13.11.2026 14:00
От бизнес-центров с бюджетами свыше 50 млрд рублей до логистических комплексов и гостиницы с казино. Рассмотрим, куда застройщики направляют инвестиции в 2026 году.
Российские девелоперы продолжают вкладывать миллиарды рублей не только в жилищное строительство. В их портфелях появляются крупные бизнес-центры, индустриально-логистические парки и гостиничные комплексы. Одни компании рассчитывают на продажу офисных площадей, другие создают объекты для долгосрочной аренды и работы с корпоративными клиентами.
По оценке IBC Real Estate, за январь–сентябрь 2026 года объем инвестиционных сделок с недвижимостью в России составил 597 млрд рублей — на 29% меньше, чем годом ранее. Однако снижение активности на инвестиционном рынке не остановило запуск крупных строительных проектов.
Редакция портала Всеостройке.рф изучила десять нежилых проектов российских девелоперов, по которым к 7 ноября 2026 года были опубликованы инвестиционные бюджеты или экспертные оценки.
В подборку вошли десять крупных проектов офисной, индустриально-логистической и гостиничной недвижимости с опубликованными инвестиционными бюджетами или экспертными оценками. При сравнении учитывалась стоимость без повторного включения привлеченного кредитного финансирования.
Таблица 1. ТОП-10 нежилых проектов российских девелоперов по опубликованным инвестиционным ориентирам*
| Место | Девелопер и проект | Регион | Инвестиции |
|---|---|---|---|
| 1 | Dar — бизнес-центр «Поле» | Москва | Более 50 млрд ₽ |
| 2 | ГК «Гранель» — БЦ «Звенигородская» | Москва | 30–35 млрд ₽, оценка экспертов |
| 3 | ГК «Расцветай» — БЦ в Коммунарке | Москва | 23,4 млрд ₽ |
| 4 | STONE — комплекс на Сущевском Валу | Москва | Около 23 млрд ₽ |
| 5 | ГК «Носта» — парк «Северные ворота» | Ростовская область | До 22 млрд ₽ |
| 6 | «Самсон» — гостиница с казино в «Приморье» | Приморский край | Около 20 млрд ₽ |
| 7 | «Прайм Лайф» — бизнес-центр «ЭОН» | Москва | Около 20 млрд ₽ |
| 8 | Upside Development — БЦ на Ленинградском проспекте | Москва | Более 16,5 млрд ₽ |
| 9 | Forma (ГК ПИК) — офисный комплекс у «Аминьевской» | Москва | 10–17 млрд ₽, оценки экспертов |
| 10 | ГК «ИНСИТИ» — логопарк в хуторе Ленина | Краснодарский край | 7,3 млрд ₽ |
*Источники: сообщения девелоперов, региональных инвестиционных структур и отраслевые публикации 2025–2026 годов. «Звенигородская»: 30–35 млрд ₽ — оценка отраслевых экспертов, не опубликованная компанией смета. Forma у «Аминьевской»: 10–17 млрд ₽ — диапазон экспертных оценок при нераскрытом бюджете. «Северные ворота»: до 22 млрд ₽ — предельный ориентир соглашения. Значения «более» и «около» не являются окончательной стоимостью строительства.
Арифметическая сумма значений, использованных для сопоставления, — около 222 млрд рублей. Это условный показатель: для Forma и «Гранель» взяты нижние экспертные оценки, а для «Северных ворот» — напротив, верхний предел соглашения. Реальная стоимость десятки не установлена, и указанную сумму нельзя трактовать как уже освоенные инвестиции.
У будущего «Поля» на Ленинградском проспекте две башни — на 33 и 43 этажа. В концепции APEX их объединяет стилобат с эксплуатируемой кровлей: здесь задуманы места для работы, отдыха и спорта. Для Dar этот комплекс означает выход на самостоятельный офисный рынок, а не просто появление коммерческих помещений в составе жилой застройки.
На офисы приходится 119,1 тыс. кв. м из 209,6 тыс. кв. м общей площади. Остальное займут сопутствующие помещения, в том числе рестораны и торговые точки. Проектом предусмотрено 655 парковочных мест.
Dar сообщил о начале строительных работ в сентябре 2026 года, завершение запланировано на 2030-й. При бюджете свыше 50 млрд рублей компания намерена продавать офисы отдельными лотами — как корпоративным покупателям, так и инвесторам под аренду. Такая схема требует стабильного спроса на небольшие и средние помещения, а к моменту ввода рядом появятся предложения других девелоперов.
