18.02.2025 16:25
Редакция Всеостройке.рф разбиралась, что пошло не так в строительной отрасли Китайской Народной Республики.
Развитие китайского рынка недвижимости началось ещё в конце прошлого века, когда в 1998 году правительство страны официально прекратило распределение жилья среди населения. Этот шаг был не спонтанным: он завершил долгий процесс постепенного открытия рынка, который начался с пилотных проектов по либерализации и был сначала протестирован на отдельных регионах. Вскоре этот подход распространился на всю страну, и рынок недвижимости стал одним из ключевых факторов роста китайской экономики. На первых этапах только наиболее состоятельные граждане могли позволить себе покупку жилья, но с развитием рыночной экономики недвижимость стала доступнее. Доходы населения росли, также как и интерес банков к кредитованию: они начали активно выдавать займы и частным лицам, и застройщикам. Это позволило значительно увеличить объемы строительства, а городской рынок стал набирать обороты. По данным Всемирного банка, доля городского населения с 1998 по 2022 год выросла с 34% до 64%, что наглядно демонстрирует масштабы урбанизации. Об этом сообщил журнал Forbes.
В течение 25 лет рынок недвижимости КНР стабильно оставался двигателем экономического роста. По мере того как девелоперы возводили новые жилые комплексы, торговые центры и офисные здания, активно развивалась вся промышленность стройматериалов, создавались миллионы рабочих мест. Горожане платили за коммунальные услуги, что также приносило прибыль. Местные правительства охотно поддерживали масштабные проекты, видя в них возможность для повышения собственного благосостояния. С 2014 по 2019 год, то есть в период пяти лет до пандемии, инвестиции в жилую недвижимость выросли с 6,4 трлн до 9,7 трлн юаней — почти на 50%. В 2019 году девелоперы реализовали 1,5 млрд кв. м, что на 50% больше по сравнению с 2014 годом. Строительство шло по всей стране, и цены на жилье росли, нагревая рынок до предела.
Но вскоре китайский сектор жилой недвижимости столкнулся с кризисной ситуацией. Крупнейший в стране девелопер по объему продаж в 2023 году, компания Country Garden, в августе сообщила о рекордных убытках за полугодие (около $7 млрд) и предупредила о возможном дефолте. Хотя застройщику в итоге удалось добиться переноса выплат по облигациям на $1,4 млрд на три года, это не снимает рисков вокруг девелопера, накопившего долги на $187 млрд. В том же году другой крупный девелопер — China Evergrande Group — в очередной раз не смог осуществить выплаты по облигациям. Компания подала заявление о банкротстве для реструктуризации собственных долгов в $340 млрд, однако менеджмент компании пока не может договориться с ключевыми кредиторами о реализации соответствующего плана.
Кризис в китайском секторе недвижимости продолжается уже несколько лет. С середины 2021 года о дефолте объявили компании, на долю которых приходится около 40% продаж жилья в стране. На текущий момент 34 из 50 крупнейших застройщиков Китая уже объявили о просрочке по выплате облигаций. В связи с этим одно из крупнейших рейтинговых агентств Moody's понизило прогноз для всего сектора недвижимости Китая со стабильного до негативного.
В 2020 году правительство Китая ограничило возможности финансирования застройщиков, установив строгие требования к соотношению общего долга к активам. Эти меры привели к стагнации цен в 2021 году и снижению объемов продаж. Дополнительным фактором стало влияние пандемии — локдауны осложнили реализацию новых и завершение старых проектов, что лишило застройщиков значительной части прибыли и привело к первым просрочкам по выплатам долгов.
Первой крупной жертвой стал застройщик Evergrande. В конце 2021 года компания, долг которой превышал $300 млрд, объявила дефолт по облигациям. В августе 2023-го она подала заявку на банкротство в США. Проблемы Evergrande спровоцировали волну дефолтов среди других игроков отрасли. По данным Moody's, уровень необслуживаемых кредитов китайских банков вырос с 1,9% в 2020 году до 4,4% в конце прошлого года.
