Почему переуступка дешевле чем у застройщика

Редакция портала Всеостройке.рф о секретах выгодной покупки новостройки.

Вы хотите купить квартиру в новостройке, но застройщик уже все продал или остались только дорогие варианты? Переуступка прав требования – отличный способ приобрести жильё, минуя застройщика. Рассмотрим нюансы этой сделки.

Переуступка прав требования: покупка «с рук» до сдачи дома

Переуступка – это покупка квартиры «с рук» до её официальной сдачи. Вы покупаете право требования на квартиру у человека, который сам её приобрел у застройщика, но по каким-то причинам решил продать. Это может быть инвестор, купивший квартиру для перепродажи, или первоначальный покупатель, изменивший свои планы.

Как работает договор цессии?

Юридически это договор цессии (переуступки прав требования). Стороны – цедент (продавец) и цессионарий (покупатель). Суть: застройщик передает право собственности новому покупателю, а не первоначальному.  Важно:  передаётся не сама квартира, а право на её получение.

Отличия от обычного договора ДДУ

Продавец: В ДДУ продавец – застройщик, в договоре цессии – предыдущий покупатель.

Предмет договора: В ДДУ – будущая квартира, в цессии – право на будущую квартиру.

Важные моменты

• Если предыдущий владелец уже получил право собственности, сделка рассматривается как обычная купля-продажа, а не переуступка;
• Проверьте ДДУ – некоторые не позволяют переуступку.  В любом случае, застройщик должен быть уведомлён о смене покупателя;
• Если квартира покупалась в ипотеку, есть два варианта: переуступка долга банку или подтверждение погашения обязательств;
• Обязательно зарегистрируйте договор в Росреестре, иначе вы не станете законным собственником.

Необходимые документы

• Паспорта сторон
• Договор ДДУ
• Договор цессии
• Документы, подтверждающие оплату (или переуступку ипотеки)
• Согласие застройщика и банка

Почему квартиры по переуступке дешевле?

Обычно, квартиры по переуступке дешевле, чем от застройщика. Первый покупатель (дольщик) хочет быстро продать, и цена его предложения ниже, чем у застройщика в тот же момент.  Кроме того, цены растут со временем строительства,  особенно в востребованных локациях с развитой инфраструктурой.

Уловки и подводные камни

• Риск банкротства

В договоре переуступки зачастую прописывается цена, совпадающая с первоначальным ДДУ.  Это может скрывать реальную выгоду продавца, чтобы уйти от уплаты НДФЛ.  Покупатель рискует, что при банкротстве застройщика получит меньше.

• Ограничения в ДДУ

У многих застройщиков в ДДУ прописан запрет на переуступку или высокая комиссия за такую сделку.  Это важный момент для проверки.

• Риск двойной переуступки

Будьте внимательны – ваша потенциальная квартира может быть уже «переуступлена» несколько раз.

Преимущества покупки по переуступке

• Шанс купить именно ту квартиру, которой нет в открытой продаже (например, редкие планировки);
• Часто купить дешевле, чем напрямую у застройщика;
• Возможность получить ключи быстрее, чем при покупке на начальном этапе строительства;
• Минимизированы риски, связанные с вторичным рынком (например, наследники, перепланировка).

Как провести сделку безопасно

1. Убедитесь в стабильности застройщика, проверьте юридическую чистоту сделки, его финансовое положение и наличие любых проблем;
2. Убедитесь, что в ДДУ нет ограничений на переуступку;
3. Договор должен быть детальным, точно указывать характеристики квартиры и ссылку на ДДУ;
4. Если квартира куплена в браке,  потребуйте соответствующее согласие у супруга/супруги;
5. Оплату лучше производить через аккредитив или банковскую ячейку для защиты интересов покупателя;
6. Не забудьте зарегистрировать договор в Росреестре – это юридически закрепляет ваше право собственности.

Переуступка – потенциально выгодная сделка, но требует профессиональной юридической поддержки и тщательной проверки всех аспектов.  Будьте бдительны и готовы к возможным сложностям. Ранее мы также писали о том, что лучше вторичка или новостройка в ипотеку.