Как работает долевое строительство: пошаговый разбор

Редакция портала Всеостройке.рф о его особенностях.

Долевое строительство – это способ финансирования строительства недвижимости, где покупатель (дольщик) вносит средства застройщику,  получая взамен право на квартиру в строящемся доме согласно условиям договора. Эти отношения регулируются Федеральным законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Защита прав дольщиков в России значительно усилилась с внедрением эскроу-счетов (с 2019 года). Деньги покупателя блокируются на счёте до завершения строительства, гарантируя возврат средств при нарушении договора застройщиком.  Досрочный доступ к этим средствам невозможен.

Однако долевое участие имеет и недостатки:

1. Отсутствие процентов: средства на эскроу-счёте не приносят дохода;
2. Ограничение страховой выплаты: максимальное возмещение при банкротстве банка составляет 10 млн рублей;
3. Ограниченный выбор банков: не все банки работают с эскроу-счетами;
4. Блокировка средств: доступ к деньгам на эскроу-счёте ограничен до завершения сделки.  Досрочное снятие возможно только при расторжении договора, что означает потерю права на квартиру.

Покупка квартиры в новостройке по договору долевого участия (ДДУ) включает несколько этапов:

1. Выбор: застройщика, объекта и квартиры;
2. Выбор банка: для открытия эскроу-счёта;
3. Заключение договора: с застройщиком;
4. Оплата: первоначальный взнос или обеспечительный платёж;
5. Регистрация договора: в Росреестре.

Важно понимать разницу между вводом объекта в эксплуатацию и передачей квартиры покупателю.  Застройщик обязан передать квартиру после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.  Задержка передачи квартиры более чем на два месяца даёт право дольщику на одностороннее расторжение договора и взыскание неустойки. Закон о защите прав потребителей в данном случае не применяется. Мораторий на взыскание неустойки (постановление № 1916 от 26 декабря 2024 года) продлён до 30 июня 2025 года.

Даже после введения эскроу-счетов тщательная проверка застройщика перед покупкой квартиры в новостройке остается необходимой. Недобросовестные застройщики всё ещё представляют риск.  

Для минимизации рисков рекомендуется проверить застройщика по следующим источникам:

• Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС):  проектная декларация, финансовое состояние,  информация о  проблемных объектах;
• ЕГРЮЛ:  сведения о компании;
• Росстат:  бухгалтерская отчетность;
• ФНС:  налоговая задолженность;
• Единый реестр застройщиков:  право на строительство многоквартирных домов;
• Росреестр:  зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ);
• КАД:  судебные споры.

Обращайте внимание на количество успешно сданных объектов,  отсутствие проблемных проектов и  долговременных финансовых трудностей. Дополнительную защиту может обеспечить страхование договора или соглашение о дополнительном обеспечении ДДУ (хотя это встречается редко).  Главная гарантия – эскроу-счёт.

Как работают эскроу-счета?

Эскроу-счет – это специальный счет, на котором хранятся деньги дольщика до окончания строительства. Средства вносятся покупателем квартиры после заключения договора с компанией-застройщиком (договор участия в долевом строительстве). Отозвать деньги с эскроу-счета в любой момент (если, например, покупатель передумал) нельзя. Но если застройщик признан банкротом, то дольщик может расторгнуть договор и получить обратно внесенную сумму. Кроме того, строительная компания будет обязана выплатить неустойку.