Квартира за городскую зарплату: где в России можно купить новостройку без ипотечного миллиона на первый взнос*
Разобрали на примере проектов девелопера DARS в разных регионах страны.
Первый взнос по ипотеке в 2026 году — это около 20% от стоимости квартиры. Но цифра средняя: на практике требования банков могут отличаться. Срок накопления на начальный платеж зависит от цены жилья, дохода семьи и нормы сбережения — той доли дохода, которую удается откладывать ежемесячно. В этой статье мы разобрали механику формирования первоначального взноса и рассчитали ориентировочный срок его накопления при средней зарплате — посмотрели, как это работает на практике, на примере жилых комплексов федерального девелопера DARS в разных городах страны.
Первый взнос по ипотеке: требования банков в 2026 году
Первоначальный взнос — это не формальное требование банка, а ключевой инструмент управления кредитным риском. Для кредитора наличие собственных средств заёмщика служит индикатором его финансовой дисциплины и платёжеспособности. Кроме того, начальный взнос выполняет функцию буфера на случай падения цен на недвижимость — если залог подешевеет, банк всё равно сможет вернуть выданные средства за счёт уже внесённой суммы. Наконец, наличие взноса снижает общую сумму кредита, что уменьшает долговую нагрузку заёмщика и риск превышения ее предельного уровня, установленного регулятором.
По стандартным рыночным кредитам большинство банков сегодня требует от 20% стоимости жилья, и льготные государственные программы в большинстве случаев придерживаются того же порога.
Так, по данным на 1 октября, в Сбере и ВТБ для оформления ипотеки под рыночный процент заемщику необходимо иметь от 20,1% стоимости квартиры. В банке ДОМ.РФ можно взять кредит на покупку жилья с первым взносом от 20,01%, а, например, в банке Уралсиб требуется начальный взнос в 20%. По льготным программам с господдержкой — семейной, ИТ, дальневосточной — требования те же: минимальные 20%. Но в разных банках требования могут отличаться.
Итоговая сумма первого взноса по ипотеке зависит от нескольких факторов: помимо условий конкретного банка, это также стоимость самой недвижимости и профиль заёмщика, в том числе его кредитная история. Наличие просрочек в прошлом может привести к тому, что банк потребует более высокий взнос для компенсации рисков. Чистая история, подтверждённый доход, статус зарплатного клиента — всё это способно смягчить требования. Банки используют скоринговые системы, которые анализируют десятки параметров, и итоговое решение по условиям может отличаться даже для людей с одинаковой зарплатой.
Сколько копить на первый взнос: реальный расчёт
Срок накопления первоначального взноса по ипотеке складывается из нескольких факторов:
цены выбранной квартиры;
минимального процента, который требует банк;
дохода заемщика или семьи;
суммы, которую удается откладывать каждый месяц;
роста стоимости недвижимости;
наличия материнского капитала, субсидий или других средств;
текущих кредитов и обязательных расходов.
Если взять в расчет средний уровень первого взноса в 20%, то для того чтобы он по сумме был не более 1 млн рублей, квартира должна стоить не выше 5 млн рублей. На примере проектов DARS в разных регионах России рассмотрим, какие варианты доступны в пределах такой суммы, какой будет требоваться первый взнос в каждом конкретном случае и как долго на него придется копить. Начнем с Уфы.
Уфа
В этом городе DARS возводит масштабный микрорайон «Город природы» рядом с лесным массивом полуострова Козарез, на побережье реки Белая. Помимо жилых домов, застройщик планирует возвести здесь три школы, четыре детских сада, поликлинику. Подробнее об этом жилом комплексе ранее рассказывала учредитель и директор портала Всеостройке.рф Светлана Опрышко.
За 5 млн рублей** в этом проекте доступны студии, а также одно- и двухкомнатные квартиры, которые как раз можно купить с первым взносом до 1 млн рублей.
Минимальным первый взнос будет при минимальной стоимости объекта. В данном ЖК — это студия по цене 2,7 млн рублей. При покупке этой квартиры в ипотеку первый взнос будет 539 000 рублей (20%). И накопить эту сумму житель региона со среднестатистическим доходом может примерно за два года. Рассказываем, как считали.
