Ведущие девелоперы и аналитики ответили на вопрос о том, почему новостройки остаются защищенным сегментом недвижимости.
Высокая ключевая ставка, отмена массовых льготных ипотечных программ, рост себестоимости строительства и колебания спроса заставляют многих задуматься в начале 2026 года: не опасно ли сейчас покупать квартиру на первичном рынке и стоит ли откладывать сделку в ожидании лучших условий.
Редакция портала Всеостройке.рф выяснила, что эксперты отрасли сходятся во мнении: системных рисков для покупателей новостроек сегодня нет, однако подход к выбору жилья должен быть более взвешенным и профессиональным, чем еще несколько лет назад.
Как подчёркивает Алексей Артошин, коммерческий директор «Главстрой Регионы», рынок первичного жилья сегодня функционирует по принципиально иной модели. Ключевым элементом стала система эскроу-счетов, при которой средства покупателей юридически защищены и не используются для строительства напрямую. Деньги дольщиков хранятся на специальных счетах и становятся доступными застройщику только после ввода дома в эксплуатацию. Это означает, что даже в случае форс-мажора покупатель не остаётся без квартиры и без средств. По сути, модель исключает те системные риски, которые существовали на рынке десять-пятнадцать лет назад.
Эксперт также подчеркивает, что ключевой фактор надежности — сам проект и застройщик. При выборе новостройки важно смотреть на опыт девелопера, его реализованные объекты, соблюдение сроков ввода и работу по эскроу-счетам. Не менее значимы прозрачные условия сделки, понятные сроки строительства и качество локации. Что касается выгодных предложений, рынок сейчас предлагает достаточно гибких решений. Девелоперы делают акцент на рассрочки, специальные условия на отдельные лоты, комбинированные схемы оплаты, которые позволяют снизить долговую нагрузку.
По словам Ксении Росляковой, руководителя отдела продаж федерального девелопера «Железно» (г. Ижевск), при выборе новостройки покупателю важно смотреть не столько на общую рыночную ситуацию, сколько на конкретный проект и компанию-застройщика.
Ключевые параметры оценки от эксперта Ксении Росляковой:
1. Продажа квартиры только напрямую от застройщика по договорам долевого участия или договорам купли-продажи, если объект уже введен в эксплуатацию с обязательной регистрацией в Росреестре, который обеспечивает дополнительную проверку чистоты сделки.
2. Расчеты при покупке квартиры от застройщика происходят только на специальные эскроу-счета, которые обеспечивают защиту покупателя до исполнения обязательств по договору продавцом.
3. Гарантийный срок до 3 лет на сам объект и на технологическое и инженерное оборудование (с момента подписания акта приема-передачи).
Это то, на что эксперт в первую очередь рекомендует обратить внимание клиента при выборе застройщика и оформлении документов для минимизации рисков.
При выборе квартиры она рекомендует подойти к оценке комплексно:
1. Изучите историю застройщика: узнайте, какие объекты были построены ранее, как долго строились и насколько качественно выполнены работы.
2. Проверьте документацию: обязательно ознакомьтесь с проектной декларацией в открытых, доступных источниках, разрешением на строительство и договором ДДУ.
3. Посмотрите отзывы: изучите мнения других покупателей, особенно тех, кто уже получил ключи от своей квартиры.
Также эксперт отмечает, что «Железно» старается предоставлять разнообразные способы оплаты, чтобы клиенты имели возможность выбора и получили самые выгодные и комфортные условия.
Например:
Помимо разнообразия в способах оплаты, застройщик стремится разнообразить ассортимент своей «продуктовой корзины», предлагая клиентам различные планировочные решения: квартиры с террасами, двухуровневые квартиры, квартиры с дровяными каминами и личными саунами, а также готовые квартиры с ремонтом и кухнями.
Как уточняет Ольга Лазарева, финансовый директор федерального девелопера «Железно», безопасная покупка новостройки сегодня строится на трёх обязательных принципах:
Эти условия стали отраслевым стандартом и существенно снизили вероятность недобросовестных схем на первичном рынке.