На 1-м Силикатном проезде в Москве у «Гранель» строится первая самостоятельная офисная высотка класса А. Архитекторы ABD architects спроектировали 42 этажа над общественно-торговым стилобатом. Из общей площади 107,2 тыс. кв. м под офисы отведено около 70,5 тыс. кв. м. Раньше девелопер был известен прежде всего жилыми комплексами, теперь выводит на рынок крупный деловой объект.
Сумму 30–35 млрд рублей назвала CRE в марте 2026 года. Это расчет отраслевых консультантов: сама «Гранель» бюджет строительства не раскрывала. Зато назначение здания и его основные характеристики можно проверить по документации и материалам девелопера.
В «Звенигородской» продаются офисные блоки, а не апартаменты. Запланированы рестораны, торговые помещения и парковка на 381 автомобиль. Сроки ввода в материалах девелопера расходятся: новость от 20 марта 2026 года указывает IV квартал 2029-го, актуальная страница проекта — II квартал того же года. Поэтому фиксировать один из этих сроков как окончательный пока нельзя.
При оценке перспектив проекта важны две неопределенности: окончательная стоимость строительства и объем конкурирующих офисных площадей в районе Большого Сити. Ни одну из них не следует подменять предположением об уже гарантированной доходности.
Первый московский бизнес-центр класса А новосибирская ГК «Расцветай» собирается построить в Коммунарке. В декабре 2025 года РБК писало об инвестициях в 23,4 млрд рублей и площади примерно 72 тыс. кв. м. Помимо офисов здесь запланированы торговые и общественные помещения.
Позднее появились другие параметры: в феврале 2026 года CRE сообщало уже о площади свыше 74 тыс. кв. м, а стоимость обозначало словами «более 10 млрд рублей». Прямого противоречия с оценкой РБК здесь нет: 23,4 млрд тоже больше 10 млрд. Но площадь за это время изменилась, поэтому цифру из декабрьской публикации разумно считать ориентиром, а не окончательной сметой.
Будущий офисный комплекс находится в формирующемся административно-деловом центре Новой Москвы. Градостроительный план участка был выдан осенью 2025 года. Для девелопера, известного жилыми проектами в Сибири, задача заключается не только в строительстве высотного здания, но и в поиске корпоративных покупателей на незнакомом прежде столичном рынке.
Коммунарка получает новый деловой центр на фоне развития жилых районов Новой Москвы. Для застройщика это означает необходимость привлечь покупателей и арендаторов в локацию, где офисный рынок пока только формируется.
На Сущевском Валу вместо прежнего торгового объекта должен появиться новый комплекс STONE. По концепции в нем разместятся две офисные башни — на 23 и 13 этажей. Для ресторана предусмотрено отдельное двухэтажное здание. Общая площадь заявлена на уровне 80,3 тыс. кв. м. Предварительная стоимость — около 23 млрд рублей, а строительные работы намечены на 2027–2030 годы.
STONE в данном случае не осваивает незнакомый сегмент, офисы были специализацией девелопера еще до выхода в жилищное строительство. На Сущевском Валу компания меняет назначение участка, ранее занятого торговым объектом. Это пример редевелопмента, а не смены девелопером профиля.
Отдельное достоинство адреса — близость Савеловского транспортного узла. Сотрудники будущих офисов смогут пользоваться метро и пригородными поездами, а не только автомобилем.
Путь STONE от работы с бывшими промышленными площадками к новым офисным комплексам редакция разбирала в материале об истории STONE и Максиме Гейзере.
ГК «Носта» выбрала участок у Северного обхода Ростова-на-Дону, в Аксайском районе. Там, на 60,5 га, планируются пять складских корпусов и помещения для пищевых производств. Арендный фонд всего парка должен составить примерно 250 тыс. кв. м — масштаб, при котором особое значение приобретают транспортные выезды и инженерные сети.
На реализацию «Северных ворот» отводится 5–7 лет. Агентство инвестиционного развития Ростовской области указывает вложения до 22 млрд рублей — именно «до», поскольку речь о предельном ориентире соглашения, а не о потраченных средствах. После запуска инвестор и резиденты рассчитывают обеспечить до 2000 рабочих мест.
«Носта» уже работает в жилищном и коммерческом девелопменте. В «Северных воротах» ее задача — создать площади для логистических компаний и производственных резидентов, обеспечив транспортную доступность и эксплуатацию инфраструктуры. Продажа жилых или курортных апартаментов в концепции парка не предусмотрена.
