Дубай остаётся сильным мировым рынком, но часть международного капитала постепенно смещается в Юго-Восточную Азию. Фарух Парпиев — о логике инвесторов, доходности, дефиците земли и феномене Пхукета.
Ещё несколько лет назад Дубай был почти безальтернативным ответом на запрос «хочу недвижимость за границей, которая быстро себя окупит», особенно для российских инвесторов. Сильный маркетинг, масштабные проекты, ощущение «города будущего», а также понятная процедура покупки и высокая ликвидность сделали рынок ОАЭ главным магнитом для международных инвесторов после пандемии.
Но в последние пару лет можно отследить зарождение новой тенденции: часть инвесторов, особенно тех, кто уже имеет опыт покупки зарубежной недвижимости, начинает осваивать рынок Юго-Восточной Азии, прежде всего — Пхукета.
Важно понимать: речь не о том, что, Пхукет вытесняет Дубай, это совершенно разные рынки с разной логикой и составляющими ликвидности. Но глобальный капитал действительно перераспределяется. И если раньше многие инвесторы заходили в Дубай почти автоматически, то сейчас они всё чаще интересуются, где ещё можно найти активы с хорошей доходностью, ограниченным предложением и потенциалом роста на горизонте пяти-десяти лет, и Таиланду есть что предложить в рамках этих характеристик.
У любого популярного рынка есть цикл. Дубай долгое время показывал очень высокую динамику: росли цены, рос поток покупателей, запускались новые проекты. Но чем активнее растёт рынок, тем выше становится порог входа и тем сложнее сохранять прежнюю доходность.
Инвесторы начали сталкиваться с тем, что часть объектов в Дубае уже не даёт той премии к росту, которая была ещё несколько лет назад, особенно в относительно массовом сегменте и типовых проектах, на старте ориентированных на зарубежного покупателя. На этом фоне люди исследуют рынки, где вход всё ещё относительно доступен, а потенциал роста не исчерпан, и Пхукет оказался в числе таковых. Здесь сохраняется ограниченное предложение при устойчивом международном спросе, поскольку остров физически не может застраиваться бесконечно: есть ограничения по высотности, особенности ландшафта, а также дефицит качественных участков у моря и в премиальных районах.
При этом спрос продолжает расти не только со стороны туристов, но и со стороны людей, которые хотят жить, зимовать или работать удалённо в Азии: в вечном противостоянии между Пхукетом и Бали интерес также смещается в сторону первого из-за большей адаптивности к повседневным сценариям жизни и пока что меньшего объёма переехавших соотечественников.
Ещё одна причина смещения интереса — изменение самого типа инвестора. Зарубежную недвижимость нередко выбирали как в первую очередь стильный статусный актив, который работает сам по себе, но в рамках сегодняшней экономической ситуации финансовая составляющая и механизм работы капитала вышли на первый план практически в ста процентах случаев.
Большая часть покупателей задаёт нам как агентству премиальной недвижимости очень конкретные вопросы: какая будет загрузка объекта, сколько можно заработать на аренде, как быстро растёт район, какие есть ограничения по новому строительству, кто будет управлять недвижимостью и т.д. Такая дотошность сегодняшних инвесторов делает Пхукет крайне конкурентным рынком. В грамотно управляемых проектах доходность от аренды может находиться в диапазоне 7–10% годовых, а в некоторых форматах вилл — до 15%. При этом рынок продолжает расти за счёт туризма, экспатов, цифровых кочевников и инвесторов из Европы, Азии, СНГ и Ближнего Востока.
При этом и сам продукт на Пхукете сильно изменился. Помимо привычной курортной инфраструктуры, здесь активно развивается полноценная среда для жизни: международные школы, клиники, wellness-проекты, рестораны, сервисные резиденции, премиальные посёлки вилл. Фактически Пхукет начинает превращаться из туристического направления в международный лайфстайл-хаб, и это влияет на рынок недвижимости гораздо сильнее, чем просто рост турпотока.
Также для части глобальных инвесторов важна и сама среда. Дубай — очень быстрый, плотный и дорогой мегаполис, и для кого-то это большой минус, отбивающий желание приезжать в приобретённые проекты. Пхукет обслуживает другую модель жизни, более расслабленную и универсальную. Здесь кратно меньше плотность населения, большая приватность и демократичные цены.
