18.09.2026 12:00
В Китае жильцы отдельных старых кварталов сами собирают деньги на снос и стройку. Но проект всё равно не обходится без властей, правил и профессионального застройщика.
В феврале 2025 года 548 семей в ханчжоуском квартале Цзэгун синьцунь получили ключи от новых квартир. До этого они жили в 13 многоквартирных домах 1980-х годов: часть зданий была признана опасной, лифтов не было, а ремонт не снимал главную проблему — состояние конструкций. Старые дома снесли, на их месте построили семь 11-этажных корпусов с лифтами, подземной парковкой и общественными помещениями.
Они создали организацию собственников, добились запуска пилота, согласовали параметры будущего квартала и внесли около 470 млн юаней. По расчёту заместителя председателя городского комитета НПКСК Ханчжоу Дин Дигана, это 88,68% сметы в 530 млн юаней. Строительство вела Группа городского развития района Гуншу. Такая связка — решение и деньги собственников, правила и координация властей, профессиональный исполнитель — в Китае получает название «самостоятельное обновление» (цзычжу гэнсинь).
У модели есть важная граница. Она не даёт любому дому право снести себя по решению собрания. Город должен признать проект подходящим для обновления, а собственникам приходится договариваться о деньгах, площадях, временном переезде и будущем управлении новым домом. Поэтому пока речь идёт не о массовой замене всех старых многоэтажек, а о серии регулируемых экспериментов.
Китайская городская политика меняет отношение к уже построенной среде. В мае 2025 года Канцелярия ЦК КПК и Канцелярия Госсовета КНР выпустили «Мнения о последовательном продвижении действий по городскому обновлению». Документ предлагает городам строить устойчивую модель, где участвуют государство, рынок и общество, и прямо говорит: собственников прав следует поощрять к самостоятельному обновлению.
В формулировке нет обещания, что государство оплатит новую квартиру. Одновременно меняется роль собственника. Он перестаёт быть только получателем переселения или компенсации и становится участником проекта: выражает согласие, выбирает представительный орган, обсуждает будущую площадь и участвует в финансировании. Государство оставляет за собой планирование, безопасность, процедуры с землёй и контроль за реализацией.
Эта логика повторяется в государственном плане городского обновления на 2026–2030 годы, который Госсовет КНР утвердил в мае 2026 года. План предлагает искать финансовые инструменты для обновления старого городского жилья по модели «снести и построить на прежнем месте» (юань чай юань цзянь). В нём же сформулирован принцип: выгоду и расходы должны разумно разделять государство, рынок и жители.
Единого для всей КНР регламента с одинаковыми процентами голосов и тарифами нет. Центральные документы задают направление, а подробный порядок создают провинции и города. Поэтому корректнее говорить не о новой общекитайской процедуре, а о местных моделях, которые власти проверяют на конкретных кварталах.
Одной из первых подробную рамку сформулировала провинция Чжэцзян. С 1 мая 2024 года здесь действуют «Руководящие мнения о последовательном продвижении пилотов самостоятельного обновления старых городских жилых кварталов». Их совместно выпустили региональные ведомства, отвечающие за жилищное строительство, развитие и реформы, а также природные ресурсы.
Документ не открывает путь к реконструкции для любого старого дома. Он распространяется на жилые кварталы, которым региональная политика уже допускает сочетание сноса и реконструкции, и исключает объекты, включённые в план изъятия жилья. Иными словами, самостоятельное обновление не должно подменять обычное государственное изъятие участка и не применяется автоматически после жалобы на протечку или старый фасад.
Пилот проходит несколько уровней отбора. Район или уезд подаёт заявку, город её проверяет, затем документы рассматривает провинциальный департамент строительства; перечень пилотов публикуют после согласования с правительством Чжэцзяна. Оценивают состояние территории, состав собственников, градостроительные условия и готовность организовать проект.
Со стороны жителей может действовать специальный комитет самостоятельного обновления либо уже существующий совет владельцев, которому дали полномочия. Он собирает мнения жильцов и передаёт заявление в администрацию района или посёлка. Но представительному органу недостаточно сказать: «Мы хотим новые квартиры». Нужен проект с расчётами, будущей планировкой, порядком финансирования, распределением квартир, временным расселением и исполнителем работ.
