к профессионалам в этой области нельзя быть уверенным в оперативном предоставлении информации, потому что и здесь человеческий фактор играет огромную роль.
И, наконец, третий способ — это работа с различными новыми технологиями и ИИ. Искусственный интеллект незаметно проник во многие отрасли нашей жизни, и особенно часто его применяют в сегменте аналитики, где порой приходится работать с большим объемом данных, которые тяжело обработать человеку. Так, к примеру, аналитику всех вышеперечисленных параметров и многих других может взять на себя цифровая платформа DyVa. Уникальный алгоритм группирует квартиры по геометрическим параметрам и предлагает изменение цен на лоты, исходя из продуктовой наполненности проекта, а также других факторов. Конечно, даже у такого способа есть минус — это необходимость дополнительного вливания средств. Впрочем, как уверяют создатели платформы, достигнутая с помощью них сверхприбыль позволяет нивелировать расходы и уйти в существенный плюс.
Первая четверть 2024 года особенно ярко продемонстрировала рынку, насколько важно отслеживать динамику рынка и корректировать цены. Такие нововведения, как, к примеру, «комиссионные» для застройщиков, стремительно влияли на рынок: цены то взлетали, то возвращались в исходные позиции. Грядущее закрытие самой популярной программы льготной ипотеки также каждодневно влияет на спрос, который растет все сильнее, и, вероятно, достигнет максимального апогея ближе к дате Х.
Какие еще приятные или неприятные сюрпризы преподнесут рынку, покажет время. А пока девелоперам важно обратиться к специалистам или выработать собственную методологию, чтобы всегда быть готовым к любой турбулентности.
Гигантский IT-комплекс на месте «Корстона» объединит тысячи сотрудников и станет одним из крупнейших офисов страны.
04-05-2026 18:30Редакция Всеостройке.рф провела исследование по финансовым результатам proptech-компаний. В целом интересно, что работая на одном рынке и с похожим продуктом, они показали очень разные результаты.
24-04-2026 19:01Страна планирует стать первым в мире государством, где значительная часть управления будет осуществляться автономным ИИ. Власти планируют обучить всех госслужащих работе с ИИ.
24-04-2026 15:00В целом среди юрлиц, которые войдут в «Сбер2В», — «Сбераналитика», inSales, «Сбер бизнес софт», «Сберкорус», Dоma.аi и «Цифровые решения регионов» (ЦРР).
24-04-2026 12:00
Разбор ТОП реальных схем 2026 года: от «безопасных счетов» до цифровых подписей — как работает социальная инженерия и что делать, чтобы не потерять всё.
05-05-2026 17:00
Как обычная квартира в провинции внезапно стала дороже элитных пентхаусов и почему такие объявления всё чаще взрывают рынок недвижимости.
05-05-2026 15:30
Платежи вырастут, фиктивную прописку начнут аннулировать, а стройка подорожает: разбор ключевых изменений, которые затронут почти каждого.
05-05-2026 14:30
Новые отделы полиции больше не похожи на скучные административные здания — теперь это архитектурные проекты с инфраструктурой уровня бизнес-центров.
05-05-2026 13:30
Мини-жилье, в котором помещается все — от душа до кровати: новая реальность рынка недвижимости.
05-05-2026 12:30
Историческая резиденция ювелирной династии под Петербургом уходит с молотка: инвестору придётся вложиться в реставрацию и сохранить культурное наследие.
05-05-2026 11:30
Подробнее читайте в нашем материале.
05-05-2026 11:00
Редкий шанс для бизнеса: этаж в усадьбе XIX века с богатой историей, архитектурными трансформациями и статусом памятника выставлен на рынок.
05-05-2026 10:30
Громкое дело Руслана Цаликова: от телевизионных эфиров до судебных исков и возможной конфискации имущества.
05-05-2026 9:30
Забытые адреса Андрея Тарковского в Москве — от коммуналок до элитного жилья «Мосфильма».
05-05-2026 9:00
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
