Незаметные миллионы: как застройщики теряют деньги на стройке, приёмке и гарантии
Исследования «Базис Недвижимости» показывают: потери девелопера начинаются на стройке, растут при передаче ключей и возвращаются гарантийными обращениями.
В строительстве принято внимательно считать всё, что можно увидеть в смете: цену бетона, стоимость работ, темпы продаж, проценты по проектному финансированию. Но есть расходы, которые не попадают в одну строку бюджета. Они распределяются между подрядчиками, службой заселения, юристами, инженерами и управляющей компанией. Поэтому их трудно заметить — пока по одному дому не накопится сумма, сопоставимая со стоимостью целого этажа. «Базис Недвижимость» изучила эту цепочку на разных этапах жизненного цикла дома: от строительного контроля до приёмки квартир и работы по гарантии. В основе исследований — практика более 1,5 млн приёмок у 350+ застройщиков. Вывод у всех трёх работ общий: один и тот же дефект становится всё дороже не потому, что его сложнее исправить, а потому, что компания слишком поздно узнаёт о проблеме и не может быстро подтвердить, кто за неё отвечает.
Потери начинаются там, где замечание остаётся в телефоне инженера
В исследовании о «бумажной» стройке эксперты «Базис Недвижимости» предлагают посмотреть на типовой жилой дом площадью 50 тыс. кв. м со стоимостью строительства 4,5 млрд рублей. Если на переделки и авральные работы уходит хотя бы 1,5% бюджета СМР, потери составят 67,5 млн рублей.
Такие потери редко бросаются в глаза. Где-то рабочие дважды делают одну и ту же работу. Где-то подрядчик уже ушёл с объекта, а его приходится возвращать, чтобы устранить недочёт. Где-то надолго затягивается согласование актов, и из-за этого тормозится следующий этап. Инженеры тоже тратят много времени не на контроль качества, а на рутину: сначала записывают замечания в блокнот или отправляют в чат, потом переносят их в таблицу, ищут нужные фото и вручную собирают отчёты. Строить по-новому для этого не нужно. Важно навести порядок в процессе. Если замечание сразу привязано к конкретному корпусу, квартире, подрядчику, сроку и фотографии, оно не потеряется в общем чате и не останется только в телефоне инженера. Руководитель сразу видит, где работа просрочена и какие проблемы повторяются, а подрядчик получает понятную задачу с конкретным сроком.
По оценке «Базис Недвижимости», цифровой контроль помогает сократить такие потери на 13–20 млн рублей на одном доме. Ещё около 4,7 млн рублей в год можно сэкономить на отчётности, если восемь инженеров будут тратить на неё на полтора часа в день меньше.
На приёмке один дефект уже стоит в три раза дороже
Если недочёт не заметили на стройке или не успели исправить, с ним встречается покупатель квартиры. И устранить проблему становится сложнее. В квартире может быть готовая отделка, нужно договориться с жильцом о визите, получить доступ, провести повторный осмотр, оформить документы. А если из-за замечаний задерживается передача ключей, появляется ещё и риск неустойки.
По данным исследования «Базис Недвижимости», недостатки обнаруживаются примерно в 93% новостроек. Чаще всего претензии связаны с окнами, неровными стенами и полами, вентиляцией. Это не значит, что каждый случай обязательно заканчивается судом. Но если приёмка ведётся в таблицах, чатах и на бумаге, застройщику потом трудно доказать, что замечание приняли, исправили и сообщили об этом покупателю вовремя. Для дома на 650 квартир возможные расходы на претензии и суды оцениваются в 45–65 млн рублей. Причём конфликт нередко возникает не только из-за самого дефекта. Покупатель не понимает, приняли ли его обращение, кто им занимается и когда ждать мастера. В такой ситуации он обращается к независимому приёмщику или юристу.