Соглашение о строительстве пятизвездочной гостиницы с казино «Самсон» подписал в июне 2026 года. Площадку площадью 8,9 га выбрали в игорной зоне «Приморье». План предусматривает 800 гостиничных номеров и около 75 тыс. кв. м зданий. На проект заявлено примерно 20 млрд рублей; сведений о фактическом освоении этой суммы пока нет.
В игорной зоне уже действуют Tigre de Cristal и «Шамбала». Это означает наличие туристической инфраструктуры и одновременно — конкуренцию за гостей. Отель «Самсона» задуман как часть развлекательного кластера, а не как жилой комплекс для постоянного проживания.
На 7 ноября 2026 года подтверждено инвестиционное соглашение и основные параметры отеля. Достоверных сведений о начале строительства основных корпусов не найдено; сроки ввода в открытых сообщениях не определены.
На Варшавском шоссе «Прайм Лайф» возводит бизнес-центр «ЭОН»: один корпус высотой 21 этаж, второй — восемь. Совокупная площадь достигнет примерно 120,8 тыс. кв. м. Вместе с офисами появятся торговая галерея и общественные помещения, под автомобили отведено 599 мест. Ввод запланирован на III квартал 2029 года.
Финансовые показатели «ЭОН» в публикациях различаются по смыслу. Около 20 млрд рублей — публично озвученный объем вложений; в проектной декларации стоимость строительства составляет 20,82 млрд. Еще 16,19 млрд рублей приходится на кредитную линию Сбербанка. Это деньги на финансирование тех же работ, поэтому прибавлять кредит к цене комплекса нельзя.
«ЭОН» продает офисы через счета эскроу. В предложении есть небольшие блоки примерно от 45 кв. м и крупные помещения для компаний. Это две разные аудитории: частные инвесторы, рассчитывающие сдавать площади, и предприятия, которым нужен собственный офис.
В январе 2026 года Upside Development приобрела участок на Ленинградском проспекте, владение 37, корпус 3. Вместо запланированных ранее апартаментов здесь намерены построить бизнес-центр класса А площадью свыше 52 тыс. кв. м. Девелопер оценивает вложения в строительство более чем в 16,5 млрд рублей.
Рядом расположен другой участник десятки — «Поле» компании Dar, однако это разные земельные участки и самостоятельные проекты. Для Upside на момент анонса продолжалась проработка концепции, в том числе варианта с двумя корпусами и подземной частью. Сроки и окончательные параметры необходимо сверять с проектными документами по мере их публикации.
Компания уже занимается жилой и коммерческой недвижимостью, а также развивает технопарк Upside Tech в «Сколково». Включенный в подборку офисный проект отражает дальнейшее расширение ее нежилого портфеля. Заявленные 16,5 млрд рублей относятся к строительству этого бизнес-центра, а не к покупке земли и не к совокупному портфелю Upside.
В Очаково-Матвеевском районе, рядом со станцией «Аминьевская», Forma из ГК ПИК готовит комплекс из двух офисных башен. Общая площадь — 68 тыс. кв. м, из которых около 40 тыс. кв. м предназначены для работы компаний. Это отдельный деловой проект, а не коммерческие помещения на первых этажах жилого дома.
Начать строительство планируют в 2027 году, завершить — в 2029-м. Представитель компании подтвердил параметры проекта «Ведомостям» 20 октября 2026 года, но собственный бюджет Forma не раскрыла. Эксперты Commonwealth Partnership называют 10–13 млрд рублей, IBC Real Estate — 10–12 млрд, Bright Rich — 13,6–17 млрд. Разброс объясняется разными предпосылками расчета стоимости строительства.
Разброс оценок Forma — от 10 до 17 млрд рублей — не позволяет назвать точную стоимость и окончательное место проекта в десятке. В расчетах использована нижняя граница опубликованных оценок, а источник и диапазон приведены в таблице.
Для своего логопарка ГК «ИНСИТИ» выбрала площадку в хуторе Ленина под Краснодаром. Ее площадь — 21,3 га. В соглашении, о котором сообщили после ПМЭФ-2026, для этого объекта предусмотрено 7,3 млрд рублей инвестиций.
Завершить строительство рассчитывают в IV квартале 2028 года. Региональные власти связывают с созданием и эксплуатацией парка 728 рабочих мест. Но дальнейший результат будет зависеть не только от готовности складов: нужны подъездные пути, инженерное обеспечение и компании, готовые пользоваться этими площадями.
«ИНСИТИ» одновременно заявила и другие объекты коммерческой инфраструктуры, но их бюджеты не прибавлены к 7,3 млрд рублей. Это важно для чистоты сравнения: в десятке учитывается один логистический парк, а не вся инвестиционная программа компании. Параметры сообщали РБК Краснодар и «Ведомости Юг» 3 июня 2026 года.