Провинциальный документ допускает, что ради более качественного жилья местные власти разрешат увеличить жилую площадь и добавить социальную инфраструктуру. При этом параметры плотности, высоты и использования земли не исчезают: если требуется изменить детальный план, его меняют в установленной законом процедуре. Собственники не продают себе дополнительный этаж — решение остаётся градостроительным.
В документе нет одного обязательного процента согласия для всего Чжэцзяна: его устанавливает город или район. В Цзэгун синьцунь проект запустили после почти единогласной поддержки жителей; местные власти сообщали о 99,82% подписанных соглашений в течение 84 дней.
Цзэгун синьцунь расположен напротив кампуса Чжэцзянского технологического университета в районе Гуншу. Квартал строился в 1980-х как жильё университета. В обновление вошли 13 домов; наиболее ранний был построен в 1983 году. Четыре здания ранее получили категорию C: это означает, что часть несущих конструкций не отвечает требованиям нормальной эксплуатации и в отдельных местах есть риск.
История не началась с одного решения администрации. Жители пытались добиться перестройки и раньше, но планы откладывались. Когда в 2023 году Ханчжоу запустил пилот городского обновления опасного жилья, собственники сформировали комитет по принципу «один дом — один представитель», подали заявку и поручили реализацию проекту с участием муниципального оператора. В ноябре 2023 года стройка стартовала.
Деньги стали самым наглядным отличием от обычного расселения. Из общего бюджета в 530 млн юаней владельцы квартир собрали около 470 млн. Районные и городские программы поддержки покрыли оставшуюся часть. Вклад рассчитывали с учётом площади жилья, а семьи могли выбрать один из семи вариантов квартир. Расширить жильё можно было максимум примерно на 20 кв. м, доплата зависела от выбранной конфигурации.
Семья получает возможность остаться в привычном районе, переехать в дом с лифтом и увеличить квартиру. Новая площадь и парковочное место при этом требуют доплаты. Один из собственников показал Hangzhou Net расчёт: после учёта временной компенсации за аренду расширение квартиры обошлось ему примерно в 820 тыс. юаней, машино-место он купил отдельно. Это частный пример, а не средняя цена проекта.
Сам квартал меняется заметно сильнее, чем при ремонте фасада. Количество квартир оставили прежним — 548. В проект вошли лифты, безбарьерные решения, подземный паркинг примерно на 450 мест, помещения для сервисов пожилым и семьям с детьми. Общая площадь зданий нового комплекса составляет 81 тыс. кв. м. Ключи начали передавать 25 февраля 2025 года; отчёт района Гуншу за 2025 год фиксирует завершение проекта и передачу жилья.
Жители не выбирали поставщиков бетона и не руководили площадкой: их роль — принять коллективное решение, организовать финансирование и контролировать представление интересов собственников. Оператор вёл стройку, а власти обеспечивали процедуру, подключали действующие субсидии и координировали временное расселение.
Главная работа собственников — превратить желание обновить дом в зафиксированные договорённости. В Цзэгун синьцунь требовалось определить исходную площадь каждой квартиры, условия выбора одного из семи новых вариантов, размер доплаты за расширение, временное расселение и дальнейшие платежи за содержание дома. Эти параметры касаются не абстрактного «мнения жителей», а права конкретной семьи на будущую квартиру и её расходов.
В проекте такое согласование шло через комитет собственников и районные органы. Результат виден в опубликованных условиях: расширение площади ограничили примерно 20 кв. м, а взносы привязали к площади жилья. Это не отменяет различий между семьями, но создаёт общую рамку, по которой можно считать доплату и распределять новые квартиры. Без неё голосование за снос остаётся лишь предварительным намерением.
Центральный план 2026–2030 годов предлагает искать финансовые инструменты для таких проектов, но не создаёт универсальную ипотеку или субсидию для всех жильцов. В Ханчжоу бюджет сложился из взносов собственников и действующих программ поддержки; в другом городе соотношение цены строительства, доходов жителей и субсидий будет другим.
