09.02.2026 14:00
Девелоперы между себестоимостью, ипотекой и спросом: взлетят ли цены на новостройки или рынок удержит баланс.
Рынок первичной недвижимости в России вступает в новый этап — без резких обвалов, но и без иллюзий о дешевых квадратных метрах. После нескольких лет турбулентности, смены ипотечных правил, роста себестоимости и осторожности девелоперов становится очевидно: вопрос сегодня уже не в том, вырастут ли цены, а с какой скоростью и за счёт каких факторов.
Эксперты девелоперского, инвестиционного, архитектурного и финансового блоков сходятся в главном: удерживать текущие уровни цен становится всё сложнее, а ресурсы для искусственного сдерживания практически исчерпаны.
По словам Данилы Коротнева, бизнес-партнёра компании BM Group development, рынок новостроек демонстрирует устойчивую, системную динамику роста уже не первый год. За последние пять лет средняя стоимость квадратного метра в первичном сегменте выросла более чем в два раза, и даже в периоды экономической нестабильности рынок не показывал полноценного снижения цен — максимум происходило замедление темпов.
Ключевая причина — рост себестоимости, который не носит временный характер. Дорожают строительные материалы, инженерные сети, земля, проектное финансирование, рабочая сила. С 2026 года дополнительное давление оказывает и повышение НДС, которое отражается на всей цепочке создания продукта — от подрядчиков до конечной цены квартиры.
При этом, как подчеркивает эксперт, ожидать резкого скачка цен в краткосрочной перспективе тоже не совсем корректно. Девелоперы адаптировались к новым условиям и активно используют рассрочки, субсидирование ставок, акционные предложения, что позволяет сглаживать динамику и поддерживать спрос.
По оценке BM Group development, базовый сценарий на 2026 год — рост в пределах 6–8%, то есть на уровне инфляции. В дальнейшем, по мере смягчения денежно-кредитной политики и возвращения отложенного спроса, рост может ускориться, но останется экономически обоснованным.
Схожую позицию занимает Ярослав Шеин, директор по экономике федерального девелопера «Железно». По его словам, у застройщиков пока сохраняется определенный запас прочности за счёт нераспроданных остатков: распроданность к концу 2025 года снизилась по сравнению с началом периода, а часть спроса 2026 года сместилась в конец 2025-го на фоне ожиданий изменений условий семейной ипотеки.
Снижение ключевой ставки действительно может дать дополнительный импульс рыночной ипотеке, однако до тех пор, пока её уровень не приблизится к 12–13%, спрос останется ограниченным. В этих условиях девелоперы не заинтересованы в резких ценовых движениях.
Прогноз «Железно» на 2026 год — умеренный рост 5–6%, синхронизированный с инфляционными процессами и реальной покупательной способностью.
Более жёсткую оценку текущей ситуации даёт Наталья Круглова, управляющий партнёр Trophy Assets, независимый эксперт. По её словам, кажущаяся стабильность цен во многом иллюзорна: рынок удерживается за счёт масштабных скидок и финансовых инструментов, тогда как фундаментальные драйверы роста уже запущены.
Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Москвы в январе 2026 года достигла 464,5 тыс. рублей, показав рост +22,5% год к году. При этом крупнейшие девелоперы одновременно предлагают скидки до 20–26%: о таких акциях заявляли «Самолёт», GloraX, ГК ТОЧНО. ФСК совместно со Сбером продвигает субсидированную ипотеку по ставке 13,9% при рыночных 18–20%, фактически закладывая разницу в цену квартиры. Это означает, что цена экспозиции завышена в среднем на 10–20% и служит буфером для скидок и субсидий. Если очистить рынок от этих инструментов, реальный рост цен в 2025 году составил около 6–8% — примерно на уровне инфляции, которая, по данным Росстата, достигла 5,59%. Дополнительный эффект создаёт трансформация самого продукта. Средняя площадь строящихся квартир сократилась до 48–49 кв. м: покупатель формально платит меньше за лот, но стоимость квадратного метра продолжает расти.
