Китайский кризис недвижимости: как это произошло и что будет дальше?

Редакция Всеостройке.рф разбиралась, что пошло не так в строительной отрасли Китайской Народной Республики.  

Развитие китайского рынка недвижимости началось ещё в конце прошлого века, когда в 1998 году правительство страны официально прекратило распределение жилья среди населения. Этот шаг был не спонтанным: он завершил долгий процесс постепенного открытия рынка, который начался с пилотных проектов по либерализации и был сначала протестирован на отдельных регионах. Вскоре этот подход распространился на всю страну, и рынок недвижимости стал одним из ключевых факторов роста китайской экономики. На первых этапах только наиболее состоятельные граждане могли позволить себе покупку жилья, но с развитием рыночной экономики недвижимость стала доступнее. Доходы населения росли, также как и интерес банков к кредитованию: они начали активно выдавать займы и частным лицам, и застройщикам. Это позволило значительно увеличить объемы строительства, а городской рынок стал набирать обороты. По данным Всемирного банка, доля городского населения с 1998 по 2022 год выросла с 34% до 64%, что наглядно демонстрирует масштабы урбанизации. Об этом сообщил журнал Forbes.

В течение 25 лет рынок недвижимости КНР стабильно оставался двигателем экономического роста. По мере того как девелоперы возводили новые жилые комплексы, торговые центры и офисные здания, активно развивалась вся промышленность стройматериалов, создавались миллионы рабочих мест. Горожане платили за коммунальные услуги, что также приносило прибыль. Местные правительства охотно поддерживали масштабные проекты, видя в них возможность для повышения собственного благосостояния. С 2014 по 2019 год, то есть в период пяти лет до пандемии, инвестиции в жилую недвижимость выросли с 6,4 трлн до 9,7 трлн юаней — почти на 50%. В 2019 году девелоперы реализовали 1,5 млрд кв. м, что на 50% больше по сравнению с 2014 годом. Строительство шло по всей стране, и цены на жилье росли, нагревая рынок до предела.

Но вскоре китайский сектор жилой недвижимости столкнулся с кризисной ситуацией. Крупнейший в стране девелопер по объему продаж в 2023 году, компания Country Garden, в августе сообщила о рекордных убытках за полугодие (около $7 млрд) и предупредила о возможном дефолте. Хотя застройщику в итоге удалось добиться переноса выплат по облигациям на $1,4 млрд на три года, это не снимает рисков вокруг девелопера, накопившего долги на $187 млрд. В том же году другой крупный девелопер — China Evergrande Group — в очередной раз не смог осуществить выплаты по облигациям. Компания подала заявление о банкротстве для реструктуризации собственных долгов в $340 млрд, однако менеджмент компании пока не может договориться с ключевыми кредиторами о реализации соответствующего плана. 

Кризис в китайском секторе недвижимости продолжается уже несколько лет. С середины 2021 года о дефолте объявили компании, на долю которых приходится около 40% продаж жилья в стране. На текущий момент 34 из 50 крупнейших застройщиков Китая уже объявили о просрочке по выплате облигаций. В связи с этим одно из крупнейших рейтинговых агентств Moody’s понизило прогноз для всего сектора недвижимости Китая со стабильного до негативного.

В 2020 году правительство Китая ограничило возможности финансирования застройщиков, установив строгие требования к соотношению общего долга к активам. Эти меры привели к стагнации цен в 2021 году и снижению объемов продаж. Дополнительным фактором стало влияние пандемии — локдауны осложнили реализацию новых и завершение старых проектов, что лишило застройщиков значительной части прибыли и привело к первым просрочкам по выплатам долгов.

Первой крупной жертвой стал застройщик Evergrande. В конце 2021 года компания, долг которой превышал $300 млрд, объявила дефолт по облигациям. В августе 2023-го она подала заявку на банкротство в США. Проблемы Evergrande спровоцировали волну дефолтов среди других игроков отрасли. По данным Moody’s, уровень необслуживаемых кредитов китайских банков вырос с 1,9% в 2020 году до 4,4% в конце прошлого года.

Китайскому правительству необходимо избежать «момента Lehman Brothers» — ситуации, аналогичной банкротству американского инвестиционного банка в 2008 году, с которого начался мировой финансовый кризис. Власти уже представили меры, направленные на увеличение финансирования застройщиков за счет покупки акций, облигаций и кредитов. Центральный банк Китая также увеличил поддержку проблемных застройщиков через льготные программы. Однако этих мер может оказаться недостаточно. Аналитики отмечают, что они могут поддержать продажи недвижимости в крупных городах, но вряд ли окажут значительный эффект на средние и небольшие города, на строительстве которых специализируется Country Garden.

Кризис недвижимости в Китае происходит на фоне замедления экономики. Во II квартале 2023 года ВВП страны вырос на 6,3% в годовом выражении, что оказалось ниже прогнозов. Объем китайского экспорта в августе снизился на 8,8% год к году, а объем импорта — на 7,3%. Если волна банкротств продолжится, это может привести к росту безработицы и снижению накоплений граждан, что ударит по внутреннему спросу. Аналитики проводят параллели с японским кризисом 1990-х годов, когда недостаточные меры поддержки привели к десятилетиям экономического застоя.

На данный момент китайские власти пытаются стабилизировать ситуацию путем ручного управления. Их главная цель — избежать полномасштабного краха сектора недвижимости, который может привести к серьезным экономическим последствиям. Однако, учитывая масштабы долговых обязательств девелоперов и общую экономическую ситуацию в стране, перспективы быстрого выхода из кризиса остаются неопределенными.

Ранее портал Всеостройке.рф рассказывал, о докладе аналитиков Института Китая и современной Азии РАН «Китай-2049: футурологический анализ».