Почему Самолет просит поддержки у правительства и что это значит для покупателей новостроек. Разбираем вместе с экспертами

«В целом для отрасли в данной ситуации нет большого потрясения. У компании “Самолет” действительно огромный масштаб, поэтому она первой ощутила влияние системных вызовов. Но подобные трудности есть у каждого девелопера сейчас. Просто в меньшем объеме. И у каждой компании есть план, каким образом действовать в подобной ситуации. Когда речь идет о суммах в десятки миллиардов рублей, самостоятельно решить проблемы сложно. Это всегда вопрос правильного планирования, стратегии, финансового моделирования. Инициатива “Самолета” — пример взвешенного риск-менеджмента. Вместо того чтобы перекладывать издержки на потребителя или сокращать темпы ввода жилья, компания предлагает государству стать полноценным партнером. Это зрелый подход, который гарантирует выполнение социальных обязательств и сохранение темпов развития городов в условиях экономической турбулентности. Особенно это актуально в связи с тем, что в портфеле “Самолета” много проектов КРТ, переносы сроков по которым невозможны. Одновременно ситуация с компанией “Самолет” — это маркер, который показывает, как растущее кредитное и денежное давление влияет на финансовые модели девелоперов.

Яна Кузина, президент Ассоциации «Альянс экспертов рынка недвижимости» (АЭРН), отмечает, что текущая ситуация с «Самолетом» отражает происходящее в отрасли и крупных девелоперских компаниях в целом.  В большом земельном банке почти любой корпорации обязательно есть в наличии проблемные земли. И если рынок замедляется, как мы наблюдали весь прошлый год, такие проекты выходят в минус. Кузина считает, что можно ожидать подобных просьб от крупных жилых девелоперов, которые в 2022–2024 значительно расширили свои портфели земельных банков, зашли в новые сегменты. Дорогое финансирование растит себестоимость и охлаждает спрос, который в массовом сегменте жилья на 75–80% завязан на ипотеку. Маржинальность жилых проектов на рынке сильно снизилась — в 3–4 раза. И сегодня многие компании, с учетом имеющейся долговой нагрузки, которую надо обслуживать, выросших налогов, постоянных затрата (типа ФОТ), работают в области низкой рентабельности бизнеса. Этот год будет годом адаптации бизнеса к новым условиям.

Как отмечает Игорь Кузич, руководитель проектно-строительной компании «АРХСИТИПРОЕКТ», риск банкротств на рынке присутствует всегда, особенно у застройщиков, работающих преимущественно на заемных средствах. Однако сам факт обращения в правительство давно перестал быть чем-то экстраординарным.

По его словам, далеко не все девелоперы повторят этот путь. Компании с устойчивой финансовой моделью, диверсифицированным портфелем и сбалансированной долговой нагрузкой способны завершать проекты самостоятельно. Игорь Кузич считает, что паниковать не стоит и такие застройщики, как ПИК или ГК «Эталон» смогут достраивать проекты сами.

Лина Оболенская, основатель агентства недвижимости Top Broker Estate, считает, что покупка новостроек остается безопасной при правильном выборе девелопера и сопровождении сделки. Она рекомендует привлекать профессиональных консультантов и анализировать портфель застройщика: количество реализованных проектов, соблюдение сроков, региональную устойчивость. По ее словам, продажи новостроек в последние два года демонстрируют стабильность без резких провалов, что говорит о сохранении интереса как со стороны инвесторов, так и покупателей для собственного проживания. Что касается обращений за помощью от застройщиков к правительству, то Лина Оболенская отмечает, что эта схема сопоставима с господдержкой крупных системообразующих корпораций из других сфер, например, из нефтяной и газовой промышленности, так как строительный сектор экономики очень большой. Но она считает, что эта практика поможет крупным застройщикам сдавать в срок свои объекты и выполнять обязательства перед участниками долевого строительства. Недвижимость дорожает с каждым годом. И этот процесс вряд ли будет обратим. В связи с тем, что ежегодно происходит удорожание строительных материалов, услуг лизинговых компаний, а также сопутствующие расходы, которые вынуждены нести застройщики, их генеральные подрядчики и другие сопутствующие организации, которые непосредственно принимают участие в строительстве объектов. Кроме того, дорожает реклама, косвенные расходы. В связи с этим точно не стоит ожидать удешевления квадратного метра.

«Удержать низкую стоимость жилья будет крайне непросто, потому что она уже высокая. В некоторых объектах и классах она значительно оторвана от себестоимости, но в целом по рынку кривая цены продаж движется параллельным курсом себестоимости возведения объектов. Будем откровенны – мы не видим причин (драйверов) коррекции цены. Наш прогноз на 2026–2027 годы – умеренный рост цен. Возможны локальные распродажи, которые, тем не менее не изменят общей картины».