Чтобы этого не допустить, процесс должен быть понятным для всех. Нужны единые акты и сроки ответа, фото дефекта до и после устранения, назначенный ответственный и понятный статус заявки. Покупатель при этом видит, что о его замечании знают и с ним работают. По оценке «Базис Недвижимости», при цифровой организации приёмки до 80% претензий можно решить ещё до суда. Это не освобождает застройщика от исправления недостатков, но помогает сделать это вовремя — пока обычная строительная задача не превратилась в дорогой юридический спор.
На гарантии тот же ремонт дорожает в 8–10 раз
После выдачи ключей ответственность застройщика не заканчивается. Каждый сданный дом остаётся на гарантии, а к нему добавляются следующие объекты. Компания одновременно работает с квартирами, переданными за последние три года, а по старым договорам — ещё дольше, до пяти лет.
По расчётам «Базис Недвижимости», в России одновременно находятся на гарантии 4–4,5 млн квартир. В доме на 650 квартир за гарантийный срок может поступить от 350 до 800 обращений. Причём 20–35% заявок после проверки не признают гарантийными. Но чтобы это выяснить, специалисту всё равно нужно приехать, осмотреть квартиру и объяснить собственнику решение.
Так один и тот же дефект становится всё дороже. Пока дом строится, его проще и дешевле устранить: на объекте есть рабочие, доступ свободный, а ответственный известен. На приёмке стоимость такой работы вырастает примерно втрое. А после заселения — уже в 8–10 раз.
Дело не только в самом ремонте. Нужно договориться с жильцом о времени визита, приехать в квартиру, защитить мебель и отделку, при необходимости вскрыть уже сделанный ремонт и затем восстановить его. Добавляются документы, логистика, возможные компенсации и риск претензии. Если договор с подрядчиком давно закрыт, а по документам нельзя доказать, кто выполнял конкретный участок работ, платить за исправление приходится застройщику.
Поэтому гарантийные обращения — это не просто работа сервисной службы. Это последствия того, как был организован контроль качества на стройке. Чем позже находят дефект, тем больше он обходится компании.
Цифровой след вместо попытки восстановить историю задним числом
Все три исследования складываются в одну цепочку. Сначала замечание не внесли в систему, потеряли в чате или решили закрыть устно. Потом этот же недочёт находят при передаче квартиры — когда исправлять его уже дольше и дороже. А после выдачи ключей проблема возвращается как гарантийное обращение, претензия или судебный спор. Чтобы разорвать эту цепочку, важно фиксировать проблему сразу на стройке: указать квартиру или помещение, приложить фото, поставить срок и назначить ответственного. Тогда не придётся через полгода искать старые переписки и выяснять, кто выполнял работу.
При передаче квартиры покупателю нужен понятный порядок: куда обратиться, кто занимается замечанием и когда ждать результат. А гарантийная служба должна сразу видеть всю историю помещения — какие работы здесь выполнялись, какие замечания уже были и какой подрядчик за них отвечал. Цифровой контроль нужен не ради красивых отчётов. Он помогает не платить за один и тот же дефект несколько раз: сначала на стройке, потом при передаче ключей и ещё раз — уже после заселения дома.
На форуме «СИЛА ПЛАТФОРМЫ 2026» начальник отдела цифровизации корпоративных систем Павел Осипов рассказал о Data Catalogue — сервисе для поиска корпоративных показателей, отчётов и источников данных.
На форуме «СИЛА ПЛАТФОРМЫ 2026» руководитель направления ИИ-трансформации проектирования ПИК Артур Ишмаев показал результаты внедрения ИИ в проектирование и как за год изменились технологии компании.
Елена Бондарчук прошла путь от реконструкции завода Nestlé до крупных логистических комплексов от ГК «Ориентир», строительства необычного музея и инвестиций в высокие технологии.
По данным совместного исследования «Авито Работы» и ПЭК, именно строительство жилых и коммерческих объектов стало лидером по росту спроса на студентов в III квартале 2026 года.
19-10-2026 8:49
6 