По исследованию CORE.XP, на жилищных девелоперов приходится около 3,9 млн из 7,3 млн кв. м офисного предложения, заявленного к вводу в Москве в 2026–2030 годах. Важно, что значительная часть этих площадей появится в составе жилых и многофункциональных комплексов. Наш ТОП устроен иначе: в него включены конкретные крупные нежилые проекты с отдельными инвестиционными оценками.
На расширение офисного строительства влияют и городские механизмы. Программа создания мест приложения труда при выполнении условий позволяет сократить отдельные платежи за изменение разрешенного использования земли под жилье, а КРТ связывает разные функции территории. Но экономические преимущества не отменяют необходимости найти покупателей или арендаторов для офисов.
По расчетам CORE.XP, на продажу ориентировано 53% нового офисного предложения Москвы, а у преимущественно жилищных девелоперов — 81%. Это объясняет интерес к продаже отдельных офисных блоков: инструмент реализации похож на квартирный рынок, но назначение помещений и дальнейшее использование принципиально другие.
Таблица 2. Стадии реализации офисных проектов жилищных девелоперов Москвы на 2026–2030 годы*
| Стадия | Доля заявленной площади |
|---|---|
| Строительство | 51% |
| Проектирование | 36% |
| Введено за январь–сентябрь 2026 года | 13% |
*Источник: CORE.XP, исследование от 5 октября 2026 года. База расчета — около 3,9 млн кв. м офисных площадей жилищных девелоперов.
О масштабе будущего предложения пока рано судить только по анонсам. На начало октября 2026 года 36% офисных площадей жилищных девелоперов Москвы оставались на стадии проектирования. Тем временем сделки с отдельными помещениями уже растут: за девять месяцев в блоки и этажи вложили 70,8 млрд рублей, на 47% больше, чем годом ранее. На рынке офисных инвестиций в целом движение обратное — снижение на 23%, до 193,6 млрд рублей. Разница показывает, что интерес покупателей сосредоточен не во всех форматах одинаково.
По сведениям CORE.XP, за девять месяцев 2026 года блоки и этажи обеспечили 37% вложений в офисную недвижимость. Средняя приобретаемая площадь составила 1380 кв. м, средний бюджет сделки — 410 млн рублей. Эти данные показывают интерес к отдельным помещениям, но не гарантируют продажи всех новых бизнес-центров.
Есть и другое измерение рынка — число квадратных метров, по которым заключаются сделки. IBC Real Estate прогнозировала, что в Москве по итогам 2026 года оно снизится на 36%, до 1 млн кв. м. С денежными инвестициями CORE.XP этот показатель напрямую не сопоставить. Для объектов с вводом в 2029–2030 годах гораздо важнее, сколько сопоставимых офисных площадей окажется в продаже к их открытию.
Два логистических проекта в ТОП иллюстрируют иной тип нежилого строительства. Для «Северных ворот» и парка «ИНСИТИ» решающее значение имеют подъезды для грузовиков, инженерные мощности и арендаторы, которым нужны склады или производственные площади, а не жилье.
Ростовский парк «Носты» займет 60,5 га, краснодарский проект «ИНСИТИ» — 21,3 га. Оба пока существуют прежде всего как строительные планы с объявленными бюджетами; говорить о сформировавшемся арендном бизнесе рано.
Для логопарка важно, чтобы грузовики могли без задержек подъезжать к корпусам, а резиденты получали необходимые мощности. Здесь доход во многом зависит от того, сколько помещений удастся сдать компаниям и на какой срок. Если спрос окажется слабее расчетного, даже завершенное строительство не обеспечит полной загрузки.
Отдельно стоит гостиница с казино «Самсона»: в официальной концепции заявлены туристический комплекс категории пять звезд и 800 номеров. В проверенных источниках нет сведений о продаже этих номеров частным владельцам. Это позволяет оставить проект в подборке, хотя окончательную схему эксплуатации следует оценивать по будущей проектной и договорной документации.
У офисного девелопера часть средств может вернуться через продажу помещений еще до ввода. Логистический парк, напротив, зависит от корпоративных арендаторов и степени заполнения площадей. Для гостиницы важны загрузка и выручка после открытия. Поэтому один показатель — стоимость строительства — не позволяет определить, какой участник десятки окупится быстрее.