На длинной дистанции это тоже становится фактором капитализации: когда люди покупают недвижимость там, где готовы проводить время сами, активы развиваются и растут в стоимости быстрее, поскольку им уделяется больше внимания. Это сказывается на всём, от локации до декора, и ярче всего тренд на совмещение собственного проживания и сдачи в аренду мы наблюдаем в сегменте вилл. Люди делают «как для себя», формируют более высокий уровень комфорта и, как следствие, могут задавать более высокую цену на аренду, не теряя в спросе.
При этом я бы не идеализировал рынок Таиланда: Пхукет не станет новым Дубаем и даже не стремится к этому. Этот рынок более камерный, пока что кратно менее институциональный и гораздо сильнее завязанный на конкретную локацию и качество управления объектом. Здесь нельзя покупать недвижимость по принципу «любой проект вырастет». Очень многое зависит от района, девелопера, управляющей компании, формата собственности и даже будущего окружения объекта.
Кроме того, на Пхукете по-прежнему огромную роль играет эксплуатация. Можно купить хорошую виллу, но плохое управление способно быстро её испортить. Климат выдвигает некоторые требования к сервисному обслуживанию, и халатное отношение недобросовестных управляющих может обернуться проблемами не только с арендаторами, но и с «начинкой» объекта, например, инженерией.
***
На мой взгляд, главный тренд ближайших лет — не победа одного рынка над другим, а дальнейшая диверсификация международного капитала. Инвесторы больше не хотят хранить всё в одной стране или в одном типе недвижимости. Кто-то остаётся в Дубае, но часть капитала распределяет между Таиландом, Бали, Европой и другими направлениями. Пхукет здесь оказался в выигрышной позиции: остров ещё не настолько дорогой и перегретый, как многие глобальные премиальные рынки, но уже достаточно зрелый, чтобы привлекать серьёзный международный капитал.
Ранее портал Всеостройке.рф писал про инвестиции в отели Грузии в 2026 году, а также рассказывал о самых необычных формах ипотечных кредитов в мире.
Основное из исследования NF Group читайте в нашем материале.
25-05-2026 16:00Основное из исследования CОRE.XР читайте в нашем материале.
25-05-2026 14:00Вице-премьер Марат Хуснуллин призвал регионы строить нежилую недвижимость в пропорции 50/50 с жильем. Сегодня в стране — 80/20. Разбираемся, откуда взялась цифра и возможно ли ее достичь.
25-05-2026 12:00В целом «Эксперт РА» отмечает, что в стране заметно выросла зависимость от банковских кредитов и рынка.
24-05-2026 18:15
Сегодня — более 55 тысяч жителей, 500 тыс. кв. м зеленых зон, новая инфраструктура. Рассказываем, как район становится точкой притяжения для людей и крупных инвесторов.
26-05-2026 16:30
ЗПИФ «Прайд» под управлением КК «Долгосрочные инвестиции» включает в себя активы «ОМ Девелопмент».
26-05-2026 16:00
Он касается тех, кто заключил контракт о прохождении военной службы с 1 мая 2026 года, и их супругов.
26-05-2026 15:00
А мы как раз гадали, где проходит граница между бизнес-классом и люксом. Спасибо, Ксения Анатольевна.
26-05-2026 14:00
Подробнее читайте в нашем материале.
26-05-2026 13:30
Модель SeeLight S1 называют первым коммерческим ботом, способным полноценно выполнять роль «домохозяйки». Первую партию устройств планируют бесплатно отдать семьям для тестирования уже в 2027 году.
26-05-2026 13:00
Строите или ремонтируете дом дачу? Главный спор у прилавка: традиционная минвата или современный ЭППС. Разбираемся, чем лучше утеплить стены.
26-05-2026 11:30
Опубликовано Постановление Правительства Российской Федерации от 23.05.2026 № 588 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 28 октября 2014 г. № 1110».
26-05-2026 8:00
Разберемся, где в Подмосковье действительно стоит искать летнюю дачу — и кому какое направление подходит.
25-05-2026 20:00
Рассказываем все о домах, которые часто называют первыми советскими небоскребами в панельном исполнении.
25-05-2026 19:00
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