Ключевым фактором давления на цены становится предложение. В 2025 году в России было запущено 41,3 млн кв. м нового жилья, что на 12% меньше, чем годом ранее. В Москве старты продаж сократились до минимальных значений за десятилетие, а массовый сегмент за три года уменьшился почти в девять раз. По оценке Натальи Кругловой, это формирует отложенный дефицит, который проявится уже через 12–18 месяцев, особенно в комфорт-классе.
На этом фоне спрос постепенно оживает. После падения в первой половине 2025 года покупательская активность начинает восстанавливаться, чему способствует отсутствие рецессии и ожидания смягчения денежно-кредитной политики. В Санкт-Петербурге в январе 2026 года число сделок с новостройками выросло на 46% год к году — до порядка 6 тыс. договоров. Покупатели, которые два года ожидали снижения цен, начинают выходить на рынок. Важно, что этот разворот происходит в макросценарии без рецессии. Прогнозы по экономике на 2026–2027 годы предполагают умеренный рост ВВП на уровне около 1,1% в 2026 году и до 1,5% в 2027 году, замедление инфляции до 4–5% и постепенное снижение ключевой ставки к диапазону 12–13% к концу 2026 года. Кредитный импульс, по оценкам аналитиков, находится на дне, а рынок труда демонстрирует признаки охлаждения. Это означает, что дорогая ипотека может быть временным фактором, окно для смягчения денежно-кредитной политики в целом сформировано, но его реализация зависит от инфляционной динамики ближайших месяцев. Финансовая модель девелопмента при этом остаётся жёсткой. Кумулятивный рост себестоимости строительства с конца 2020 года превысил 90%, основной вклад дала рабочая сила: зарплаты в строительстве выросли более чем вдвое, только за 2025 год — на 23%. С января 2026 года повышение НДС с 20% до 22% добавляет еще 1,5–2% к себестоимости и до 5% к конечной цене. Проектное финансирование подорожало с 5–7% до 16–18%, и сегодня около 20% стоимости квадратного метра — это фактически банковский доход. По оценке ЕРЗ, к концу 2026 года разрыв между долгами по проектному финансированию и средствами на эскроу-счетах может достичь 62%.
Базовый сценарий Trophy Assets на горизонте года:
Илья Фролов, управляющий партнёр девелоперской компании STENOY, отмечает, что сама постановка вопроса об удержании «низкой» цены некорректна: в большинстве сегментов жильё уже стоит дорого. В отдельных проектах цена действительно оторвана от себестоимости, однако в целом по рынку кривая продаж движется параллельно затратам на строительство. Драйверов для системной коррекции эксперт не видит.
Прогноз STENOY на 2026–2027 годы — умеренный рост, возможны локальные распродажи, но они не изменят общую картину рынка.
Сооснователь архитектурного бюро «Крупный план» (KPLN) Андрей Михайлов подчёркивает: текущие цены экономически оправданы с точки зрения финансовых моделей девелоперов.
Сценарий снижения возможен только в случае масштабных кризисных явлений и предбанкротных распродаж, однако вероятность такого развития событий эксперт считает крайне низкой. Строительство — стратегическая отрасль, и у государства достаточно инструментов для поддержки системных игроков.
В условиях стагнации спроса ожидать резкого роста также не стоит. Наиболее вероятный сценарий — сохранение цен на текущем уровне с возможным плавным ростом при дополнительной государственной стимуляции и дальнейшем укрупнении игроков рынка.
По словам Владимира Колесникова, директора блока продаж жилой недвижимости ГК «А101», рынок первичного жилья сегодня склонен к росту цен из-за столкновения спроса с ограниченным предложением.
После отмены льготной ипотеки под 8% девелоперы сознательно сократили объёмы новых проектов, и рынок не успевает оперативно наращивать предложение. Уже к концу 2025 года сформировался дефицит новых лотов.
