Земля на вес золота: есть ли у девелоперов шанс найти прибыльные площадки в Москве в 2026 году

Андрей Михайлов, сооснователь и партнер архитектурного бюро «Крупный план» (KPLN), отмечает, что 2025 год стал рекордным по вводу жилья в России, а Москва и Московская область продемонстрировали устойчивый рост (9–12%). Однако уже сейчас рынок ощущает напряжение: растёт навес непроданных квадратных метров, а отмена льготной ипотеки неизбежно повлечёт краткосрочное падение спроса в 2026 году. Важно, что власти это осознают — недавние заявления зампреда правительства Марата Хуснуллина о рисках банкротств девелоперов подтверждают: регулятор действует превентивно. Замедление согласований новых проектов в ряде регионов — не бюрократия, а инструмент сглаживания избыточного предложения и защиты стабильности отрасли. Спад активности уже ощущается на стадии проработки новых жилых площадок в Москве и области. Это означает, что через 3–5 лет мы увидим снижение объёмов ввода — цикличность отрасли даёт о себе знать. При этом требования к качеству проектов растут экспоненциально: архитектурная среда, благоустройство, инфраструктурная обеспеченность становятся обязательными условиями, а не опциональными «плюшками». Для проектировщиков это повышение планки ответственности. Есть значительный потенциал в развитии туристических и рекреационных кластеров — особенно в перспективных территориях Московской области, где сочетаются природный потенциал и транспортная доступность. Это направление может частично компенсировать замедление в жилом сегменте. Андрей Михайлов считает, что на 2026 надо смотреть с осторожной уверенностью: бурного роста не ожидаем, но и кризисных сценариев не предвидим. Падение спроса в первой половине года, вероятно, последует, однако рынок обладает внутренней устойчивостью — начатые проекты будут достроены, а к концу года спрос стабилизируется. Для профессиональных участников рынка — девелоперов, проектировщиков, риэлторов — это время консолидации, повышения качества и фокуса на долгосрочной ценности проектов, а не на скорости реализации. Говорить о воодушевлении в строительной отрасли сегодня было бы лукавством. Традиционные рынки: стабильность цен при замедлении роста Москва, Санкт-Петербург и крупные агломерации (МО, ЛО, Казань, Краснодар) демонстрируют зрелый рынок с высокой базой стоимости. Здесь рост цен в ближайшие годы будет умеренным, в основном за счёт локаций с улучшающейся транспортной доступностью (новые станции МЦД, трассы) и комплексным благоустройством. Перегрева в классическом понимании нет: спрос сбалансирован, но и «дешёвых» возможностей для резкого роста стоимости уже мало.

По словам  Яны Кузиной, президента Ассоциации «Альянс экспертов рынка недвижимости», инвестиционная активность в 2026 году будет сдержанной. Кредитное финансирование остается малодоступным, а рост налогов дополнительно давит на экономику проектов. Однако в отдельных сегментах — прежде всего в складах и офисах — сохраняется низкий уровень вакансии (около 5%), а строящиеся объекты зачастую распродаются еще на этапе реализации. Это формирует задел для будущего роста при снижении ставки.

Схожую позицию занимает Роман Шульгин, руководитель строительного департамента Development Group. Он прямо называет текущую ситуацию кризисной, подчеркивая, что без программ поддержки — прежде всего МПТ — строительство в Москве было бы экономически крайне затруднено. Высокая ставка делает убыточными даже проекты на собственных участках, а для коммерческой недвижимости без якорных арендаторов стройка и вовсе теряет смысл.