Китайскому правительству необходимо избежать «момента Lehman Brothers» — ситуации, аналогичной банкротству американского инвестиционного банка в 2008 году, с которого начался мировой финансовый кризис. Власти уже представили меры, направленные на увеличение финансирования застройщиков за счет покупки акций, облигаций и кредитов. Центральный банк Китая также увеличил поддержку проблемных застройщиков через льготные программы. Однако этих мер может оказаться недостаточно. Аналитики отмечают, что они могут поддержать продажи недвижимости в крупных городах, но вряд ли окажут значительный эффект на средние и небольшие города, на строительстве которых специализируется Country Garden.
Кризис недвижимости в Китае происходит на фоне замедления экономики. Во II квартале 2023 года ВВП страны вырос на 6,3% в годовом выражении, что оказалось ниже прогнозов. Объем китайского экспорта в августе снизился на 8,8% год к году, а объем импорта — на 7,3%. Если волна банкротств продолжится, это может привести к росту безработицы и снижению накоплений граждан, что ударит по внутреннему спросу. Аналитики проводят параллели с японским кризисом 1990-х годов, когда недостаточные меры поддержки привели к десятилетиям экономического застоя.
На данный момент китайские власти пытаются стабилизировать ситуацию путем ручного управления. Их главная цель — избежать полномасштабного краха сектора недвижимости, который может привести к серьезным экономическим последствиям. Однако, учитывая масштабы долговых обязательств девелоперов и общую экономическую ситуацию в стране, перспективы быстрого выхода из кризиса остаются неопределенными.
Ранее портал Всеостройке.рф рассказывал, о докладе аналитиков Института Китая и современной Азии РАН «Китай-2049: футурологический анализ».
Власти выявили 2 360 участков общей площадью около 875 га, связанных с предполагаемыми схемами владения землёй в интересах иностранцев. Их стоимость оценивают в 14 млрд батов.
22-10-2026 20:00Его выпуклый фасад когда-то напомнил Элтону Джону аудиосистему Bang & Olufsen.
22-10-2026 8:00Студия Šépka Architekti придумала его для семьи с шестью детьми, которой стало тесно в старой вилле. Чтобы сохранить архитектуру основного дома, отдельное жильё для двоих детей разместили в саду.
21-10-2026 17:00В ночь на 12 октября парижский рынок Marché des Enfants Rouges вспыхнул и за несколько часов выгорел дотла.
21-10-2026 14:00
6 
4 
4 
3 
С помощью собственной программы для работы с IFC команда нашла и исправила критические ошибки в IFC-модели для АГР — без пересборки в Revit и повторного экспорта модели в IFC.
23-10-2026 12:00
Подсчёты Национальной ассоциации инфраструктурных компаний приводит «Коммерсантъ».
23-10-2026 10:35
Ему планируют отдать взаимодействие с правительством и регионами, включая цифровизацию и внедрение ИИ в госсекторе. Герман Греф уже поддержал его приход.
23-10-2026 10:30
Прошел первое чтение Законопроект № 1272484-8.
23-10-2026 10:00
Биография Сергея Болдырева, который создал собственного девелопера «BMS Development Group», обошедшего конкурентов в борьбе за один из самых дорогих земельных активов Москвы.
23-10-2026 8:00
На закрытой встрече проекта «Эксперт.Практика» он обратил внимание на риски столичной экспансии девелоперов.
22-10-2026 20:15
«Почему бы эти филиалы, эти уникальные здания, то, что мы сегодня видим, не дополнять тематическими парками?»
22-10-2026 20:10
Емкости устройств хватает на пару электрокаров, при этом они обеспечивают около 90% зарядки примерно за полчаса.
22-10-2026 19:45
72-летний работающий пенсионер из Уфы приобрёл квартиру на вторичном рынке под 19% годовых. Причём ипотеку оформил сразу на 10 лет.
22-10-2026 19:00
Сейчас в системе работают сразу все основные участники стройки: технический заказчик, генподрядчик и фасадные подрядчики.
22-10-2026 18:00
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
