Skip to main content

22.09.2023 7:00

Аналитика рынка

Девелоперы о возможном ужесточении льготной ипотеки: «Деньги, которые обеспечивают здоровье нашей экономики, застрянут в недостроенных квадратных метрах»

Представители застройщиков уверены, что предлагаемые сейчас инициативы не выдерживают всякой критики.

В России не утихают обсуждения, что может произойти со льготной ипотекой на фоне фатального увеличения ключевой ставки. Кажется, очевидно, что ужесточения условий льготной программы «для всех» не миновать. Уже и есть первые предложения. Так, в Госдуме предложили ограничить выдачу ипотеки жителям, имеющим регистрацию в других регионах — где родился, там и пригодился, как говорится, хочешь инвестировать — инвестируй в свой регион. Второе предложение — это запретить выдачу льготного займа для граждан, уже являющихся обладателями жилья.

Если какая-то из мер будет принята, рынок ждет резкое падение спроса. Портал Всеостройке.рф опросил игроков рынка и узнал, что думают девелоперы об этих предложениях ужесточения льготной программы.

Александр Савельев, сооснователь и CEO VIRA уверен, что обе инициативы попросту нежизнеспособны.

Он уверен, что ограничение на межрегиональные сделки идет вразрез всем трендам, что активно развивались в России в последние годы.

— Подобная инициатива, думаю, что не пройдёт. Субсидируемая государством ипотека решает одновременно несколько проблем. Это и предоставление гражданам возможностей на улучшение жилищных условий, поддержание банковской сферы и сферы девелопмента, являющейся на сегодняшний день мощным драйвером развития экономики. Данная инициатива ограничивает возможности граждан для релокации, переездов, удалённой работы, в общем, она противоречит всем тем экономическим трендам, которые активно развиваются с 2020 года. Кроме этого, я не вижу причин для такой инициативы. У нас нет сегодня массовых дефолтов по ипотечным кредитам, то есть экономически данное предложение не имеет под собой никакого основания, — комментирует Савельев.

Эксперт говорит, что количество иногородних покупателей увеличивается каждый год — кто-то поступил в ВУЗ большого города, другие переезжают в поисках хорошей работы, в связи с браком или желая жить в другом климате. Причин для переезда множество — все это станет невозможным при принятии Госдумой этой инициативы. И, конечно, сильно ударит по экономике.

Второе предложение по ужесточению тоже не внушает оптимизма, говорит сооснователь VIRA.

— Данная мера ограничит не только инвесторов, но и всех тех, кто просто хочет улучшить качество своей жизни, переехав в новый дом. Сегодняшние новостройки по техническим характеристикам, планировочным решениям, внутренней инфраструктуре, безопасности сильно лучше, чем построенные даже 10 лет назад. Не говоря уже о построенных в нулевые или тем более 90-е годы. Эта инициатива сделает переезд более невыгодным. Семья, задумавшаяся об улучшении жилищных условий, должна будет продать квартиру, съехать в съёмное жилье и идти в банк для получения ипотеки с государственной субсидией. Согласитесь – очень сложно, — уверен Савельев.

Представитель застройщика считает, что вводить ограничения для инвесторов не имеет смысла.

— Понятно, что законодатели имеют цель сделать невозможным для инвесторов зарабатывать на недвижимости с использованием такого инструмента, как государственная субсидированная ипотека, но они, как правило, пользуются ею недолго. Основная часть инвесторов перепродают квартиры после сдачи недвижимости и используют деньги банка очень короткий период. Более того, многие из них не могут реализовать сегодня недвижимость, купленную до 2022 года в связи с невозможностью взять льготную ипотеку на вторичное жильё. Это уже является ограничением для инвесторов, зачем ограничивать их дополнительно? — задается резонным вопросом эксперт.

Эти или подобные ограничения могут привести к критичному падению спроса, что скажется на экономике.

— Думаю, в сегодняшней ситуации спрос может упасть процентов на 30% при принятии данных инициатив. А вот такой спад может привести к реальным проблемам национальной экономики, учитывая, что большинство новостроек строятся на деньги банков, которые нужно возвращать, а возвращать их можно только при наличии устойчивого спроса на построенную недвижимость, что данные инициативы сделают невозможным. Застройщики начнут пересматривать планы по продажам, и деньги, которые обеспечивают здоровье нашей экономики, застрянут в недостроенных квадратных метрах, — комментирует Савельев.

Другие игроки считают, что рынок на самом деле перегрет и ограничения объективно нужны, однако предлагаемые инициативы неоправданны. Об этом порталу Всеостройке.рф сообщил Александр Андрианов, первый вице-президент GloraX.

— Льготная ипотека с привлекательной ставкой во время пандемии и в постпандемийный период действительно разогрела рынок новостроек и стала причиной безудержного роста цен на фоне аномально высокого спроса. В целом мы согласны с правительством, что программа должна иметь строгую целевую направленность, чтобы ограничить рост числа инвестиционных сделок. Однако ограничение в части прописки кажется нам неоправданным, — заявил Андрианов.

Представитель девелопера считает, что такие инициативы в первую очередь ущемляют интересы не инвесторов, а тех, кто приобретает жилье для себя.