Денежно-кредитная политика Банка России остаётся важнейшим фактором для рынка недвижимости. Наталья Круглова, управляющий партнёр Trophy Assets, отмечает, что на заседании 13 февраля 2026 года ЦБ с высокой вероятностью сохранит ключевую ставку на текущем уровне, взяв паузу перед возможным снижением. По её словам, экономика демонстрирует признаки охлаждения, однако инфляционный всплеск начала года и рост бюджетных рисков вынуждают регулятора действовать максимально осторожно. При этом долгосрочный сценарий предполагает снижение ставки к концу 2026 года до диапазона 12–13%, с дальнейшим движением к примерно 9,5–10% в 2027 году.
Также Наталья Круглова отмечает, что аргументы за смягчение уже на столе: «Кредитный импульс фактически на дне, рынок труда демонстрирует первые признаки охлаждения, а состояние экономики всё хуже выдерживает реальную ставку, которая остается одной из самых высоких в мире. Аргументы против постепенного смягчения так же весомы — январский инфляционный всплеск на фоне повышения НДС и индексации тарифов, рекордные выдачи ипотеки в январе (~430 млрд руб., ×3,4 к январю 2025), спровоцированные ажиотажем перед ужесточением условий семейной ипотеки, и институциональная осторожность ЦБ, для которого цена ошибки сейчас выше цены избыточной жёсткости. Дополнительный фактор неопределенности — падение нефтегазовых доходов бюджета вдвое (393 млрд руб. в январе, минимум с 2020 года), что при сохранении текущих цен на Urals (~$41/барр.) может увеличить дефицит до 2,2–2,7% ВВП и создать проинфляционное давление через рост заимствований. Для рынка недвижимости и девелопмента принципиален не сам факт февральского решения, а траектория. Ориентир ключевой ставки вблизи 14–15% к лету и 12–13% к концу года — это тот диапазон, при котором начинают оживать инвестиционные модели, возвращается интерес к запуску новых проектов и постепенно восстанавливается рыночная ипотека. До этого момента рынок будет жить в режиме адаптации: сдержанные запуски, фокус на ликвидности и максимальное внимание к структуре долга».
Ольга Лазарева, финансовый директор федерального девелопера «Железно», говорит, что на заседании 13 февраля 2026 года ожидает сохранения ключевой ставки на уровне 16%: «Это будет обусловлено несколькими факторами:
1) Инфляционные ожидания остаются повышенными — рост НДС, тарифов ЖКХ и геополитическая премия оказывают давление на цены.
2) ЦБ продолжает политику осторожности, предпочитая дождаться устойчивой дезинфляции перед снижением ставки.
3) Снижение ставки до 15,5% возможно, но, на мой взгляд, преждевременно — регулятору нужно больше подтверждений устойчивости макроэкономической стабилизации. С точки зрения строительного и ипотечного рынка оптимальная ключевая ставка на сегодня — в диапазоне 10–12%. Это позволило бы снизить стоимость проектного финансирования, которое сейчас для многих девелоперов находится на грани рентабельности, оживить спрос на ипотеку без чрезмерной субсидии от государства, сбалансировать инвестиционные планы: при ставке выше 14% многие новые проекты становятся экономически нецелесообразными. С макроэкономической точки зрения реалистичным коридором на 2026 год является ставка в диапазоне 12–13% — при условии устойчивого замедления инфляции, стабильного курса рубля, контролируемого дефицита бюджета. Это уровень, при котором можно одновременно сохранить привлекательность рублевых активов, снизить давление на потребительский спрос, восстановить инвестиционную активность, в том числе в реальном секторе и строительстве».
С точки зрения девелоперов, как подчёркивает Никита Дронов, заместитель руководителя департамента исследований и аналитики CMWP, именно коридор 12–14% является рабочим для устойчивых инвестиционных моделей в строительстве и коммерческой недвижимости. Более высокая ставка делает запуск новых проектов экономически сложным, а более низкая — стимулирует инвестиционную активность. Дронов также подчеркивает, что если говорить о ставке регулятора, при которой экономика может на сегодняшний день работать максимально эффективно, то этот уровень соответствует нейтральной ключевой ставке, которую в среднем оценивают в 8%.
По мнению Владимира Колесникова, директора блока продаж жилой недвижимости ГК «А101», рынок первичного жилья в 2026 году склонен к росту цен. Основные причины — дефицит нового предложения, рост себестоимости строительства, удорожание рабочей силы и повышение НДС.
