Простым языком о принципе работы программы комплексного развития территории (КРТ)

Механизм, рассчитанный на обновление городской застройки: как он работает

Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ ввел в Градостроительный кодекс РФ новую главу «Комплексное развитие территорий» (КРТ), которая установила единый механизм комплексного развития территории и сноса аварийного и ветхого жилья. К теме комплексного развития территорий в последние годы привлечено повышенное внимание. 

Сейчас большинство новостроек в России воспроизводят панельные микрорайоны советского образца. Застройщики используют устаревшие градостроительные подходы, которые не отвечает современным запросам горожан и не учитывает изменений в социальной, политической, экономической, культурной и информационной сферах.

Механизм КРТ предусматривает развитие и благоустройство территорий с предварительным расселением и сносом аварийного и ветхого жилья. Основная задача такой деятельности – создать комфортные и безопасные условия для жизни граждан России.

Таким образом, комплексное развитие территорий —  это два взаимосвязанных направления: 

• Снос и реконструкция не отвечающих современным требованиям аварийных объектов капитального строительства;
• Строительство новых объектов, в том числе объектов коммунальной, социальной, транспортной инфраструктуры, и благоустройство территории по единому проекту.

Каковы первые результаты запуска механизма?

Переселение граждан из жилищного фонда в рамках принятых решений о КРТ уже началось в 9 субъектах Российской Федерации и составляет 28,47 тыс.кв.м из аварийного жилищного фонда:

• Архангельская область – 0,21 тыс. кв. м; 
• Мурманская область – 1,61 тыс. кв. м; 
• Республика Марий Эл – 1,87 тыс. кв. м; 
• Республика Саха (Якутия) – 0,03 тыс. кв. м; 
• Красноярский край – 2,66 тыс. кв. м; 
• Свердловская область – 0,88 тыс. кв. м; 
• Тюменская область – 7,56 тыс. кв. м; 
• Ханты-Мансийский автономный округ-Югра – 11,7 тыс. кв. м;
• Ямало-Ненецкий автономный округ – 1,47 тыс. кв. м).

На настоящий момент благодаря реализации механизма КРТ расселено порядка 1200 человек. Субъекты РФ сейчас прорабатывают вопрос о применении механизма КРТ в отношении еще 836 территорий общей площадью 26,5 тыс. га. 

Виды КРТ

Градостроительный кодекс определяет четыре типа КТР:

• Жилая застройка (реализуется в границах одного или нескольких кварталов, районов, в которых расположены жилые дома);
• Нежилая застройка (осуществляется в границах одного или нескольких кварталов, районов, в которых ведется капитальное строительство и отсутствуют жилые дома);
• Незастроенная территория (осуществляется в границах одного или нескольких кварталов, районов, в которых находятся участки, не обремененные правами третьих лиц);
• Застройка по инициативе правообладателей.

Этапы проведения КРТ

Этапы процедуры принятия и реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки установлены ч. 6 ст. 66 ГрК РФ. В нее, например, входит подготовка проекта решения, общее собрание собственников в многоквартирных домах, публикация решения, проведение торгов и конкурсов и др.

Кем осуществляется КТР?

Решении о КРТ принимают Правительство России, органы региональной власти и муниципалитеты. В ч. 2 ст. 66 ГрК РФ указано, кто может принимать решение о создании КРТ и включении в его границы каких-либо элементов планировочной структуры. Сделать это может Правительство РФ в отношении участков/недвижимости, находящейся в федеральной собственности, в рамках регионального инвестиционного проекта с привлечением средств федерального бюджета, а также если застройку территории проводит выбранной на уровне РФ юрлицом. 

Если КРТ проводится на средства регионального бюджета или компанией, которую определил субъект РФ, если в границы такой территории включены два и более муниципальных образования, то решение о КРТ принимает высший орган исполнительной власти региона России. Во всех остальных случаях вопрос о создании территории для комплексного развития принимает глава местного самоуправления.

КРТ и многоэтажки

В программу КРТ могут попасть многоэтажные дома, если степень их износа превышает региональный норматив либо на капитальный ремонт требуется больше средств, чем предусмотрено нормами субъекта РФ. Решение о сносе может быть принято и в том случае, если в доме нет централизованных систем инженерно-технического обеспечения или же он построен по определенному типовому проекту в период индустриального домостроения.

Можно ли отказаться от включения дома в границы КРТ?

Если ответить кратко: да. На практике, согласно гл. 10 ГрК, на общем собрании собственников (ОСС) жители утверждают или отклоняют решение о включении их дома в границы КРТ в установленные сроки. Если же собрание не было проведено, то МКД включается в проект по КРТ по умолчанию (ч. 5 ст. 67 ГрК РФ). 

Однако само ОСС должно соответствовать требованиям для того, чтобы решение такого собрания имело силу. Прежде всего, общее собрание по вопросам комплексного развития территорий правомочно, если на нём присутствует 50%+1 голос от собственников всех жилых помещений в МКД. Само решение принимается также отдельным кворумом: более 2/3 голосов от всех голосов собственников жилых помещений в доме при включении дома в КРТ или более 1/3 голосов собственников жилых помещений от общего числа таких голосов, если вопрос касается исключения МКД из границ территории комплексного развития. 

Таким образом, жители домов, попадающих под программу КРТ, имеют законодательное право отказаться от участия в программе.