При этом кризис носит не обвальный, а структурный характер. По словам Алексея Артошина, коммерческого директора «Главстрой Регионы», рынок скорее вошел в фазу стагнации и адаптации. Девелоперы учатся работать с волатильностью, пересматривают стратегии продаж, активно используют рассрочки, акции и нестандартные финансовые инструменты. Московский рынок традиционно притягивает крупных застройщиков, и сегодня конкуренция за земельные участки в столице невероятно высока. Почти все ведущие девелоперские компании ищут новые площадки в Москве, поскольку спрос здесь наиболее устойчив, а проекты прибыльны. Свободной земли крайне мало, особенно внутри МКАД. Тем не менее возможности остаются: за счет редевелопмента промзон, участия в городских программах, партнерских моделей с владельцами участков и покупки активов у компаний в стрессовом состоянии. Успешно работают те, кто действует стратегически, оценивает потенциал участка и готов к сложной подготовке проекта. Москва заинтересована в надежных партнерах, поэтому у девелопера с хорошей репутацией и профессиональной командой есть реальный шанс получить контракт даже в условиях высокой конкуренции. Кроме того, Алексей Артошин считает, что стоит обращать внимание на новые границы Москвы и прилегающие территории. Расширение города («Новая Москва») открыло огромные пространства под застройку, и там до сих пор появляются новые площадки. Конкуренция на дальних окраинах ниже, и город активно развивает транспорт и инфраструктуру в этих районах. Застройщик, готовый работать на перспективу, может получить относительно крупный земельный банк именно на новых территориях. С расчетом, что через несколько лет эти районы станут полноправными частями столичной агломерации с высоким спросом. Помимо Москвы и Петербурга, есть ряд российских городов, где стоимость недвижимости пока отстает от их реального экономического потенциала. В таких регионах цены на жилье росли без ажиотажа, постепенно, и сейчас кажутся умеренными с точки зрения соотношения «цена/доходы населения». Например, Калуга — город с мощным промышленным и фармацевтическим кластером и хорошей логистикой. Похожая ситуация в Туле, которая благодаря оборонно-промышленному комплексу и росту зарплат модернизирует городскую среду. Перегретые же рынки за последние годы сформировались там, где наблюдался инвестиционный ажиотаж и цены росли быстрее экономики. К таким можно отнести, например, Тюмень, Новосибирск и Краснодар. В этих городах жилье подорожало так, что локальная платежеспособность не всегда успевает за ценами.

Интересный срез дает рынок архитектурно-проектных работ. Егор Филимонов, генеральный директор архитектурно-проектного бюро Soulstone, отмечает резкую смену настроений: если летом 2025 года компания всерьез рассматривала сокращение команды, то уже к концу года ситуация развернулась на 180 градусов. В портфеле появились проекты площадью от 50 до 190 тысяч кв. м, а январь 2026 года оказался неожиданно активным — по одному коммерческому предложению в день на полный цикл работ, от АГК до проектирования. Причем запросы идут не только от «теплых» клиентов, но и по холодным каналам, что характерно скорее для пиковых сезонов.

Несмотря на сложности, Москва остается самым привлекательным рынком страны. Как отмечает Нвер Айрапетян, директор по развитию Hansa Group, рентабельность девелоперских проектов в столице сопоставима с регионами — в бизнес-классе это 12–17%. Но в абсолютных цифрах московские проекты приносят в разы больше прибыли за счет высокой стоимости квадратного метра. Дополнительное преимущество — прозрачность и предсказуемость правил игры. В то же время рынок нельзя назвать простым. Смена вида разрешённого использования — платная услуга, которая достигает 10–15% бюджета проекта и ежеквартально индексируется. Однако существуют способы оптимизации — в том числе через реализацию объектов МПТ (офисных, промышленных, спортивных и других функций). Градостроительная политика Москвы, при всех нюансах, остается одной из самых понятных в стране: процедуры согласований формализованы, сроки прогнозируемы, а новые площадки появляются регулярно. Спрос на качественные проекты внутри МКАД сохраняется стабильно. Архитектура, сильная концепция, инфраструктура и продуманная экономика по-прежнему находят своего покупателя, даже в условиях макроэкономической турбулентности.

По словам Сергея Абузярова, коммерческого директора ГК БЭЛ Девелопмент, найти действительно привлекательный лот сегодня невероятно сложно. Свободных участков почти не осталось, а интересные предложения чаще всего возникают в формате сложных, «вторичных» сделок: выкуп проблемных активов у банков, партнерства в зонах реновации, точечные площадки в сложившейся застройке. Настроения на рынке двойственны. С одной стороны, массовый сегмент сдерживается высокой стоимостью кредитов и растущими издержками, что создает общую атмосферу осторожности. Однако параллельно в сегментах премиум- и элитной недвижимости, особенно в Москве, чувствуется явный импульс. Элитная недвижимость традиционно показывает стабильность, так как для ее покупателей ключевыми являются конкретные параметры объекта, приватность и локация, что делает этот сегмент менее зависимым от краткосрочных рыночных колебаний. Комфортно в текущих условиях чувствуют себя девелоперы, которые делают ставку не на типовые решения, а на интересные, нестандартные проекты, создающие новую ценность и выделяющиеся на общем фоне. 

