Что изменилось для тех, кто профессионально работает с недвижимостью: сдает объекты в аренду, покупает и продает, инвестирует через ИП.
Налоговая реформа, вступившая в силу с 2026 года, согласно Закону № 425-ФЗ, стала самой сложной за последние годы. Разбираем ключевые изменения и как они повлияют на тех, кто работает с недвижимостью.
Основное нововведение касается правил перехода на уплату НДС. С января 2026 года лимит выручки для перехода на НДС снижается с действующих 60 млн до 20 млн рублей. При этом оцениваться будет доход, полученный уже в 2025 году.
Если выручка ИП в 2025 году превысила 20 млн рублей, то с 1 января 2026 года он обязательно становится плательщиком НДС. Причем дальше лимит будет снижаться поэтапно: например, если в 2026 году выручка составит 19 млн, с 2027 года нужно будет платить НДС, так как лимит будет уже 15 млн.
Никаких заявлений подавать не нужно — переход произойдет автоматически. Возникнет обязанность вести полный бухгалтерский учет и сдавать декларации по НДС.
Важный нюанс: вместо стандартной ставки НДС в 22% ИП смогут выбрать льготную ставку: 5% при годовом доходе до 250 млн рублей или 7% — при доходе от 250 до 450 млн. Но здесь кроется главная ловушка для арендодателей: этот НДС вы, скорее всего, не сможете принять к вычету, так как у вас практически нет «входящего» НДС. Фактически 5–7% превращаются в дополнительный налог с продаж.
Итог для арендодателя: вместо 6% с арендного платежа вы будете платить 6% + 5% = 11%. Или вам придется договариваться с арендатором о повышении арендной ставки, чтобы переложить на него этот дополнительный сбор.
Опасная ситуация может возникнуть у собственников, которые сдают недвижимость и решают ее продать. Рассмотрим пример: ИП сдает помещение, его годовая выручка не превышает 20 млн рублей. В июне 2026 года он продает этот объект за 22 млн рублей. Доход от единичной продажи в 22 млн рублей превышает годовой лимит в 20 млн.
В результате ИП автоматически переходит на НДС с месяца, следующего за месяцем превышения. Это касается всех его последующих операций: как арендных платежей с других объектов, так и новых продаж. К уплате налога по УСН добавится НДС.
Теперь необходимо заранее просчитывать, не приведет ли разовая крупная сделка к переходу на НДС и увеличению налоговой нагрузки на весь бизнес.
Еще одно правило, которое ужесточается: лимит по остаточной стоимости основных средств для применения УСН повышается со 150 млн до 200 млн рублей. Если балансовая стоимость имущества, используемого в предпринимательской деятельности, превышает 200 млн рублей, ИП теряет право на УСН и льготные ставки НДС 5–7% и переходит на общую систему налогообложения с НДС по ставке 22%.
Налоговые органы могут отслеживать этот показатель через кадастровую стоимость объектов и данные бухгалтерского учета.
Годовой лимит доходов для применения патента также снижается до 20 млн рублей. Совокупный доход по УСН и ПСН будет суммироваться для проверки соблюдения этого лимита.
Самозанятость по-прежнему остается вариантом только для сдачи жилой недвижимости с лимитом дохода 2,4 млн рублей в год. При превышении этого порога необходимо регистрироваться как ИП.
Отдельное внимание было уделено рискам для физических лиц, которые систематически совершают сделки с недвижимостью: покупка с последующей продажей, активная сдача нескольких объектов. Если налоговая квалифицирует такую деятельность как предпринимательскую, она вправе доначислить налоги по правилам для юрлиц. Косвенным признаком может служить, например, продажа более 3 объектов в год. В этом случае физическое лицо может быть переведено на общую систему налогообложения с НДС 22%.
Попытки разделить один бизнес по аренде между несколькими родственниками ИП — например, путем дарения долей в имуществе — крайне рискованная схема. Налоговые органы умеют выявлять признаки дробления: родственные связи, один вид экономической деятельности, общее управление. Если схему признают дроблением, все доходы соберут на одного человека и доначислят налоги и пени.
Легальный способ — разделять разные виды экономической деятельности. Например, муж сдает коммерческую недвижимость, а жена в подаренном помещении открывает фитнес-студию под своим ИП и с другим кодом ОКВЭД. Это уже не будет считаться дроблением.
Реформа почти не коснулась обычных физлиц: шкала НДФЛ осталась прежней. Сохранилось и правило освобождения от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости, которой владели более 5 лет, но теперь этот срок должен быть непрерывным. Если право собственности прерывалось при дарении или переоформлении жилья — срок начинается заново.
Эпоха упрощенки для серьезных операций с недвижимостью закончилась. Теперь любой собственник, работающий с недвижимостью, должен думать не только как инвестор, но и как налоговый стратег.
Ранее мы разбирали, как получить налоговый вычет за покупку квартиры, и рассказали, какие штрафы ждут владельцев недвижимости в 2026 году.
Проект будет считаться завершенным не только после ввода объекта в эксплуатацию, но и после его регистрации и прохождения классификации с включением в специальный реестр.
30-04-2026 15:00Подробнее читайте в нашем материале.
30-04-2026 11:00В судебной практике последних лет прослеживается ужесточение позиции судов по отношению к подрядчикам — они в полной мере обязаны нести риски по исполнению госконтракта.
29-04-2026 8:00Пошаговая инструкция для жильцов: нормы шума, жалобы, замеры и судебная практика.
28-04-2026 13:00
Натуральные материалы, панорамный свет, минимализм и связь с природой — практические решения из норвежского опыта для современного строительства.
30-04-2026 19:30
Роскошные и уютные гостиные звезд Голливуда: идеи для дома от Дженнифер Энистон, Дайан Китон, Уилла Смита и других знаменитостей.
30-04-2026 19:00
Редакция Всеостройке.рф разбиралась в плюсах и минусах покупки и строительства дома.
30-04-2026 18:30
Авито Услуги запустили раздел для коммерческого строительства.
30-04-2026 18:15
Разбираем реальные интерьеры кухонь знаменитостей — от минимализма до арт-дизайна — и делаем выводы для ремонта.
30-04-2026 18:00
Это проект ViliaSprint² от Plurial Novilia. Он представляет собой трехэтажное здание площадью 800 квадратных метров с 12 социальными квартирами.
30-04-2026 17:00
Разбираем планировку, интерьер и инженерные особенности скандинавской дачи на частном острове — минимализм, автономность и максимум уюта.
30-04-2026 16:30
Разбираем культовые виллы звезд, их архитектуру, планировки и атмосферу — и объясняем, как применить эти решения при строительстве дачи или загородного дома.
30-04-2026 16:00
В числе проектов компании — торговые центры, терминалы аэропортов, дома по реновации в Москве и крупные жилые кварталы в регионах. Всего — свыше 3,7 млн кв. м недвижимости.
30-04-2026 15:30
От квартиры на Rue Cambon до апартаментов в отеле Ritz Paris — как формировался стиль, который до сих пор вдохновляет дизайнеров элитной недвижимости по всему миру.
30-04-2026 14:00
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
Полезная информация!
Спасибо Вам за обратную связь 🙌