Дополнительным фактором стал ажиотажный спрос конца 2025 — начала 2026 года, связанный с изменениями условий семейной ипотеки. В результате прогнозы по росту цен на новостройки составляют:
Владимир Колесников считает, что новостройки на данный момент являются основным инструментом улучшения жилищных условия населения: «И с определённой уверенностью можно утверждать, что вряд ли когда-нибудь отдадут свою лидирующую позицию. Мы замечаем переток спроса в сторону более компактных, но эффективных лотов. В условиях высокой стоимости недвижимости клиенты хотят, чтобы их площадь была максимально полезной. При этом спрос на большие площади для семей остается стабильным и ценным. Второй важный параметр — развитая локальная инфраструктура в шаговой доступности. Покупатель ищет не просто стены, а комфортную и безопасную среду. Люди готовы рассмотреть удаленные локации, если видят перспективу гармонично развивающегося района с жильем, коммерцией и социальными объектами. Сила бренда и репутация застройщика — критический фильтр при выборе. В мире быстро меняющихся условий именно имя девелопера становится гарантом предсказуемости, качества и сроков».
Несмотря на общий тренд к росту цен, девелоперы активно используют гибкие финансовые инструменты. Как отмечает Наталья Шаталина, генеральный директор агрегатора новостроек RedCat, времена, когда покупателю нужно было детально проверять все документы, чтобы не попасть к недобросовестному застройщику, давно прошли. С момента перехода рынка на ДДУ и эскроу покупка квартиры в новостройках стала безопасной, все документы на строительство размещаются в открытом доступе и с ними может ознакомиться любой желающий. Единственный риск, который остался сейчас, — это возможная задержка сроков ввода и качество строительства и отделки. Чтобы минимизировать этот риск, стоит выбрать опытного девелопера, внимательно изучить его готовые проекты и отзывы покупателей.
Наталья Шаталина говорит, что самые выгодные предложения сейчас могут получить покупатели с собственными средствами: «Таким клиентам застройщики предлагают скидку, которая может доходить 30–35%, также встречаются интересные предложения для покупателей, готовых взять рассрочку: они также могут рассчитывать на серьезную скидку в размере 15–25%. Сейчас один из важнейших факторов при выборе квартиры — это ее цена и подходящие условия покупки, но не стоит забывать о том, что квартира должна отвечать представлению покупателя о комфорте и соответствовать его образу жизни. Например, молодым покупателям без детей важна удобная доступность до работы, семье с маленькими детьми нужно подбирать жилье с учетом наличия поблизости детских садов и хороших школ, спортивных комплексов и мест для прогулок, если дети взрослые — стоит обратить внимание на близость к высшим учебным заведениям».
По словам Ильи Фролова, управляющего партнера девелоперской компании STENOY, покупатель стал заметно более рациональным. И он подчеркивает, что покупка новостройки в данным момент — это не опасно: «Скорее это самый безопасный вид сделок в недвижимости. Как и всегда, важно обращать внимание на динамику строительства объектов компании, насколько компания представлена в инфополе. Объемные дисконты могут свидетельствовать как о попытке исправить финансовое положение, так и могут быть частью стратегии продаж. Выгодные предложения на рынке есть, но за ними надо охотиться — даже сейчас можно найти хорошие варианты по приемлемым ценам. Но иногда скидки — признак проблемного, низколиквидного проекта. Мои рекомендации по выбору квартиры (кроме доступной оценки стабильности застройщика) включают также оценку локации, если актуально — наличие безбарьерной среды, видовые характеристики квартиры, расположение соседской двери, количество лифтов, наличие сеток (в целом решения) для размещения кондиционеров. Если квартира с отделкой, то приемку такой квартиры лучше доверить специалисту».
Давид Худоян, генеральный директор Optima Development, подчёркивает, что в 2026 году вопрос покупки новостройки — это вопрос качества проекта и его инвестиционной привлекательности. Особенно это актуально для премиального сегмента, где требования к архитектуре, инженерии и репутации застройщика существенно выше.