Михаил Разин, руководитель отдела развития инвестиционных проектов ГК «А101», подтверждает: по-настоящему привлекательных свободных участков почти не осталось, поэтому огромное конкурентное преимущество получают девелоперы, которые обладают собственным значительным земельным банком.  Именно поэтому большинство новых проектов реализуется по схеме КРТ, где девелопер либо выступает партнером правообладателя участка, либо заходит в проект по инициативе города.

«В Москве лотов очень мало. По рынку годами ходят одни и те же. Все они довольно тяжелые. Они либо переоценены, либо ВРИ сложные, либо на них такие обременения, что на земельном участке получается очень маленькое пятно застройки (посадки). С помощью программы КРТ город освобождает немало площадей — бывших заводов, заброшек. И благодаря этому у крупных девелоперов появляется возможность заполучить площадку в Москве. У мелких и средних девелоперов шансов войти в эту программу мало. Программа большая, она медленно, но верно двигается. В Москве еще очень много зон, которые надо развивать. И в этой программе есть хорошие лоты, но не для всех. Москву пока сложно перегреть, потому что здесь всегда будет востребована недвижимость как коммерческая, так и жилая. И в ближайшие 5 лет ситуация вряд ли изменится. Сейчас очень многие девелоперы коммерческой недвижимости тоже участвуют в программе КРТ. Но часто, в погоне за льготами МПТ, начинают “поднимать” объекты вверх, строят 7–9 этажные промышленные здания, что, на мой взгляд, ошибочная тактика. В Москве будет сохраняться спрос на качественную промку с удобной транспортной доступностью, хорошей логистикой, удобным заездом на любой этаж. И на рынке такой продукт уже начал появляться».

Яна Кузина, президент Ассоциации «Альянс экспертов рынка недвижимости» (АЭРН), подтверждает, что если речь о крупных застройщиках в поисках крупных площадок, то максимально короткий и эффективный способ найти такую — вступить в инвестиционное соглашение по развитию КРТ территории с городом на основании торгов. А для более мелких или региональных застройщиков — это только совместные проекты с мастер-девелопером, в которые они приходят на раннем этапе, так как для развития КРТ даже большому застройщику нужны партнеры. Любой лот содержит как эффективные, так и менее эффективные функции, поэтому при детализации ТЭПов важно продумать поэтапный ввод функциональных зон и предусмотреть диверсификацию и синергию продукта

По словам Егора Филимонова, формула «как урвать лот» трансформировалась в формулу «как максимально ускорить его выход на площадку». Девелоперы используют текущий период для интенсивной «бумажной» фазы — проектирования, согласований, инжиниринга. Цель — встретить снижение ключевой ставки с полностью готовым проектом, а не просто землей.

«А если говорить о регионах, то там темпы строительства жилья ощутимо замедляются, поскольку покупательская способность населения сильно сократилась, а программы ипотечного кредитования практически недоступны для большинства. Да, есть семейная, военная, IT-ипотека, но это предложения для очень ограниченного круга лиц. Большинство людей просто не могут им воспользоваться».

Григорий Начинкин, заместитель генерального директора АО Российский аукционный дом, отмечает, что внутренний туризм вывел на карту инвестиций новые города. Помимо классических Москвы, Петербурга и городов-миллионников, инвесторы активно смотрят на Суздаль, Владимир, Псков и другие точки притяжения туристов.

Макеенкова Оксана, PR директор ГК «БЭЛ Девелопмент» говорит, что на данный момент идет перегрев рынка южных регионов. В связи со спросом последних лет девелоперы активно возводили там новые проекты. Сейчас в связи с атаками беспилотников и перенасыщением рынка, многие новые дома стоят нераспроданными. Покупатели не спешат переезжать «на юга», как это было в прежние годы. Недооцененными остаются регионы Крайнего севера. Уже сейчас интернет пестрит новостями о продаже квартир по цене айфона в Воркуте. И многие молодые IT-специалисты приобретают такие лоты, в связи с удаленной работой и возможными перспективами роста данной недвижимости в будущем.