— Практика показывает, что большинство клиентов с пропиской в другом регионе по факту являются жителями больших городов (Москвы или Санкт-Петербурга), где проживают долгие годы, не имея прописки и снимая жильё. Эти люди уже сделали свой выбор и приняли окончательное решение навсегда покинуть свой родной город. Отсутствие возможности воспользоваться льготными условиями ипотеки для таких клиентов не остановит миграцию, но точно усложнит решение квартирного вопроса, — уверен вице-президент GloraX.

А вот ужесточение приобретения не единственного жилья через льготный займ кажется застройщику разумным.

— Разрабатывая ограничения для программы льготной ипотеки, мы бы рекомендовали в первую очередь принимать во внимание наличие у клиента в собственности объекта недвижимости. Логично что, если у человека уже есть квартира, второй объект недвижимости, скорее всего, приобретается в инвестиционных целях. Как правило, для улучшения жилищных условий большинство клиентов продают имеющееся в собственности жильё, — говорит Андрианов.

По словам представителей застройщиков, доля региональных покупателей сегодня очень высока. Об этом говорит Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра RBI.

— Любые ограничения по ипотеке с господдержкой окажут негативное влияние на спрос, т.к. это на сегодня основной источник финансирования сделок с недвижимостью. У RBI доля иногородних покупателей в структуре ипотеки сегодня высокая, она варьируется в диапазоне 35-45%, — комментирует Петропавловская.

По ее словам, реализация инициативы об ужесточении межрегиональных сделок приведет к сложностям как для девелоперов, снизив спрос, так и для покупателей, которые по каким-либо причинам рассматривают приобретение недвижимости в иных регионах – это может быть и квартира для детей, которые приезжают учиться, или курортная недвижимость и т.д.

— С другой стороны, интересен вопрос о том, как фактически можно реализовать такую меру. Ведь в инициативе упоминается возможность и временной регистрации в регионе – ее при желании будет не так сложно оформить, — добавляет эксперт.

Кроме того, представители девелоперов заявляют, что и обсуждаемая сейчас адресная ипотека, которая, возможно, заменит собой льготную, не будет спасением для рынка. Об этом говорит Алена Полещук, коммерческий директор Time Development.

— Хуснуллин заявил, что льготную ипотеку, субсидируемую государством, могут заменить адресные меры для определенных регионов, где наиболее низкий спрос. Думаю, что толку от этой инициативы не будет. У нас сейчас предложение превышает спрос. И спрос этот держится только на льготных условиях ипотеки. Но с регионами, конечно, надо работать. Эти программы должны быть адаптированы под каждый регион отдельно. Сейчас ставка унифицированная и для Москвы, и для Санкт-Петербурга, и для других регионов, — уверена Полещук.

Она считает, что ужесточение условий льготной ипотеки приведет к логичному развитию рынка.

— Что касается мер по ужесточению льготной ипотеки, то, как мне кажется, альтернативой здесь могут стать программы рассрочек от застройщиков, которые всегда активизируются именно в такие моменты. То есть, если ужесточатся условия получения льготной ипотеки, то на рынке новостроек появится еще больше программ рассрочек, которые помогут поддержать спрос на новостройки, — резюмирует эксперт.

Решение по изменениям условий льготной ипотеки пока не принято, но, судя по тому, как активно обсуждаются сейчас различные варианты ужесточения, об этом станет известно уже на днях.

Новости по теме

Стройотрасль России больше не зависит от импорта? Узнали мнения девелоперов

Какие пути нашли российские застройщики за минувшие два года.

Дата публикации 01-03-2024 16:11
Владимир Путин сообщил, что семейную ипотеку планируется продлить до 2030 года. Станет ли эта программа основной?

Опросили девелоперов, какое влияние это может оказать на стройотрасль.

Дата публикации 29-02-2024 18:23
Перейдет ли стройотрасль РФ на зимнее строительство, и какие экономические эффекты это может дать?

Эксперты считают, что есть основание рассмотреть этот вопрос детальнее.

Дата публикации 28-02-2024 9:00
Три года закону о КРТ. Подводим итоги 

Рассказываем, что такое комплексное развитие территории, и как эта программа позволяет оживить заброшенные и депрессивные территории по всей стране.

Дата публикации 19-02-2024 18:35

Последние новости

Стройотрасль России больше не зависит от импорта? Узнали мнения девелоперов

Какие пути нашли российские застройщики за минувшие два года.

Дата публикации 01-03-2024 16:11
Юристы о вероятности международных санкций для российских девелоперов

После того, как в санкционный список попал один из крупнейших застройщиков жилья группа ПИК, возник вопрос: какова вероятность такой угрозы для других девелоперов.

Дата публикации 01-03-2024 13:47
ТОП-5 одних из самых больших «человейников» в России

Какие жилые комплексы по количеству жителей больше похожи не на дома, а на города.

Дата публикации 01-03-2024 12:00
Виртуальный «аватар» и робот-отделочник: девелоперы поделились опытом внедр...

На 43 этаже башни «Империя» московского международного делового центра прошла закрытая встреча «Цифровизация без галстуков», организованная порталом Всеостройке.рф и «Альянсом девелоперов по разработке и внедрению технологий искусственного интеллекта в строительную отрасль».

Дата публикации 01-03-2024 10:00
Всё о стройке

Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ

Мероприятия