Район EUR в Риме строили для Всемирной выставки 1942 года, которая так и не состоялась. Восемьдесят лет спустя это один из самых дорогих деловых кварталов города.
Продолжая цикл материалов о зарубежной архитектуре и ее уроках для российского рынка, я хочу перейти к теме, которая в профессиональном сообществе обсуждается редко и почти всегда с осторожностью. Это архитектура тоталитарных режимов XX века — фашистской Италии, нацистской Германии, франкистской Испании, сталинского СССР. У каждого из нас с этой архитектурой отношения сложные: ее либо стесняются, либо романтизируют, либо сносят, либо превращают в знаковое туристическое место. Но с точки зрения девелопмента здесь есть гораздо более прагматичный сюжет, о котором у нас говорят мало. Архитектура, спроектированная как идеологическое высказывание, спустя 70–80 лет часто превращается в один из самых дорогих типов недвижимости в своих городах. И у этого феномена есть конкретные причины, которые застройщик может разобрать и использовать.
Рассказать я решила о римском квартале EUR — Esposizione Universale Roma — Всемирной выставке Рима.
EUR — аббревиатура от Esposizione Universale Roma, Всемирной выставки, которую Бенито Муссолини планировал провести в Риме в 1942 году к двадцатилетию прихода фашистов к власти. Район проектировали с 1937 года как «город будущего» — симметричный, монументальный, облицованный травертином, с широкими проспектами, искусственным озером и системой общественных зданий, которые должны были воплотить представление режима о «новой римской империи». Ведущими архитекторами были Марчелло Пьячентини и Джузеппе Пагано, а главный символ квартала — Дворец итальянской цивилизации (Palazzo della Civiltà Italiana), шестиэтажный белый куб с аркадами, который в Италии называют «квадратным Колизеем».
Выставка не состоялась: в 1942 году Италия вступила в войну, и стройка остановилась. После падения режима EUR стоял полупустым и недостроенным, с репутацией «памятника фашизму», с которым никто не знал, что делать. Логичным казалось либо снести, либо забыть о его существовании. Итальянцы поступили иначе: в 1950-х квартал достроили — уже в послевоенной эстетике, но с сохранением общей градостроительной рамки. К римской Олимпиаде 1960 года здесь появились Дворец спорта работы Пьера Луиджи Нерви и спортивные объекты. В 1970–80-х в EUR переехали штаб-квартиры крупнейших итальянских корпораций — ENI, Eni, позднее — филиалы банков и страховых компаний. А «квадратный Колизей» в 2015 году арендовал на пятнадцать лет модный дом Fendi, превративший его в свою глобальную штаб-квартиру.
Сегодня EUR — один из самых дорогих деловых районов Рима. Арендные ставки на офисы здесь стабильно входят в тройку самых высоких по городу, наравне с историческим центром и районом вокзала Термини. В квартале работают штаб-квартиры итальянских и международных корпораций, здесь же расположены Римский конгрессный центр «Облако» (La Nuvola) архитектора Массимилиано Фуксаса — один из самых дорогих общественных объектов послевоенной Италии. Travertine-облицованные здания 1930-х годов сегодня охраняются как архитектурное наследие, а Palazzo della Civiltà Italiana — одно из самых узнаваемых зданий Рима после Колизея и собора Святого Петра.
То есть район, задуманный как идеологическая декларация несостоявшегося режима, за восемьдесят лет прошел путь от «неудобного наследия» до по факту премиальной недвижимости.
Я наблюдаю здесь закономерность, которая повторяется в разных странах. EUR в Риме, стадион Олимпия и часть правительственного квартала в Берлине, Валье-де-лос-Каидос и мадридское Министерство авиации в Испании, даже сталинские высотки и ВДНХ в Москве — все это объекты, изначально построенные как идеологические манифесты. И все они в итоге стали либо дорогой недвижимостью, либо туристическими якорями, либо тем и другим одновременно. У этого есть несколько объяснений, и каждое из них имеет прямое отношение к девелопменту.
Если смотреть на Москву, то логика EUR повторяется и у нас, только со сдвигом во времени и с поправкой на масштаб. Сталинские высотки, изначально построенные как идеологические манифесты «высотного социализма», сегодня — один из самых дорогих жилых сегментов Москвы. Квартиры на Котельнической, на Кудринской, в Доме на Красных Воротах стабильно торгуются с надбавкой 20–40% к рыночной цене аналогичных по метражу лотов в соседних домах. Причины те же: качественные материалы, просторные планировки, высокие потолки, узнаваемый силуэт, статус адреса и так далее.