В Республике Башкортостан среднемесячная начисленная заработная плата работников по полному кругу организаций составляет около 81,2 тыс. рублей (по данным Росстат на июнь 2026 г.). Но Росстат учитывает начисленную зарплату до вычета НДФЛ (13%). С учётом налога «на руки» работники в регионе получают порядка 70,6 тыс. рублей.
Если откладывать всю зарплату, то накопить на первый взнос по ипотеке для покупки студии в ЖК «Город природы» получится за 7,6 месяца (без учёта роста стоимости недвижимости). При более реалистичном сценарии — откладывая 30% дохода, то есть около 23 тыс. рублей в месяц, — срок накопления увеличится до 23,4 месяца, то есть почти до двух лет.
Волгоград
Здесь DARS реализует два проекта, один из них — микрорайон «Долина». Это комфортные дома переменной этажности с приватными зелеными дворами. Инфраструктура жилого комплекса развивается вместе с районом. Уже построены школа и 3 детских сада, а также здесь создан Черкасовский сквер площадью 4 гектара — пространство для отдыха и активной жизни.
В этом ЖК в бюджете около 5 млн рублей доступны одно- и двухкомнатные квартиры. Минимальная цена — 3,1 млн рублей. Чтобы купить такую квартиру в ипотеку с первым взносом 20%, необходимо накопить 620 000 рублей.
В Волгоградской области среднемесячная начисленная заработная плата — 76,5 тыс. рублей (с учётом НДФЛ — около 66,5 тыс.). Если откладывать всю сумму полностью, то накопить на первый взнос получится за 9,4 месяца. А если откладывать треть от дохода — за 28,2 месяца, или примерно за 2 года и 4 месяца.
Хабаровск
В этом городе у застройщика сразу четыре жилых комплекса. Один из них — ЖК «Дальневосточный квартал». Это проект комплексного развития территории на улице Промывочной, в рамках которого на участке площадью более 458 тыс. кв. м вырастет новый городской мини-полис: более 311 тыс. кв. м жилья, современная школа, детские сады.
Здесь за 5 млн рублей (напомним, именно при такой стоимости квартиры первый взнос 20% будет до 1 млн рублей) можно купить студию, одно- или двухкомнатную квартиру. Минимальная цена лотов в проекте — 3,08 млн рублей. В этом случае 20-процентный взнос составит 615 000 рублей. И накопить такую сумму жители региона со средним ежемесячным доходом смогут за срок чуть больше года, если будут откладывать треть зарплаты.
Так, в Хабаровском крае среднемесячная начисленная заработная плата оценивается 119,3 тыс. рублей (после вычета НДФЛ — около 103,7 тыс.). Если откладывать всю сумму полностью, то накопить на первый взнос получится за 5,9 месяца. А если откладывать треть от дохода, то за 17,8 месяца.
Ульяновск
Здесь застройщик реализует пять проектов, в том числе и жилой комплекс комфорт-класса «Атмосфера» в Новом городе, о котором мы также уже подробно рассказывали в рамках обзора проектов DARS в Ульяновске. ЖК включает в себя шесть разноэтажных домов высотой от 16 до 24 этажей и собственный двор-парк площадью более 3,5 га, который станет главной особенностью проекта.
В пределах 5 млн рублей в жилом комплексе представлены студии и однокомнатные квартиры. Минимальный бюджет — студия за 2,6 млн рублей. Для ее покупки в ипотеку потребуется начальный взнос 519 000 рублей.
С учётом того, что в Ульяновской области среднемесячная начисленная заработная плата на июль 2026 г. составляла около 80,4 тыс. рублей (после вычета НДФЛ — порядка 69,9 тыс.), накопить на первый ипотечный взнос можно за 7,4 месяца, если зарплату вообще больше ни на что не тратить. А если откладывать комфортную треть от дохода, то собрать необходимую сумму получится за 22,3 месяца, или ориентировочно за год и девять месяцев.
Так что универсальной цифры нет — срок накопления на первый взнос по ипотеке определяется балансом между ценой жилья, доходом и той его долей, которую реально удается откладывать.
