Разбирались вместе с экспертом в тонкостях изменения законодательства строительной отрасли.
Наталья Круглова, управляющий партнёр Trophy Assets*, независимый эксперт, рассказала в интервью порталу Всеостройке.рф об основных трендах изменений в законодательстве строительной отрасли.
*Trophy Assets — инвестиционно-брокерская компания, специализирующаяся на работе с недвижимостью и проблемными объектами, сопровождении сделок M&A (mergers and acquisitions, с англ. — «слияния и поглощения»), а также предлагающая клиентам профессиональное управление портфелями активов.
Благодаря усилиям представителей законодательной власти, Минстроя и девелоперского сообщества были приняты корректировки к 214-ФЗ, позволившие решить проблему обманутых дольщиков. Однако отрасль, которая вносит 6%-ый вклад в ВВП и создаёт до 15% рабочих мест в стране, требует постоянного внимания к обновлению регуляторной базы, которая позволит обеспечить еще большие мультипликативные эффекты строительной индустрии через оптимизацию бизнес-процессов и создание новых инвестиционных инструментов.
Есть огромное количество направлений оптимизации отраслевой регуляторики, которыми занимаются власти как на уровне федеральном, так и в рамках полномочий субъектов, и есть профессиональные сообщества в рамках политических и общественных объединений, которые эффективно работают с той частью повестки, которую считают приоритетом. Мне бы хотелось обратить внимание на недостаточность нормативной базы, связанной с развитием арендного жилья, в то время как институционализация этого рынка может принести эффект, измеряемый триллионами рублей дополнительных бюджетных поступлений. Регуляция рынка аренды сейчас недостаточна. Отношения между арендатором и арендодателем — как правило, отношения вне правового поля. Формально они регулируются Гражданским кодексом, налоговые аспекты — Налоговым кодексом, а вопросы использования жилого фонда — Жилищным кодексом, однако номинальная регуляция оборачивается на практике фактическим теневым оборотом услуг в этой сфере. Легализации рынка в целом и созданию комплексного правового режима поможет институционализация аренды. С пакетом предложений в этой сфере выступил ДОM.РФ — основной инициатор изменений на рынке аренды. Им предложены механизмы корпоративной аренды, расширение льготы по налогу на имущество для собственников арендного жилья, имущественный налоговый вычет на расходы на найм жилья, преференции по выкупу земельных участков для застройщиков, а также комплексные меры по уточнению правовых механизмов оборота арендного жилья. Это очень правильные инициативы.
Введение налогового вычета по НДФЛ на расходы по аренде может уменьшить фактическую стоимость найма для арендатора и одновременно стимулировать легализацию рынка, так как воспользоваться льготой можно только при оформлении официального договора. Это также приведет к дополнительным поступлениям в бюджет, а владельцы арендной недвижимости получат инструмент для налоговой оптимизации. Дополнительные льготы по налогу на имущество и налогу на прибыль для собственников арендного жилья способны сделать доходность таких инвестиций сопоставимой с депозитной доходностью, особенно при условии снижения ключевой ставки.
На текущий момент аренда часто оказывается более выгодной, чем покупка жилья: разница в доходности на капитал позволяет платить за аренду в два-три раза меньше, чем расходы на обслуживание ипотечного кредита, при этом сохраняя возможность получения дополнительного дохода. Это повышает привлекательность арендной модели для собственников недвижимости и стимулирует рост предложения на рынке. В перспективе это может привлечь не только частные средства, но и корпоративное финансирование, а также создать платформу для появления инвестиционных инструментов, основанных на арендной недвижимости. Такой актив может быть интересен долгосрочным инвесторам: пенсионным фондам, страховым компаниям и паевым инвестиционным фондам — благодаря стабильному денежному потоку, индексации арендных ставок и возможности диверсифицировать портфель.
Мировой опыт показывает, что институциональная аренда активно развивается, что связано с глобальной тенденцией перехода от владения активами к использованию услуг. Основной эффект регулирующих изменений, направленных на институционализацию аренды, заключается в создании альтернативного пути для граждан улучшить жилищные условия, обеспечивая доступ к арендной модели наряду с ипотечным приобретением недвижимости. Регуляторные меры способны трансформировать рынок, смещая акцент с обязательного владения собственностью на возможность решения жилищных вопросов через сервис аренды.
Арендная модель приносит выгоды всем участникам рынка. Государство получает инструмент для эффективного развития социальной повестки, застройщики — дополнительный спрос и возможность реализовывать невостребованные лоты, а банки — снижение кредитных рисков и уменьшение вероятности необходимости поддержки строительного сектора. В рамках модели build-to-rent застройщик может получать доход через девелоперскую маржу, передавая объекты агрегаторам арендного жилья, если будет создана соответствующая нормативная база. Кроме того, удержание части площадей вне продажи позволяет стабилизировать денежные потоки через аренду и капитализировать актив через услуги управления недвижимостью.
Совершенствование правового статуса арендного жилья является ключевым условием для институционализации рынка. Формирование юридических механизмов управления пулом арендной недвижимости, привлечение инвестиций и упрощение взаимодействия с арендаторами позволит снизить риски и создать привлекательные условия для долгосрочных вложений в сектор.
Ранее мы также рассказывали о том, как правильно составить договор аренды: советы для арендодателя.
Приказ Минстроя России от 15.09.2025 № 556/пр.
06-12-2025 6:09 Об этом заявил замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин на VIII Международном форуме «Малоэтажная Россия - 2025».
05-12-2025 11:08 Местная жительница требовала отменить сделку по продаже квартиры и вернуть жильё прежнему владельцу.
05-12-2025 9:39 О подготовке соответствующего законопроекта сообщил в своем тг-канале зампред комитета Госдумы по безопасности и противодействию коррупции Юрий Афонин.
04-12-2025 6:13 
Так, через 5 лет бывший следственный изолятор превратится в городское пространство с променадами, гастрономическими изысками и арт-объектами.
06-12-2025 8:05 
Об этом заявили аналитики компании «Яков и Партнеры» и Единого ресурса застройщиков.
06-12-2025 7:50 
Как сообщается, она поспособствовала «оптимизации» тендера на строительство скоростных автомагистралей.
06-12-2025 6:42 
Данная информация содержится в постановлении мэра Москвы от 3 декабря 2025 г. Nº 933-РП.
06-12-2025 6:25 
Приказ Минстроя России от 15.09.2025 № 556/пр.
06-12-2025 6:09 
Спрос на исключительную приватность, камерность и вневременность продолжает расти.
05-12-2025 12:45 
При этом их доля в корпоративном кредитном портфеле увеличилась до 26,8% с 3,6%.
2 05-12-2025 11:28 
Об этом заявил замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин на VIII Международном форуме «Малоэтажная Россия — 2025».
2 05-12-2025 11:08 
Доходность по третьему выпуску цифровых финансовых активов застройщика составит 19%.
05-12-2025 10:53 
Местная жительница требовала отменить сделку по продаже квартиры и вернуть жильё прежнему владельцу.
4 05-12-2025 9:39 
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
Префернции для арендаторов — правильный путь. Арендодателям просто так из тени выходить не выгодно. А если арендаторы массово будут требовать официального оформления, то дело сдвинется с мертвой точки. Потому что спрос рождает предложение.
спасибо, что прокомментировали😀