ВДНХ — похожий случай. Построенная как Всесоюзная сельскохозяйственная выставка, прошедшая через десятилетия запустения в 1990–2000-х, она после реновации 2014 года превратилась в одну из самых посещаемых городских территорий Москвы. Соседние с ВДНХ жилые проекты за последние десять лет показали рост цены квадратного метра выше среднегородского. Район, который в 1990-х считался «окраинным и неудобным», сегодня капитализируется за счет того самого идеологического избытка пространства, павильонов и монументальности, который когда-то казался анахронизмом.
То есть российский рынок уже проходит этот сценарий, просто мы редко рефлексируем его именно как феномен капитализации идеологического наследия.
Полностью повторить логику EUR в частном девелопменте невозможно — ни один застройщик не построит квартал из травертина, не имея государственного заказа, но отсюда можно взять несколько конкретных приемов, которые прекрасно применяются в проектах комплексной застройки и премиум-сегмента.
У архитектуры тоталитарных режимов есть одно неудобное свойство: она пережила свои режимы — и пережила именно потому, что была построена с горизонтом, которого у современного частного девелопмента по определению нет. Застройщик, работающий в логике проектного финансирования и эскроу-счетов, не может позволить себе строить на 80 лет вперед. Но он может позволить себе задать вопрос: какие из моих решений через 50 лет будут капитализировать территорию, а какие — требовать сноса?
EUR в Риме дает на этот вопрос очень конкретный ответ: капитализируются материал, градостроительная цельность, масштаб общественных пространств и архитектурное высказывание. Все остальное — идеологическая окраска, политический контекст, мода эпохи — со временем уходит или превращается в дополнительный культурный слой. Ровно это стоит иметь в виду, когда мы в России проектируем сегодняшние крупные кварталы. Потому что в какой-то момент они тоже перестанут быть «современными» — и останутся либо «наследием, которое дорожает», либо «массовой застройкой, которую стоит снести».
Ранее в рамках цикла я рассказывала о Центре Гейдара Алиева в Баку и о том, почему российский девелопмент выбирает «коробки», а также писала о зеленых фасадах и вертикальном озеленении на примере Bosco Verticale в Милане.
За квартал цена кв. м элитного жилья увеличилась на 3%, за год она выросла на 9%.
03-05-2026 10:30Например, на Duomo di Milano, крупнейшем готическом соборе Европы, на время реставрационных работ используют медиаконструкции с рекламой (например, Lego Star Wars).
03-05-2026 10:00Доля перешла структурам застройщика от «Аспейс Девелопмент» примерно за 1,5 млрд руб.
03-05-2026 9:30Компания выкупила 100% в ООО «Пулково Скай», которому принадлежит комплекс «Domina Пулково», и 100% в УК «Статус».
02-05-2026 19:00
Квартира Аллы Пугачёвой в центре Москвы. Жильё, полученное от государства: чем отличался интерьер 80-х и кто бывал в гостях у Примадонны.
03-05-2026 11:30
Власти Финляндии обсуждают возможность пересмотра сделок с недвижимостью россиян задним числом: разбор ситуации, правовые нюансы и прогнозы для собственников.
03-05-2026 11:00
Теперь для единоличных владельцев отменён минимальный порог стоимости объекта в AED 750 000. Таким образом, подать заявку на инвесторскую визу можно вне зависимости от цены.
02-05-2026 19:30
Жители Центральной и Восточной Европы владеют собственной недвижимостью примерно на 30% чаще, чем жители Западной Европы.
02-05-2026 18:00
По словам главы департамента кредитования регионального бизнеса – старшего вице-президента ВТБ Ивана Розинского.
2 02-05-2026 17:35
По данным IBC Real Estate, на конец апреля 2026-го совокупный номерной фонд в гостиницах России достиг 187,5 тыс. номеров.
2 02-05-2026 17:00
С 1 мая 2026 года начали действовать обновленные правила коммунальных услуг.
2 02-05-2026 9:00
Жора Котлован постарался настолько, что уже собрал более 5000 прослушиваний на стримингах.
01-05-2026 11:40
Два миланских небоскреба с 20 тысячами растений на фасадах стали мировой иконой «зеленой архитектуры». Сколько на самом деле стоит содержать такой дом?
4 01-05-2026 10:00
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