Риск тоже распределяется между участниками. Профессиональный застройщик или городской оператор отвечает за проектирование, сроки, закупки и строительную безопасность. Представительный орган жильцов отвечает перед соседями за согласование условий и прозрачность решений. Государство контролирует планировку, землю и процедуры.
В первой очереди района Юнаньли в городе Цзяншань участвовали 364 семьи, которым передали ключи в январе 2022 года. Вместо 12 старых домов здесь построили три 17-этажных корпуса на 404 квартиры. По данным Hangzhou Net, строительные затраты сбалансировали через повышение коэффициента застройки и увеличение числа проектируемых квартир. Для этого проект прошёл процедуру изменения градостроительных параметров.
По данным Tide News, собственники покрыли более 80% расходов, включая поступления от продажи парковок. Дополнительные квартиры стали активом строительной организации: часть пошла на расселение, часть планировали продать. В этом и состоит отличие от Цзэгун синьцунь: при прежнем количестве квартир в Ханчжоу главным источником средств были взносы жителей, а в Юнаньли у проекта появился ресурс в виде дополнительных помещений.
Для российского девелопера китайский опыт полезен устройством переговоров вокруг уже построенного жилья. Сначала участники проекта фиксируют, кто представляет собственников, как считаются деньги и площади, кто отвечает за стройку и эксплуатацию. Затем эти договорённости проходят через градостроительные и административные процедуры. Из сопоставления Ханчжоу и Цзяншаня следует практический вывод: финансовую модель и правила распределения площадей нужно определить до того, как проект закрепит новые параметры квартала. В Ханчжоу эта конструкция привела к передаче 548 квартир в новом квартале на прежнем месте.
Ранее портал Всеостройке.рф рассказывал о том, как Китай решил строить «хорошие дома»: что изменилось после десятилетий гонки за квадратными метрами.
В августе стоимость жилья в Дубае впервые за 5,5 лет стала ниже, чем год назад. Рассмотрим, закончился ли период стремительного роста и что будет дальше происходить на рынке.
18-09-2026 8:00Башня станет частью комплекса Downtown Tbilisi на территории бывшего ипподрома в районе Сабуртало.
17-09-2026 16:29Недалеко от Гродно на аукцион выставили необычный объект — полноценную ферму по выращиванию шампиньонов площадью около 3 тыс. кв. м.
17-09-2026 9:0070-метровую чёрно-белую инсталляцию Diluvium создал JR — французский уличный художник и фотограф. Ранее он работал с пространством у Лувра и фасадом парижской Оперы Гарнье.
16-09-2026 19:00
9 
8 
6 
5 
Без простоев, строительного мусора и раздутых бюджетов: разбираем физику и экономику аддитивных технологий, меняющих правила игры в ИЖС.
18-09-2026 11:00
Эксперты рассказали о ситуации на рынке индивидуального жилищного строительства, развеяли популярные мифы о газобетоне и объяснили, почему раздача бесплатной земли не спасет ИЖС.
18-09-2026 10:00
Разберем, как Сергей Янчуков прошел путь от финансовых операций и торговли нефтью до одной из самых диверсифицированных бизнес-групп страны — и на что он продолжает делать ставку сейчас.
18-09-2026 9:00
По данным опроса «Белой каски», с участием агентов проходит уже до 86% сделок с новостройками. В 2022–2023 годах показатель составлял 40–42%, а средняя комиссия держалась на уровне 3%.
17-09-2026 20:00
Кассация оставила в силе разрешение на строительство ЖК «Домино» и отменила решение апелляции, которая ранее признала его недействительным.
17-09-2026 19:00
На московском рынке индустриальной недвижимости сохраняется дефицит качественных площадей для размещения промпредприятий.
17-09-2026 18:30
Есть в Петербурге дома, которые легко пройти мимо, если смотреть на город только как на набор достопримечательностей.
17-09-2026 18:15
Лот обеспечен залогом недостроенных объектов и прав аренды земельного участка на Виноградной, 14.
17-09-2026 18:00
Мобилизация не отменяет ипотечный долг автоматически, но у военнослужащего и его семьи есть специальные меры защиты.
17-09-2026 17:45
Реестр уже наполняют, а открытую информацию разместят на сайте Qazreestr.kz.
2 17-09-2026 17:30
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
