Какой будет ключевая ставка 24 апреля и что это значит для недвижимости и ипотеки в 2026 году

«В текущем году Банк России уже дважды снижал ключевую ставку на 50 б. п., в итоге ставка снизилась с 16 до 15%. Согласно среднесрочному прогнозу Банка России, с 16 февраля до конца 2026 года средняя ключевая ставка прогнозируется в диапазоне 13,1–14,3%.  По оценкам Института народнохозяйственного прогнозирования РАН (ИНП), в первом квартале ВВП России сократился на 1,5% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Минэкономразвития сообщало, что в январе-феврале ВВП России сократился на 1,8 процента. Инвестиционная активность продолжила постепенно охлаждаться после очень высоких уровней предыдущих лет. Опросы Банка России фиксируют некоторое ухудшение инвестиционных настроений, а крупнейшие компании пересматривают планы на 2026 год в сторону снижения. По оценке Банка России, годовой показатель инфляции может составить 6,3% на конец марта, а по итогам года инфляция может составить 4,5–5,5%. Ставки денежного рынка и доходности ОФЗ скорректировались вниз на всех сроках. В реальном выражении ценовые денежно-кредитные условия также несколько смягчились, поскольку инфляционные ожидания в последний месяц существенно не изменились. Ключевым фактором внешних условий является ситуация на Ближнем Востоке. Влияние происходящих событий на мировую экономику и сырьевые рынки будет зависеть от продолжительности и масштаба геополитической напряженности. Возникший ценовой шок на сырьевых рынках усиливает инфляционные риски в мировой экономике и одновременно повышает риски замедления ее роста и объемов инвестиций.  Исходя из устойчивости замедления инфляции, динамики инфляционных ожиданий, а также из оценки рисков со стороны внешних и внутренних условий, вероятно снижение ключевой ставки на 50 б. п.».

Руководитель ипотечного направления агрегатора новостроек RedCat Елена Кудрявцева отмечает, что даже при снижении ставки до указанного уровня не стоит ожидать резкого перераспределения средств с банковских вкладов в недвижимость. Депозитные инструменты по-прежнему остаются привлекательными для значительной части населения, а значит, рынок жилья будет оживать постепенно, без резких скачков спроса. По её оценке, текущее состояние рынка можно охарактеризовать как затяжную стагнацию: активность сдержана как в сегменте продаж, так и в аренде. При этом наблюдается интересная тенденция — увеличивается число покупателей, готовых оформлять ипотеку даже по ставкам около 18% годовых. Но такие сделки чаще всего сопровождаются крупным первоначальным взносом и относительно небольшими суммами кредита, что говорит о высокой осторожности заемщиков. Если рассматривать дальнейшие сценарии, то многое будет зависеть от глубины снижения ключевой ставки. При достижении уровня около 13% вторичный рынок может начать демонстрировать первые признаки оживления. Снижение до 12% приведёт к изменению поведения продавцов: скидки и дисконты, которые сейчас активно используются для стимулирования спроса, начнут исчезать. А при приближении ставки к 11% можно ожидать отложенный спрос: покупатели, ранее занимавшие выжидательную позицию, вернутся на рынок, что неизбежно подтолкнет цены вверх (при условии, что текущие цены не были изначально завышены). Рынок ожидает дальнейшего снижения ключевой ставки и возможного снижения цен. Однако, как было отмечено ранее, при существенном снижении ставки продавцы могут начать повышать цены или, по крайней мере, существенно уменьшить размер уступок. Рынок новостроек также ожидает изменений в условиях семейной ипотеки. Эксперт отмечает, что ожидания клиентов, связанные с увеличением суммы кредита и снижением процентной ставки по семейной ипотеке, в частности для многодетных семей, пока не имеют законодательного подтверждения и основаны исключительно на публикациях в прессе.

Коммерческий директор девелоперской компании Unikey Юлия Ружицкая предлагает смотреть на ситуацию шире — через призму макроэкономики. По её мнению, вероятность снижения ставки примерно на 1 процентный пункт обусловлена ухудшением экономической динамики. Статистика последних месяцев демонстрирует замедление: снижение ВВП, спад в промышленности и особенно в строительной отрасли. В таких условиях, считает эксперт, регулятор может сместить фокус с борьбы с инфляцией на поддержку экономики. Это означает более мягкую денежно-кредитную политику, направленную на стимулирование деловой активности. Для строительного сектора это особенно важно, так как именно он является одной из ключевых отраслей, чувствительных к стоимости заемных средств.

