Рынок недвижимости Дубая. Ждать ли обрушения рынка или дальнейшего роста цен — мнения экспертов

В 2022 году вокруг рынка недвижимости Дубая был невероятный ажиотаж: многие российские инвесторы начали резко переводить туда свои капиталы и ждать небывалой доходности в короткие сроки. Рынок рос достаточно быстро, чтобы у наиболее бдительных экспертов появились сомнения насчет рациональности такого инвестиционного выбора.

За год в Дубае было заключено 97 252 сделки ( +59,5% за год), средняя стоимость сделки составила $435 610 (+10,3% за год). Общая стоимость всех транзакций превысила 265 млрд дирхамов (около $71,2 млрд по курсу на 17 февраля).

В целом, рынок Дубая за последние 20 лет демонстрирует стремительный и продолжительный рост. Первые два взлета повлекли за собой обвалы 2009 и 2015 годов. Сейчас рынок переживает стадию роста, поэтому часть участников рынка, склонных к пессимистичным прогнозам, ждет следующего спада.

Что означает «пузырь» на рынке недвижимости

«Пузырь» — это ситуация, когда цены на жилье стремительно растут до несправедливых отметок, а потом резко падают, то есть «лопаются». Однако с уверенностью сказать, адекватен ли рост стоимости, бывает сложно в силу того, что он может быть связан с экономическим подъемом в стране. Экономист Хайман Мински выделил пять этапов развития «пузырей»:

вытеснение или вовлечение — инвесторы начинают интересоваться новой технологией;
бум — остальные вкладчики боятся упустить возможность и начинают массово нести свои деньги в тот же актив;
эйфория — стоимость продукта становится выше реальной ценности;
фиксация прибыли — настороженные инвесторы начинают избавляться от активов и забирать доход;
паника — появляется избыточное предложение и резкое снижение цен.

Пессимистичный лагерь

Кризис 2009 года запомнился экспертам рынка недвижимости множеством спекулянтов, которые покупали еще не построенную недвижимость. Представители местной фирмы «Property Monitor» заявляют, что перепродажа недвижимости «вне плана» растет и сейчас, поскольку первоначальные покупатели «извлекают выгоду из текущего подъема рынка и обналичивают деньги с премией на руках».

Такие спекулятивные покупки могут привести рынок к еще одному пузырю, утверждают эксперты. «Это свидетельствует о росте спекулятивной активности, которая характерна для любого рынка, на котором наблюдается рост цен», — считает главный экономист Oxford Economics Middle East Скотт Ливермор.

Сторонники позитивного прогноза

«До весны 2022-го в некоторых проектах цены росли на 100% в год, — комментирует ситуацию управляющий партнер компании Webster и член ассоциации агентств элитной недвижимости AREA Константин Ковалев. — Длительность инвестиций у такого сорта игроков варьируется от 3 до 12 месяцев, они часто работают с кредитным плечом, в том числе пользуются рассрочкой от девелопера. Во второй половине 2022-го инвестиционный рынок вышел на плато, и маржа спекулянтов резко снизилась. Отсюда разочарование такого рода спекулятивных инвесторов и уход их с рынка».

Алексей Алмазов, управляющий партнёр ГК ФСК по сегменту «Регионы», генеральный директор ФСК Регион:

«Дальний Восток остаётся территорией опережающего развития»

Читать интервью

Алексей Алмазов, управляющий партнёр ГК ФСК по сегменту «Регионы», генеральный директор ФСК Регион:

«Дальний Восток остаётся территорией опережающего развития»

Читать интервью

Цены на недвижимость в Дубае начали расти несколько медленнее в последнее время: если за 2021 год вся недвижимость подорожала на 17%, то в 2022 году, по данным аналитиков Zoom Property Insights, квартиры прибавили в стоимости 8,5%, виллы — 13%, а премиальный сегмент в целом, по данным Knight Frank, вырос на 13,5%.

Представитель портала Emirates.Estate Ален Еремеев отмечает, что рост цен замедлился, «потому что он не мог не замедлиться». «Последние два года спрос и цены на недвижимость в Дубае росли беспрецедентными темпами. Такая ситуация не могла сохраняться вечно, и сейчас она наконец начала меняться, а рынок — стабилизироваться», — уточняет он.

Международное аналитическое агентство UBS Global Wealth Management провело анализ рынков недвижимости 25 крупных городов мира и пришло к выводу, что рынок недвижимости Дубая удерживает справедливый уровень цен (находится в рамках «зеленого» индикатора). Индекс риска равен 0,16. Для сравнения, в Лондоне этот индекс 1,08, Мюнхене – 1,80, а в Торонто – 2,24.

Падение будет, но не сейчас

«Самый резкий рост рынка недвижимости Дубая был с 2004 по 2005 год, дальше было существенное снижение рынка с небольшими коррекциями, а в 2009 году произошел резкий обвал, то есть рынку понадобилось 1764 дня или около 5 лет, чтобы пройти полный цикл. С момента обвала до следующего пика произошло 1916 дней, что также чуть больше 5 лет. Цикл рынка занимает примерно 5 лет. Последняя «яма» рынка Дубая случилась около 900 дней назад. Таким образом, можно сделать вывод, что рост рынка недвижимости Дубая будет длиться еще 2,5 года», — считает генеральный директор «Агентства недвижимости Георгия Патанина» Георгий Патанин.

Если опираться на динамику спроса, рассчитанную искусственным интеллектом, и прогноз насыщения цен — через три года цены на недвижимость в Дубае должны прийти к предельным значениям перед коррекцией.

Инвестиционные потоки из соседних регионов и туристический поток будут оставаться на высоких значениях при высоком уровне цен на нефть. Почему же тогда может произойти коррекция?

Дело в том, что у рынка недвижимости Дубая есть конкуренты. Например, город Эр Рияд, который экономически растет с огромной скоростью и имеет внушительную стратегию развития. Он сможет перетягивать на себя часть инвестиционных потоков.

Кроме того, номинал среднего чека в недвижимости имеет корреляцию с «предельным значением сегмента массового спроса». На сегодня средний дубайский чек в недвижимости уже выше этого предельного значения. Когда средний чек повысится еще больше и Дубай войдет в 20% самых дорогих рынков мира, рынок окажется далеко за пределами сегмента массового спроса. Тогда начнется пик насыщения цен с последующей коррекцией. Многие эксперты предсказывают, что это произойдет через три года.

Подписаться на новости портала Всеостройке.рф