Эксперт советует начинать выбор не с цены квадратного метра, а с анализа девелопера, локации и долгосрочной экономики проекта: «Если говорить о надежности условий, то это в обязательном порядке статус девелопера, его опыт реализации крупных проектов, история сдачи корпусов в срок, понятные финансовые партнеры. Во-вторых, чистота сделки: работа компании через эскроу-счета, корректная проектная декларация, отсутствие частых изменений параметров проекта, прозрачные условия ДДУ. Кроме того, важен сам продукт, его архитектура, инженерия, квартирография, формат отделки (в премиуме сегодня устойчивый спрос как раз на white box). И, конечно, экономика сделки, прозрачная структура маркетинговой политики компании, отсутствие скрытых переплат при субсидированной ставке от застройщика и банка-партнера и адекватный уровень ежемесячного платежа, если это ипотека или рассрочка. Что касается рекомендаций, то начинать поиск важно не с цены квадратного метра, а с анализа девелопера, проекта и локации. То есть проанализировать репутацию, реализованные жилые комплексы, отзывы реальных покупателей. Важно заранее просчитать полную стоимость сделки и дальнейших эксплуатационных расходов. Покупателям важно выбирать формат квартиры исходя из собственных сценариев жизни. И, конечно, не поддаваться на исключительно маркетинговые акции по типу “дешевого” ежемесячного платежа, не подкрепленного разумной ценой объекта и качеством самого продукта, поскольку через несколько лет это может обернуться потерей доходности или дисконтной продажей. Например, в премиальном сегменте выигрывают те, кто смотрит на новостройку как на управляемый долгосрочный актив, а не разовую сделку».
Мнение рынка однозначно: покупка новостройки в 2026 году не является опасной. Напротив, при соблюдении базовых принципов выбора это один из самых защищенных сегментов недвижимости. Основной риск сегодня — не в рынке, а в поверхностном выборе. Именно поэтому выигрывают покупатели, которые оценивают новостройку комплексно: как юридически защищенный, финансово просчитанный и жизнеспособный продукт.
Ранее мы также выяснили вместе с экспертами, почему «Самолет» просит поддержки у правительства и что это значит для покупателей новостроек, писали о том, есть ли у девелоперов шанс найти прибыльные площадки в Москве в 2026 году, а еще рассказывали о том, что за последние пять лет средняя стоимость квадратного метра в новостройках выросла на 45%, до 180 тыс. руб.
«К сожалению, мы не можем одобрить вашу заявку» — горькая фраза, в причинах которой следует разобраться.
08-03-2026 8:30 Изучили данные ежегодного исследования Национального объединения корпоративных секретарей (НОКС) и выделили самое интересное
07-03-2026 11:55 Производители цемента и застройщики сходятся в одном: рынку нужна предсказуемость.
06-03-2026 17:45 Подробнее читайте в нашем материале.
06-03-2026 14:00 
Напомним, что комплекс Башен-близнецов первого Всемирного торгового центра был разрушен в результате террористического акта 11 сентября 2001 года.
08-03-2026 18:41 
Главные тезисы читайте в нашем материале.
08-03-2026 9:00 
«К сожалению, мы не можем одобрить вашу заявку» — горькая фраза, в причинах которой следует разобраться.
2 08-03-2026 8:30 
Опубликован Проект федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
2 08-03-2026 8:06 
Рассказываем про жилье одного из величайших актеров страны: от тесной комнаты в саратовском общежитии до элитной сталинки на Комсомольском проспекте.
2 07-03-2026 18:30 
Рассказываем о ярких и амбициозных представительницах строительной отрасли.
07-03-2026 17:30 
Так, с 2022 по 2024 год тарифы «Циан» на размещение объявлений в столичном регионе выросли на 109%. В 2025 году компания повысила тарифы дважды.
10 07-03-2026 15:00 
Международный инжиниринговый холдинг и Национальное объединение строителей договорились о совместной работе по борьбе с контрафактом, развитии логистики и подготовке кадров для строительной отрасли.
07-03-2026 14:03 
Blue Gryb — роторный ледокол для тротуаров. Внутри — барабан с 7-зубчатыми сердентными роликами.
20 07-03-2026 13:45 
Перечень включает 31 проект в разных районах города.
2 07-03-2026 13:00 
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