Отсутствие накоплений не всегда означает, что покупку новостройки придется отложить. В ряде случаев первоначальный взнос можно сформировать не только из личных сбережений, но и, например, за счет материнского капитала — это самый доступный и распространённый способ для семей с детьми. Его размер в 2026 году составляет 728,9 тыс. рублей на первого ребёнка и 963,2 тыс. рублей — на второго, если он родился после 2020 года, а также на третьего и любого последующего ребёнка, если ранее семья не получала маткапитал. Сертификат можно направить на первоначальный взнос сразу после получения, без ожидания достижения детей какого-то определенного возраста. В регионах с невысокими ценами на жильё маткапитал способен покрыть взнос полностью, а в крупных городах — закрыть значительную его часть.
Для военнослужащих — участников накопительно-ипотечной системы — первоначальный взнос формируется из целевого жилищного займа, который предоставляет государство. И это еще один способ оформить ипотеку без собственных накоплений. Другой вариант — взять кредит под залог уже существующей недвижимости (если она есть). В этом случае ряд банков также не предъявляет требований к первому взносу. Ещё существуют программы застройщиков, которые предлагают собственные субсидии или рассрочку на первоначальный взнос.
Отдельно стоит упомянуть жилищные сертификаты и субсидии для определённых категорий граждан: молодые семьи, работники бюджетной сферы и др. Они также могут быть использованы как первоначальный взнос, но доступны такие возможности ограниченному кругу лиц.
Таким образом, отсутствие собственных накоплений — не всегда препятствие для покупки новостройки. Однако у каждого из способов есть свои условия и ограничения. Поэтому перед выбором такого варианта важно трезво оценить свою финансовую устойчивость и сравнить все альтернативы.
Резюмируем
На примере проектов девелопера DARS в разных городах страны мы убедились: мечта о собственной квартире без гигантского первоначального взноса может стать реальностью. Стоимость студий и небольших квартир в пределах 2,5–3 млн рублей позволяет уложиться в первый взнос около 500–600 тысяч рублей. Сроки накопления такой суммы при ответственном подходе к бюджету варьируются от нескольких месяцев до пары лет, что делает покупку жилья достижимой и при средней зарплате. И даже если накоплений не хватает, есть различные инструменты, помогающие снизить сумму первого взноса. Главное — трезво оценивать свои доходы, учитывать рост цен на недвижимость и внимательно изучать условия банков.
Ранее портал Всеостройке.рф рассказывал, сколько нужно зарабатывать, чтобы банк одобрил «двушку», и писал о 5 способах купить квартиру, если нет денег: реальные схемы с расчетами на 2026 год.
* Информация не является индивидуальной рекомендацией, носит исключительно информационно-аналитический характер и не должна рассматриваться как рекомендация к инвестированию, покупке, продаже какого-либо актива. Мнения, изложенные в рейтингах и обзорах, отражают только и исключительно взгляд редакции.
На месте взлетно-посадочной полосы — район на десятки тысяч жителей: школы, поликлиники, парки, деловой центр. Бывший аэропорт Ростова превращается в «Новый Ростов».
За год КОЛДИ перешла от создания единичных объектов к управлению системным портфелем. Стратегия включает развитие элитного и премиального жилья, офисов А/А+ и новых форматов коммерческой недвижимости.
Рассказываем, как инженер из Северодвинска прошел путь от управления химическим производством до ГК «Атлант» и крупных жилых проектов Москвы и Подмосковья.
Главный дом на 755 «квадратов», флигель, гектар с лишним земли в аренде — и всё это за 2,72 миллиона рублей, сумму, за которую в Москве даже студию не купишь.
Крупные EPS-блоки укладывают вместо части тяжёлой насыпи. Они примерно в 100 раз легче обычного грунта, поэтому меньше давят на основание и помогают сократить осадку дороги.
Бывший гендиректор IKON Development может стать заместителем гендиректора Фонда реновации по инвестиционно-коммерческому направлению — вместо Романа Бальсевичуса.
01-10-2026 13:14
4 