«По оценкам Росстата, на конец января инфляция составила чуть более 2%, что вызвано в первую очередь изменением в налоговом законодательстве (НДС, изменение порогов УСН, отмена льгот по страховым взносам). На первый взгляд рост инфляции выглядит значительным, учитывая, что прогноз инфляции на весь 2026 год составляет порядка 5%. Это может стать доводом для сохранения ставки 13 февраля на нынешнем уровне. 

Однако недельные темпы инфляции показывают замедление роста, что говорит о том, что последствия изменения законодательства уже учтены в новом ценообразовании. Если это действительно так и рынок нашел новый баланс ценообразования, у ЦБ РФ будут основания для дальнейшего осторожного снижения ставки. Дополнительным стимулом для смягчения ДКП ЦБ РФ является охлаждение экономики и околонулевой рост по итогам 2025 года.

Соответственно, мы ожидаем диапазон снижения ключевой ставки на заседании 13 февраля 0–1%. Начиная со второго полугодия мы рассчитываем на более значительные темпы снижения ключевой ставки и к концу года прогнозируем ставку на уровне 11–13% при отсутствии “черных лебедей”. Начавшееся в прошлом году снижение ключевой ставки уже положительно повлияло на рынок жилой недвижимости, приведя к росту ипотечного кредитования в IV квартале прошлого года. Однако более существенное восстановление рынка возможно только при снижении ставок ипотечного кредитования до уровня 12–14%, что возможно при ключевой ставке 10–12%.  Рынок коммерческой недвижимости благоприятно воспримет любой снижение “ключа”, однако для реального роста ставка должна снизиться до 8%. Только в этом случае новое строительство и приобретение объектов станет привлекательным для инвесторов».

«Можно уверенно прогнозировать сохранение существующего значения или его минимальное (не более 0,25 п.п.) отклонение. Эта уверенность строится на том, что дальнейшая заморозка высокой ставкой будет губительна для бизнеса, и в то же время снижению ставки препятствует сложившаяся макроэкономическая ситуация с высоким дефицитом бюджета».

«На мой взгляд, показатель ключевой ставки по итогам будущего заседания ЦБ останется без изменений. В первую очередь по причине высокого уровня инфляции, который к концу января составил 6,45% в годичном исчислении. Вмешаться в решение могут и вступившие в силу ограничения по программе семейной ипотеки — рынок находится в ожидании первых результатов. После ажиотажного спроса в январе мы ожидаем временное снижение активности в феврале на 10-15%. Однако учитывая, что базовые параметры семейной ипотеки сохранены, а нововведение касается в основном правила одной ипотеки на семью, фундаментального слома рынка не произойдет. Программа останется ключевым драйвером, особенно в комфорт-классе».

 «Мы не ожидаем изменения ключевой ставки на ближайшем заседании. Уровень инфляции закономерно немного подрос ввиду изменений по ставкам НДС. Предполагаем, что возможное снижение стоит ожидать в апреле месяце. За ним должно последовать снижение по процентным ставкам банков. Оптимальная ключевая ставка для рынка — порядка 8% годовых. Такая ставка обеспечит доступность кредитов в пределах 10–11%. Это позволит сохранить приемлемые условия кредитования как для крупного бизнеса, так и для конечных потребителей. К концу 2026 года мы ожидаем, что ключевая ставка снизится до уровня 11%».

«Предполагаем, что ключевую ставку могут оставить неизменной или понизить ее значение на 0,25 п.п. Это не окажет заметного влияния ни на рыночную ипотеку, ни на рынок новостроек. При действующих параметрах стоимость заемных средств по рыночным программам остается существенно выше уровня, который массовый покупатель воспринимает как приемлемый. Оживление спроса возможно только при снижении рыночных ипотечных ставок до значений ниже 12% годовых. Этот диапазон формирует для покупателя понятную экономику сделки и позволяет рассматривать покупку квартиры без использования льготных программ».

«Я думаю, что на ближайшем заседании ЦБ РФ оставит ключевую ставку на текущем уровне, либо опустит максимум на 0,5 процента, поскольку с начала года были введены существенные налоговые корректировки (повышение НДС, резкое снижение порога освобождения от НДС для УСН и патента, поэтапное ужесточение лимитов доходов и так далее) и пока прошло слишком мало времени, чтобы оценить их эффект. На мой взгляд, заметный эффект для рынка возможен при ставке не выше 10%. Текущие же условия не позволяют рассчитывать на заметный рост покупательской активности».

