Ценообразование на новостройки: как рассчитать и не ошибиться

Какие факторы влияют на колебания цен, и как стремительно может меняться цена на «первичку».

Цены на недвижимость — одна из самых «горячих» и обсуждаемых тем, которая никогда не теряет актуальность как для населения, так и для представителей отрасли. При этом потребители зачастую считают, что ценообразование на первичном рынке складывается примерно также, как и на вторичном, то есть довольно произвольно. Однако игроки рынка понимают, что цены скачут то вверх, то вниз не по субъективным прихотям девелоперов, а подчиняясь целому ряду факторов. Рассмотрим, какие же это факторы.

От вида из окна до спроса

Конечно, первично на ценообразование объекта влияют его характеристики: немаловажное значение имеет класс, локация, те или иные преимущества транспортной и социальной инфраструктуры. Влияние оказывает даже технология строительства, а также расположенные рядом объекты. Понятно, что жилой комплекс, расположенный рядом с престижной школой или обустроенным водоемом и зеленым массивом будет на порядок выше, чем такой же объект, не обладающий этими преимуществами. На цену влияет даже вид из окна — впрочем, чаще всего за красивую панораму дороже будут платить обладатели так называемых видовых квартир, расположенных на верхних этажах.

Еще один немаловажный параметр, на который опираются девелоперы при составление цен на объекты, — это изучение цен конкурентов. При этом здесь нельзя просто сравнить цены, ведь все объекты уникальны и обладают разными характеристиками: необходимо рассчитать стоимость без привлекательных факторов, увеличивающих цены на лоты, как чужих объектов, так и своих. Кроме того, и стадия строительства должна быть такой же, ведь на разных стадиях сильно разнятся и цены. И только после этого можно приступить к сравнению цен. Для того, чтобы исследование было максимально полезным, необходимо брать для сравнения такие же или подобные локации, обладающие похожей транспортной доступностью, и доступом к объектам социальной инфраструктуры.

Но и эти перечисленные параметры не являются единственными в ценообразовании. Большое значение играет также спрос на рынке и скорость реализации объектов — как своих, так и конкурентов. Именно этот фактор зачастую становится причиной быстрых колебаний в ценах на первичную недвижимость.

Высокий спрос прогнозируемо приводит к вымыванию предложения и росту цен, соответственно, девелоперам всегда нужно «держать нюх по ветру» и следить за настроениями рынка. На спрос же, в свою очередь, влияет целый ряд причин, начиная с общей экономической ситуации, введения (или наоборот — окончания) различных льготных программ, а также сезонность и эффект отложенного спроса. Здесь очень важно всегда быть на острие повестки и чувствовать настроение рынка, иногда вовремя скорректированные цены могут помочь избежать потерь и достигнуть дополнительной прибыли. И если спрос на свои объекты являются для застройщика открытыми данными, то спрос и скорость реализации лотов конкурентов порой становится довольно трудно добываемой информацией.

Как анализировать 

Как девелоперы успевают анализировать такой огромный пласт информации, при том, что им необходимо быть на острие рынка практически 24/7? Существует несколько методологий для проведения таких обширных исследований каждодневно. В первую очередь, это, пожалуй, самый известный и опробованный многими девелоперами способ — это обычные Excel-таблицы. Это ручное управление, требующее постоянное внимание аналитиков застройщика, которые должны постоянно отслеживать колебаний рынка, вносить в таблицу и рассчитывать таким образом возможные будущие корректировки. Такой способ одновременно и хорош тем, что не требует дополнительных финансовых вливаний, но в то же время и плох недостаточной оперативностью процессов и возможностью совершить ошибки из-за банального человеческого фактора. К тому же здесь процессы осложняют недостаточность информирования о происходящем у ближайших конкурентов.

Еще один интересный способ составления корректной стоимости объектов — это сотрудничество с различными аналитическими агентствами в сфере недвижимости. Конечно, и здесь не обходится без своих минусов и плюсов. С одной стороны, подобные агентства зачастую располагают большим массивом данным об объектах конкурентов и ситуации на рынке. С другой стороны — даже обращаясь к профессионалам в этой области нельзя быть уверенным в оперативном предоставлении информации, потому что и здесь человеческий фактор играет огромную роль.

И, наконец, третий способ — это работа с различными новыми технологиями и ИИ. Искусственный интеллект незаметно проник во многие отрасли нашей жизни, и особенно часто его применяют в сегменте аналитики, где порой приходится работать с большим объемом данных, которые тяжело обработать человеку. Так, к примеру, аналитику всех вышеперечисленных параметров и многих других может взять на себя цифровая платформа DyVa. Уникальный алгоритм группирует квартиры по геометрическим параметрам и предлагает изменение цен на лоты, исходя из продуктовой наполненности проекта, а также других факторов. Конечно, даже у такого способа есть минус — это необходимость дополнительного вливания средств. Впрочем, как уверяют создатели платформы, достигнутая с помощью них сверхприбыль позволяет нивелировать расходы и уйти в существенный плюс.

Будут ли новые потрясения рынка 

Первая четверть 2024 года особенно ярко продемонстрировала рынку, насколько важно отслеживать динамику рынка и корректировать цены. Такие нововведения, как, к примеру, «комиссионные» для застройщиков, стремительно влияли на рынок: цены то взлетали, то возвращались в исходные позиции. Грядущее закрытие самой популярной программы льготной ипотеки также каждодневно влияет на спрос, который растет все сильнее, и, вероятно, достигнет максимального апогея ближе к дате Х.

Какие еще приятные или неприятные сюрпризы преподнесут рынку, покажет время. А пока девелоперам важно обратиться к специалистам или выработать собственную методологию, чтобы всегда быть готовым к любой турбулентности.