Сами бюджеты нельзя использовать как показатель окупаемости. Офисные здания требуют затрат на инженерное оснащение и общественные зоны, логопарки — на транспортные площадки и инфраструктуру. Для сравнения будущей эффективности нужны данные о спросе, расходах и финансировании, которых по большинству проектов пока нет.
Готовность объектов неодинакова. Dar объявил о начале строительства, «Гранель» продает офисные блоки, Forma и Upside Development находятся на более ранних стадиях. Для «Носты», «ИНСИТИ» и гостиницы «Самсона» ключевыми подтвержденными этапами пока остаются инвестиционные соглашения и проектные планы. Поэтому сравнивать их по фактически вложенным средствам нельзя.
К 2030 году оценивать эту десятку придется по результатам, а не по подписанным соглашениям. Для деловых центров показателем станут продажи и аренда офисов; для логопарков — реальные резиденты и загрузка складских мощностей; для гостиниц — туристический поток и эксплуатационные расходы.
Десять рассмотренных объектов охватывают офисную, индустриально-логистическую и гостинично-развлекательную недвижимость. Условная сумма опубликованных стоимостных ориентиров — около 222 млрд рублей, но она объединяет официальные заявления, экспертные расчеты и предельный бюджет одного соглашения. Это показатель масштаба планов, а не итоговая стоимость уже реализованных проектов.
Для жилищных девелоперов речь идет о расширении продуктовой линейки внутри строительной отрасли. Одни продают офисные помещения бизнесу и инвесторам, другие готовят складские площади для корпоративных резидентов; гостиничный проект ориентирован на туристов. Это и отличает участников подборки от курортных апарт-комплексов. Окончательно оценить успех таких вложений можно будет после ввода объектов и появления данных о продажах, аренде и загрузке.
Подробнее о развитии деловых объектов читайте в материале Всеостройке.рф об истории STONE. О рисках крупных строительных бюджетов рассказывал в интервью порталу Алексей Перлин.
Какие проекты, на ваш взгляд, наиболее перспективны для девелоперов — офисные центры, логистические парки или гостинично-развлекательные комплексы?
Павел Андреев: история человека, который превратил семь квартир в одну из крупнейших строительных империй Петербурга — ЛЭК, справился с долгостроями и многомиллиардными судебными разбирательствами.
13-11-2026 13:00Каменные своды, деревянный сруб сверху и биография, в которой нашлось место и заводу, и ночлежке, и больничной прачечной.
13-11-2026 12:00В центре Томска продают двухэтажный деревянный исторический дом рубежа XIX–XX веков. Здание признано объектом культурного наследия регионального значения.
13-11-2026 9:00Как отметил президент ТОЧНО Артем Срмикян, сначала в компании обрадовались новой программе, а после изучения условий выяснили, что их проект бизнес-класса в Ялте под неё не проходит.
12-11-2026 20:00
4 
4 
4 
2 
К ней присоединились около 4 млн человек. Причины — рост аренды, выселения и недоступность собственного жилья. Акцию поддержали два крупнейших профсоюза страны — UGT и CCOO.
13-11-2026 14:30
Двухэтажная вилла на Рублевке — это точно не про уют. Тут скорее мрамор, золото и комнаты, в которых неудобно даже сидеть. Но Дмитрий Маликов сумел создать уютный дом.
13-11-2026 11:00
В пригородах белорусской столицы хватает домов, о которых никто не знает. Их строят для себя и расставаться с ними не собираются. Но иногда такие дома всё же выходят на рынок.
13-11-2026 10:00
Вице-президент DOGMA Жанна Белянкина на Строительной неделе БРИКС в Казани рассказала о вызовах при реализации масштабного проекта комплексного развития территории.
13-11-2026 9:30
Бывает, что здание сначала попадает в учебники по архитектуре, а потом — в кадр популярного сериала.
13-11-2026 8:00
Мэрия утвердила обновлённый проект территории в границах Луганской, Саввы Белых и Исети. Из него убрали два жилых квартала между Хуторской и рекой.
12-11-2026 19:30
ФСК предложила закрепить правила работы с мастер-планами.
12-11-2026 19:00
О ситуации в отрасли, снижении выдач разрешений на строительство и новом качестве жилых проектов — эксклюзивно для Всеостройке.рф.
12-11-2026 18:45
На борту — ТОЧНО, ЮСИ, «НВМ» и «Камастройинвест». С таким перевозчиком дороги по пути должны быть идеальными.
12-11-2026 18:30
Соучредитель девелоперской компании «Авторы», депутат Казанской гордумы Айдар Мифтахов предложил рынку перестать ждать хорошей погоды.
12-11-2026 18:00
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