«Ключевая ставка для рынка — это базовая точка отсчета. От нее напрямую зависит, можно ли нормально строить и развиваться. Пока ставка остается двузначной, многие инвестиционные и девелоперские решения ставятся на паузу: экономика проектов не выстраивается и не выглядит интересной. Рынок в таких условиях не останавливается, но работает гораздо осторожнее.

Для устойчивого роста ставка нужна заметно ниже текущих уровней, оптимально — меньше 10%. Это тот диапазон, при котором проекты можно нормально считать, привлекать финансирование и планировать на несколько лет вперед. Поэтому ключевым остается не столько конкретное решение на ближайшем заседании, сколько общий вектор политики и понятный сигнал рынку о снижении стоимости денег».

«От ближайшего заседания я бы ожидал сохранения ключевой ставки на текущем уровне либо очень аккуратного снижения на 0,5 п.п. Для регулятора сейчас ключевая задача дождаться устойчивых подтверждений замедления инфляции и оценитьэффект от уже принятых налоговых и тарифных решений. Если говорить о ставке, которая была бы одновременно «здоровой» для экономики и рынканедвижимости, то это диапазон 12–13% по ключевой на горизонте года. При таком уровне рыночные ипотечные ставки опускаются примерно к 14–16% годовых, что уже позволяет увидеть не точечный, а массовый платежеспособный спрос.

Сокращение льготной ипотеки- это, по сути, вопрос не «если», а «когда и в каком формате». Для бюджета это один из самых затратных инструментов поддержки отрасли, а для рынка -фактор искаженного ценообразования, когда субсидированная ставка подталкивает стоимость квадратного метра вверх быстрее фундаментальных показателей. Регулятор и правительство последовательно идут к более таргетированным мерам, когда фокус сконцентрирован на семейных программах сточечной поддержкой отдельных регионов страны».

«Согласно среднесрочному прогнозу, Банк России предполагает возможность снизить ключевую ставку в 2026 году и достичь средних показателей по году 13-15% сам вход в 2026 год остается весьма напряженным для экономики. Конечно, повышение НДС, тарифов и сборов внесло существенный негативный вклад в рост инфляции и инфляционных ожиданий. Однако, влияние данных факторов ограниченно во времени, поэтому в дальнейшем инфляция предположительно продолжит сокращаться, идя к своему целевому значению в 4%. Но, сейчас снижение ключевой ставки Банком России маловероятно. Также маловероятно и повышение ключевой ставки, т.к. нет оснований говорить о начале тенденции к росту инфляции в первой половине 2026 года. Поэтому, можно ожидать, что на заседании Совета директоров Банка России 13 февраля 2026 года будет принято решение о сохранении ключевой ставки не текущем уровне в 16%. На сегодня, можно ожидать, что какой-либо значимый потенциал к изменению ключевой ставки может сформироваться к четвертому заседанию, которое состоится 19 июня 2026. Важнейшими факторами для этого являются устойчивость экономики к внешним воздействиям: к изменениювнешнеэкономической конъюнктуры и санкционным факторам, а также возможность экономики нивелировать негативные последствия, с которыми мы вошли в 2026 год. Конечно, реальному сектору экономики нужна, как минимум однозначная ключевая ставка, т.к. двузначная, по сути, закрывает возможности развития для целого ряда отраслей. В этом случае происходит ручное перераспределение ресурсов, что явно не способствует развитию рыночного баланса в экономике. В частности, в жилом строительстве появится возможность существенно снизить зависимость отрасли от льготного ипотечного кредитования и сделать переход на рыночное. Для долгосрочных проектов отрасли требуется низкаяпредсказуемая стоимость кредита. Все высокотехнологические и наукоемкие отрасли смогут постепенно переходить к рыночному финансированию и более интенсивному развитию. В условиях необходимости технологического суверенитета это самая важная стратегическая задача. Пока такие ожидания выстраиваются на горизонте 2027 года, а 2026 год останется сложным и напряженным для промышленности и для бюджета с осторожными перспективами во второй половине 2026 года».

«Это скорее тактика аккуратного “прощупывания” на предмет “а как себя поведет инфляция”. Но как будто сильно укрепившийся рубль тоже говорит о том, что, скорее всего, пока ключ останется без изменений. 

У рынка один вектор — “чем ниже, тем лучше”, какой-то однозначной цифры нет. Здесь прямое влияние ипотечных ставок и % на проектное финансирование.  Если по состоянию на сегодняшний день, то, наверное, текущий уровень. Да, многим бы хотелось ниже, но доступные кредиты при непрерывно растущей инфляции не поднимут вверх экономику. К концу года, вероятно, можно будет увидеть 13–14% при благоприятном положении дел».