Генеральный директор управляющей компании City&Malls PFM Наталья Фролова придерживается сценария умеренного снижения — примерно на 50 б. п. Она обращает внимание на позитивные сигналы последних недель: замедление инфляции и снижение инфляционных ожиданий населения. Эти факторы создают пространство для аккуратного смягчения политики. Тем не менее она подчеркивает, что регулятор действует осторожно. Ранее уже звучали заявления о том, что дальнейшее снижение ставки не будет автоматическим. Высокий уровень неопределенности — как во внешнеэкономической среде, так и в бюджетной политике — вынуждает принимать взвешенные решения. Именно поэтому уровень 14,5% сегодня выглядит как компромисс между поддержкой экономики и контролем над инфляцией. Дополнительно этот сценарий согласуется с ожиданиями аналитиков, опрошенных самим Банком России: их апрельский прогноз по средней ключевой ставке на 2026 год составляет 14,1%. 

«С учетом текущих макропоказателей можно ожидать очередного снижения ключевой ставки на 0,5 п. п. Для рынка новостроек такой шаг не станет стимулом роста спроса. Рыночные ипотечные программы останутся на уровне, который для массового покупателя остается затруднительным. При текущих параметрах заемщики по-прежнему ориентируются либо на льготные программы, либо откладывают решение о покупке. В то же время это формирование устойчивого тренда. Последовательное снижение ключевой ставки постепенно влияет на поведение покупателей и снижает их уровень неопределенности».

Операционный директор компании Est-a-Tet Алексей Новиков также ожидает снижения ставки до уровня 14,5%. В числе ключевых факторов он называет замедление инфляции и необходимость смягчения денежно-кредитной политики. По его мнению, более мягкая политика позволит поддержать строительную отрасль и скорректировать структуру ипотечного рынка. Такое решение будет способствовать развитию строительной и промышленной отраслей, а также позволит скорректировать структуру ипотечного кредитования, в частности снизить долю семейной ипотеки в общем объёме ипотечных сделок. Вместе с тем регулятор может принять решение о сохранении текущего уровня ключевой ставки. Подобный подход позволит не форсировать уровень снижения процентных ставок и закредитованность населения. 

«Сейчас темпы роста инфляции в стране продолжают замедляться. Годовая инфляция с 5,91% в феврале снизилась к концу марта до 5,86%. При этом общий уровень роста цен замедлился с 0,73% до 0,6%. Хотя такие темпы пока ниже целевого показателя инфляции в 4%, позитивная динамика уже позволяет регулятору смягчать денежно-кредитную политику. Уменьшение ключевой ставки также необходимо для поддержки падающей деловой активности. Если регулятор сохранит курс на плавное снижение ставки, то к концу 2026 года “ключ” может достичь значения в 12,5–13% годовых. Прогноз ЦБ предполагает среднюю ставку в диапазоне 13,5–14,5%. Для сегмента премиальной недвижимости, в котором мы работаем, где сделки часто проходят без использования ипотеки, уровень ключевой ставки не является ключевым фактором, определяющим объем спроса. Тем не менее снижение ставки позитивно сказывается на инвестиционном климате в целом, способствует перетоку капитала из депозитов в более доходные активы и, как следствие, поддерживает интерес к качественной жилой недвижимости как к надежному инструменту сохранения капитала».

«Как девелопер, мы внимательно следим за решениями Центробанка, поскольку ставка напрямую влияет на спрос и доступность проектного финансирования. Сегодня большинство участников рынка ожидают аккуратного снижения — примерно на 0,5 процентного пункта, и это выглядит наиболее реалистичным сценарием. Инфляция постепенно снижается, но говорить о полной стабилизации пока рано, поэтому регулятор, скорее всего, будет действовать без резких движений. При этом признаки замедления экономики становятся все более заметными, в том числе в строительной отрасли, где чувствительность к ставке особенно высокая. Это отразилось в сокращении объемов ввода жилья и более сдержанном запуске новых проектов. Более значимое снижение — на 1–1,5 пункта — теоретически возможно, но только если экономическая активность начнет замедляться сильнее и потребует дополнительной поддержки. На данный момент таких сигналов нет, и ЦБ, скорее всего, продолжит двигаться постепенно. Для девелоперов это означает, что условия будут улучшаться, но не так быстро, как хотелось бы рынку. Снижение на полпункта — позитивно для рынка, но в реальности не даст значимого эффекта. Разница между 15% или 14,5% в целом не ощутима ни для девелопера, ни для конечного покупателя. Поэтому мы ориентируемся на поэтапное смягчение финансовых условий и постепенный прирост спроса, в том числе в сегменте доходной недвижимости».