Ситуацию усиливает рост себестоимости, подорожание рабочей силы, логистики и повышение НДС до 22%. Дополнительным катализатором стал ажиотажный спрос конца 2025 — начала 2026 года на фоне ужесточения условий семейной ипотеки.
Прогнозы по росту цен на 2026 год:
Все опрошенные эксперты сходятся в главном: ресурсы удержания цен исчерпаны. Скидки и субсидии — временная мера поддержки продаж, а не признак реального удешевления жилья.
Рост себестоимости, ограниченное предложение, постепенное восстановление спроса и структурные изменения в отрасли формируют новый ценовой коридор, ниже которого рынок опускаться не может.
Недвижимость по-прежнему остаётся инструментом сохранения капитала, а рост цен — отражением фундаментальных процессов в экономике и строительной отрасли. Вопрос лишь в темпах и региональных различиях, но не в самом направлении движения рынка.
Ранее мы также писали о том, есть ли у девелоперов шанс найти прибыльные площадки в Москве в 2026 году.
Подробнее читайте в нашем материале.
29-10-2026 15:15«Ростелеком» выпустил исследование глобальных трендов цифровизации за 2026 год.
28-10-2026 16:45Теперь вместо домашних кинотеатров и винных погребов всё чаще выбирают собственные wellness-пространства.
27-10-2026 18:30Интересные данные из ежегодного исследования Worldsteel по итогам 2025 года.
26-10-2026 18:45
4 
3 
3 
3 
Бочка бензина за покупку квартиры, кошки на строительном заборе, комедия про соседский ремонт и другие нестандартные маркетинговые идеи девелоперов, которые заставляют улыбнуться.
29-10-2026 20:00
Открытый газобетон, стальная лестница, спальня под крышей. Таунхаус Кати Павловой занимает всего 55 метров. Но именно здесь писались песни.
29-10-2026 19:00
От компактных студий до просторных резиденций: особенности планировки и бытового оснащения тайских квартир, которые могут удивить российского покупателя.
29-10-2026 18:00
Рубль за здание звучит как шутка, но в Челябинской области это вполне рабочий инструмент.
29-10-2026 17:00
По инициативе Клуба инвесторов Москвы столичные власти утвердили корректировки региональных норм, регулирующих строительство на таких территориях.
29-10-2026 16:00
Об этом РБК рассказали налоговые юристы. Такие запросы могут быть связаны с проверкой налогового резидентства, полноты декларирования доходов и соблюдения валютного законодательства.
29-10-2026 14:45
Новые требования распространяются на полисы страхования залоговой недвижимости. Теперь они должны покрывать повреждение или уничтожение жилья в результате атак беспилотников, терактов и диверсий.
29-10-2026 14:40
Необычные архитектурные решения, многомиллионные стройки и здания с минимальным бюджетом. Рассмотрим, как отечественные бюро воплощают смелые идеи в разных странах и что стоит за их реализацией.
29-10-2026 14:00
Фрэнк Ллойд Райт построил за свою карьеру десятки зданий, но планетарий у него один.
29-10-2026 13:00
От Екатеринбурга до Владивостока — гид по бесплатной романтике.
29-10-2026 12:45
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
Вопрос, а дешевые метры это какие ? Сколько ДЛЯ ВАС дешево ?? Для 75% жителей РФ покупка квартиры и полет в космос это из одной категории . Кто то как то старую бабулину квартиру, полученную ОТ ГОСУДАРСТВА ( да, были времена , когда государство еще выполняло социальные обязательства ) продаст и на первый взнос хватает, по какой нибудь семейной ипотеке купят и 25 лет платят за 32 метра .... Соответственно , никаких семей с детьми не ждите в таких условиях . Что будет, когда бабулины квартиры кончатся ? А что будет, когда люди кончатся , от демографической катастрофы, в которую вы загнали население , со своими девелоперами ? .... Не думали ?